השקעות נדל"ן בחו"ל - ממה להיזהר? מדריך

השקעות בנדל"ן בחו"ל קורצות לישראלים - וזה לא חדש. באחרונה מומחים סבורים כי הן הפכו לאטרקטיביות יותר, לנוכח חקיקת המיסוי על בעלים של שלוש דירות ומעלה. ובאמת, מעבר לים יש הזדמנויות, והתגברות הביקוש הביא לפריחה של חברות ישראליות המשווקות ומנהלות נכסים. אך כמו בכל השקעה, גם בנדל"ן מניב בחו"ל ישנם סיכונים שעל המשקיע לקחת בחשבון. כדי לא להיכשל בעסקה מפוקפקת או כושלת, ניתן להגדיר ארבעה עקרונות בסיסיים.

מדריכים נוספים בערוץ הנדל"ן של ynet:

מתגרשים? כך תשמרו על הדירה שלכם

איך למנות נציגות דיירים בפרויקט פינוי-בינוי

שכשוך נעים: כך תנהלו בריכה בבית משותף

רישום העסקה

הכרחי לברר תחת איזו ישות משפטית נרשמת העסקה, וכפועל יוצא מה הזיקה של המשקיע לנכס עצמו. הישות המשפטית משתנה לפי סוגי מודלים שונים של השקעה. ישנן השקעות המתנהגות יותר כהשקעה פיננסית ולא כעסקת נדל"ן, כמו למשל במודל של קרן נדל"ן. בראש פירמידת הקרן פועלת חברה, שמגייסת כספים לרכישת נכסים שונים ולא בהכרח לנכס ספציפי.

כך, למשקיע אין שליטה על נכסי הקרן והוא למעשה לא מחובר לנדל"ן עצמו אלא רק לרווחים או להפסדים של כלל הנכסים. כדי ליצור זיקה לנכס, עדיף להירשם כבעל הנכס בצורה של שותפות או כיחיד. לחלופין, אם בכל זאת מקימים חברה, יש להגדיר את הנכסים הספציפיים שהחברה קונה.

(צילום: Index open)

תשואה? להיזהר שלא להסתנוור

זכרו תמיד: אין ערובה לתשואה. כשחברת נדל"ן מבטיחה תשואה, חייבת להידלק אצל המשקיע נורה אדומה. כל הבטחה לתשואה בטוחה היא הטעייה במקרה הטוב ושרלטנות במקרה הרע. אפשר רק לתת צפי לתשואה. גם במקרים בהם קיימת תשואה גבוהה מיידית, היא עלולה "לשקר" ולהוות תזרים זמני בלבד ולא רווח אמיתי.

כך, למשל, אם בקניית נכס במימון גבוה נעזרים בהלוואת בלון (שבה מחזירים ריבית בלבד, ללא החזר קרן), תיווצר נראות שהתשואה גבוהה - אך אין זה אומר שהנכס בריא פיננסית. בסוף תקופת הבלון, אם הנכס לא הושבח בפועל, יהיה צורך לקחת הלוואה חדשה בריביות גבוהות יותר ובמינוף נמוך יותר, מה שיכול להוביל לתשואה שלילית.

תשואה "מזויפת" נוספת היא כזו המוצגת לפני הוצאות שוטפות כמו חברת ניהול, קרן שיפוצים ועלויות מימון - הוצאות שיש לקחת בחשבון בעת חישוב צפי התשואה. על מנת להבין מה הפוטנציאל האמיתי של התשואה, יש להבין מהיזם מה ההיתכנות להשבחה אמיתית של הנכס, תוך לקיחה בחשבון של כלל ההוצאות.

מימון

מימון הוא נושא קריטי, ועל כל משקיע להבין לעומק את תנאי המימון. לדוגמא, גם אם הריבית על ההלוואה היא נמוכה יחסית, למשל 2.5% בשנה, יש לבדוק האם הריבית משתנה, צמודה ובעיקר איך היא מתנהגת לאורך זמן ובתרחישים שונים. לנושא המימון יש משמעות קריטית להצלחת העסקה לאורך זמן, וזה נתון שמשתנה דרמתית ממדינה למדינה ומעסקה לעסקה.

מקצועיות

הצלחה בנדל"ן במדינה זרה, מצריכה הבנה מקיפה ופרטנית של סוג ההשקעה (מגורים/עסקים) ומקום ההשקעה. ישנם פרמטרים רבים שצריכים לקחת בחשבון, כמו ההגירה לאותה עיר ומדינה וסקר שוק מקיף על מחירי השכירות.

לפני כניסה להשקעה בנדל"ן בחו"ל, יש לוודא כי החברה דרכה מבצעים את העסקה ממוקדת באזור בו צברה ניסיון ומוניטין. הצעה להשקעה בכמה מדינות בו זמנית, היא תמרור אזהרה לחוסר התמצאות בסביבת ההשקעה.

לפני שנכנסים להשקעה, יש לוודא שהחברה היזמית אכן עשתה עסקאות באותה מדינה, ובפרט באותה עיר. מומלץ לבקש לראות עסקאות לדוגמא אשר באמת הצליחו בפועל. הצלחה בהקשר זה נמדדת על ידי שני פרמטרים: עליית ערך הנכס, שנבעה מתנודות השוק, והשבחה בפועל, שבוצעה על ידי פעולות ספציפיות של החברה היזמית.

לסיכום, כאשר יש גוף מקצועי שמטפל באופן שוטף בנכסים מעבר לים, השקעות נדל"ן בחו"ל יכולות להיות מעניינות ובעלות פוטנציאל. אך יש לפעול בחוכמה ותוך הבנת הכללים לפיהם פועל שוק זה.