"עשירים מקפיצים את הנדל"ן בעידוד המדינה"

מדיניות "השוק החופשי", שמשמעותה העברת האחריות לבינוי מגורים ושיכון האוכלוסייה מהממשלה למגזר הפרטי, הקצינה פערים שהיו קיימים בעבר - ויצרה שוק דיור מפוצל. כך קובע דו"ח חדש של מרכז אדוה לשוויון וצדק חברתי בישראל שפורסם היום (ה'). על פי הדו"ח, בשוק דיור מפוצל מבחינה מעמדית, שכבה הולכת וגדלה באוכלוסייה מתקשה להשיג דירה במחיר סביר, ומנגד שכבה מבוססת וצרה הגדילה מאוד את משאביה.

מחברי הדו"ח, שלמה סבירסקי וירון הופמן-דישון, מתארים כיצד למרות כל ההבטחות וההצהרות, ממשלות ישראל, בזו אחר זו, נכשלות בפתרון מקיף למשבר הדיור. אחת הסיבות המרכזיות שמציע הדו"ח לכך היא הפיצול המעמדי המעמיק בחברה הישראלית, ובעקבותיו - יכולתה של שכבה מבוססת צרה להכתיב מהלכים המיטיבים עמה.

(צילום: Gettyimages)

"מהלכים אלה כוללים את הגורמים הממשלתיים השונים המעורבים בשוק הדיור", נכתב, "כולל משרד האוצר, משרד הבינוי והשיכון, בנק ישראל, רשות מקרקעי ישראל (לשעבר מינהל מקרקעי ישראל וכיום רמ"י - מ.מ) והרשויות המקומיות. כל אלה מהססים מאוד, אם בכלל, לנקוט צעדים העלולים לפגוע בעושר הצבור של השכבה המבוססת, שכן עושר זה הוא בעיקרון המנוע של הכלכלה הישראלית כולה - חסכונותיה הם המקור להשקעות עסקיות והמסים שהיא משלמת הם המקור העיקרי של הכנסות המדינה".

עוד מציין הדו"ח כי בין שנת 2007, ערב המשבר הכלכלי העולמי, לשנת 2015 הוכפלו מחירי הדירות, בשעה שהשכר הממוצע והשכר החציוני עלו רק באחוזים בודדים. כל זאת בזמן שבעיות הדיור של אזרחי ישראל הערבים, לפי מרכז אדוה, חמורות במיוחד. למעשה, בשל אפשרויות הפיתוח המוגבלות, היעדר תכנון והשקעה ממשלתית, מאופיינים יישוביהם בתשתיות חסרות או רעועות, צפיפות ותנאי מחייה ירודים.

בנוסף, נטען כי על ממשלות ישראל משפיעים גם הלחצים של גורמים רבי העוצמה מהמגזר הפרטי, כולל הבנקים הגדולים וחברות הנדל"ן, שעבורם מהווה פעילותה של השכבה המבוססת בשוק הנדל"ן מקור ישיר להגדלת רווחיהם.

במרכז אדוה טוענים כי כל עוד תמשיך המדיניות הממשלתית להישלט בידי אידיאולוגיית השוק החופשי, ימשיכו כוחות השוק הפועלים בשוק הדיור להכתיב פעילות שמוטה לטובת האינטרסים של השכבה המבוססת, במקום שהיא תעניק עדיפות לצרכיה של מרבית האוכלוסייה בישראל. "בהינתן מצב זה", נכתב, "החזון הממשלתי העומד עד היום כסיסמת משרד הבינוי והשיכון - 'דירה נאותה לכל משפחה במחיר סביר ובשכונה הולמת' - ימשיך ויהיה לאות מתה".

דירה בבעלות העשירון העליון יקרה ב-76% משאר האוכלוסייה

כדי להמחיש את פיצול שוק הדיור, מביא מרכז אדוה נתונים לפיהם בשנת 2014, דירה ממוצעת בבעלות העשירון העליון הייתה יקרה בכ-76% מערכה של דירה ממוצעת של יתר האוכלוסייה (כ-2.54 מיליון שקל ערך דירה ממוצעת של העשירון העליון לעומת כ-1.44 מיליון שקל ערך דירה ממוצעת של העשירונים 1-9).

בנוסף, בקרב החמישון העליון (עשירונים 9 ו-10), שיעור הבעלות של שתי דירות או יותר, שעמד בשנת 2008 על שיעור של 8.9%, עלה עד 2013 לשיעור של 22.4%. בקרב החמישון הרביעי (עשירונים 7 ו-8), השיעור עלה מ-4.5% ל-9.6%.

(מקור: מרכז אדוה)

מספר משקי הבית ב-2016 שמחזיקים בשלוש דירות ויותר עומד על כ-54 אלף, כאשר ההכנסה החודשית הממוצעת של משקי בית אלה עמדה על 46 אלף שקל, בעוד שההכנסה הממוצעת ברוטו של כלל משקי הבית בישראל, ב-2014, עמדה על כ-18 אלף שקל, וההכנסה החציונית בשנה זו עמדה על כ-14 אלף שקל.

בין השנים 2002 ל-2013 נרכשו כ-280 אלף דירות שמינהל הכנסות המדינה במשרד האוצר מגדיר כ"דירות להשקעה", כש-40% מהשווי הכולל של הדירות להשקעה הם דירות שנרכשו על ידי משפחות שנמנות עם העשירון העליון. בתוך זה, המאיון העליון לבדו רכש דירות בשווי כולל של כמעט 10% מסך שווי הדירות להשקעה בתקופה זו.

(מקור: מרכז אדוה)

לעומת זאת, משבר הדיור מורגש בחריפות בעיקר בקרב הזוגות הצעירים, ונראה שמעבר לפיצול מעמדי, ישנו גם פיצול בין-דורי. בקרב בני 29-20, הנשואים, שיעור המגורים בבעלות ירד מ-55.8% ב-1997 ל-43.3% בשנת 2012, ואילו בקרב בני ה-39-30, הוא ירד מ-74.3% ב-1997 ל-63.4% בשנת 2012. זאת בשעה ששיעור המגורים בבעלות בקרב בני 59-50 הנשואים עלה מ-86.1% ב-1997 ל-87.8% ב-2012 ובקרב בני 60+ הוא עלה מ-78.9% ל-86.7%.

(מקור: מרכז אדוה)

תקציב משרד הבינוי נחתך ב-8 מיליארד שקל ב-15 שנה

מרכז אדוה מזכיר שוב את חזונו של משרד הבינוי והשיכון מ-2006, "שנותר למרבה הצער על הנייר בלבד", לדירה נאותה לכל משפחה במחיר סביר; ואת אימוץ אידיאולוגיית השוק החופשי עוד במסגרת תוכנית החירום לייצוב המשק מ-1985, שתרמה להקצנת אי השוויון בשוק הדיור והובילה לנסיגתה של המדינה גם מהאחריות על הדיור. זאת, עד שבשנים 2003-2002 קוצץ תקציב משרד הבינוי והשיכון תחת צעדיו הדראסטיים של שר האוצר דאז בנימין נתניהו משמונה מיליארד שקל בשנה לכמיליארד שקל.

לשם השוואה, תקציב משרד הבינוי בשנת 2000 עמד על 9.84 מיליארד שקל, ואילו ב-2015 הוא ירד ל-1.89 מיליארד שקל. ב-1995 היווה תקציב משרד הבינוי 5.1% מתקציב המדינה, וב-2015 עמד על 0.5%.

(מקור: מרכז אדוה)

ב-2014 גבה האוצר מסי נדל"ן בסכום כולל של כ-7.7 מיליארד שקל – גידול ריאלי של 66% בהשוואה ל-2004. על משרד האוצר טוען מרכז אדוה כי זהו "בעל עניין מוסדי כפול בהתמשכות המצב הנוכחי - משרד האוצר 'נהנה' מהקיצוץ המקיף בתקציבו של משרד הבינוי והשיכון במובן זה שהקיצוץ תואם את מדיניותו הכוללת - צמצום תקציבי ושמירה על גירעון נמוך וכן משרד האוצר נהנה מהכנסות גבוהות ממיסוי נדל"ן ומהעברות כספיות שהוא מקבל מרשות מקרקעי ישראל".

מרכז אדוה מטיל חלק נכבד מהאחריות על משבר הדיור על בנק ישראל, לגביו טוען ש"רבים רואים בו האשם העיקרי למחירי הדיור הגבוהים". עוד טוען מרכז אדוה כי "מדיניות הריבית הנמוכה אותה מנהיג בנק ישראל הינה מהגורמים העיקריים לעליית מחירי הדיור והיווצרות בועת הנדל"ן מאז 2008", נכתב, "מדיניות הבנק מונהגת בהתאם להנחתו כי ירידה חדה במחירי הדיור עלולה להפחית את שווי הנכסים במשק ולהתגלגל לכדי צמצום הפעילות והצריכה, תהליך שעלול לפגוע במשק".

(מקור: מרכז אדוה)

אשר לרשות מקרקעי ישראל, טוען מרכז אדוה כי "בשנת 2015 טיפסו הכנסות רמ"י לשיא והגיעו לסך של כ–4.9 מיליארד שקל. סכום גבוה זה דווקא בשנת 2015 מעורר שאלה, שכן שנת 2015 היא השנה הראשונה שבה החלה לפעול תוכנית הדגל של משרד האוצר, מחיר למשתכן, במתכונתה החדשה. רמ"י מסבירה את הגידול במספר גבוה של עסקאות שביצעה רמ"י במחצית הראשונה של אותה שנה, טרם אישור התכנית; וכן בהכנסות שהתקבלו מכמה מכרזים יקרים במיוחד מקרקעות למטרת תעשייה, תעסוקה ומסחר".

בשנים 2005-2015 גדל הרווח הנקי בבנקים ממתן משכנתאות פי שלושה

הבנקים העניקו ב-2007 כ-2 מיליארד שקל במשכנתאות מדי חודש, אבל עד 2015 עלה סכום זה ביותר מפי 2.5 ועד על 5.4 מיליארד שקל. כמו כן, ענף הבינוי והנדל"ן המשיך להיות הענף הדומיננטי בכל הנוגע לאשראי למגזר העסקי, וב-2015 חלקו של האשראי לבינוי ונדל"ן מסך האשראי למגזר העסקי עמד על 29.3% - השיעור הגבוה ביותר מבין כלל ענפי המגזר העסקי. כמו כן, בין 2005 ל-2015 גדל כמעט פי שלושה הרווח הנקי שמפיקים הבנקים ממתן משכנתאות וממתן אשראי לענף הבינוי והנדל"ן.

מרכז אדוה אף תוקף את תוכנית מחיר למשתכן בטענה כי "בין אם תצליח הממשלה להביא לבניית מספר גדול של דירות מוזלות ובין אם לאו, עדיין נותרת בעינה אחת הביקורות המרכזיות על תוכנית מחיר למשתכן והיא, שהתוכנית מעניקה הנחה - לא גדולה מאוד - לרכישת הדירה, ובכך מעניקה סיוע רק לחלק קטן מתוך פלח האוכלוסייה, זה שיכול להרשות לעצמו לרכוש דירה, אפילו מוזלת; התכנית אינה פותרת את מצוקת הדיור של הישראלים שאינם מסוגלים לגייס הון עצמי או לעמוד בתשלומי משכנתא גבוהים".

(מקור: מרכז אדוה)

כן תוקף המרכז גם את הרשויות המקומיות, שמקדמות גם הן לטענתו את האינטרס של השכבה המבוססת, "אם בדרך של בנייה מועטה - בהנחה שזה נכון בעיקר לגבי הערים במרכז הארץ – ואם בדרך של הימנעות מבניית דירות קטנות". לטענת המרכז, הרתיעה של רשויות מקומיות מבנייה למגורים בולטת במיוחד בכל הנוגע לדירות קטנות מן הממוצע, שמחירן מצוי בהישג ידן של משפחות רבות יותר. חלק מן הרשויות המקומיות אף אינן מעוניינות לקלוט אוכלוסיות פחות מבוססות דוגמת זוגות צעירים וקשישים – הצרכנים המרכזיים של דירות קטנות.

מבנק ישראל נמסר בתגובה: "מדיניות הריבית של בנק ישראל נקבעת מתוך הצורך להשיג את יעדי בנק ישראל הקבועים בחוק, ובראשם יציבות המחירים והתמיכה בצמיחה, בתעסוקה וביציבות הפיננסית. הגורם העיקרי לעליית מחירי הדירות הוא העובדה שהגידול בהיצע הדירות הגיב באיחור לגידול בביקושים. גם לריבית יש השפעה מסוימת על הביקוש לדירות, אולם הריבית הנמוכה השוררת במשק נקבעת שלא במנותק מסביבת הריביות והתשואות הנמוכה בעולם, שהיא תוצאה של צמיחה נמוכה בכל העולם מאז המשבר העולמי;

"לו בנק ישראל היה קובע את הריבית במנותק מגורמים אלו, היה המשק סובל מייסוף חד יותר, ומפגיעה בייצוא, בהשקעות, בצריכה הפרטית, ובתעסוקה ומאבטלה גבוהה. אין לנו אלא לצטט בהקשר זה את דו"ח מבקר המדינה בנושא הדיור, שקבע: 'תוכנית הממשלה להתמודדות עם מחירי הדיור צריכה להתחשב גם במצב שבו שוררת ריבית נמוכה במשק תקופה ארוכה, המביאה בין היתר לדירות ולעליית מחירי הדיור'. עמדת בנק ישראל היא שיש להמשיך במאמצים להגדלת היצע הדיור, על מנת להביא לעצירת העלייה במחירי הדירות ובהמשך לירידתם".

מרשות מקרקעי ישראל נמסר בתגובה: "רמ"י פועלת בשנים האחרונות בהתאם להנחיות ממשלת ישראל להגביר את השווקים למחוסרי דירה באמצעות תוכנית מחיר למשתכן המקצה את כל קרקעות המדינה בראש ובראשונה עבור דיור במחירים נמוכים ממחיר השוק עבור מחוסרי דיור. בנוסף לכך, מעניקה הרשות הנחות משמעותיות בקרקע למתיישבים באזורי עדיפות לאומית. הכנסות רמ"י מורכבות ממספר תהליכים עסקיים ולא רק משיווקים של בנייה רוויה. הכנסות רמ"י משמשות למימון פעילות הפיתוח והשיווק של הרשות, ההכנסות הפנויות משיווקי מקרקעי מדינה, עוברים באופן ישיר לממשלת ישראל, לביצוע מדיניות הממשלה".

ממשרד האוצר לא התקבלה תגובה.