עירוב שימושים: יש לנו מה ללמוד מברצלונה
סקירה שערך ביה"ס לנדל"ן במכללה האקדמית נתניה, בחנה שני אזורים מרכזיים בגוש דן שבהם ניתן למצוא לצד מגורים גם שטחי מסחר, משרדים ועסקים במידה כזו או אחרת. המטרה: להשיג את כל מה שצריך מבלי להתרחק מהדירה, וללא הצורך בתחבורה ציבורית. ואיך זה קשור לספרד?
בשנים האחרונות ישנה מגמה גוברת בעולם בכל הקשור לעירוב שימושים עירוני, כאשר המטרה היא לחבר מספר רחב של שימושים שונים באזור נדל"ני אחד. הרעיון הוא ליצור אזור מגורים הכולל, בין היתר, שטחי מסחר, מוסדות עירוניים, מסעדות ובתי עסק נוספים, במקום אזורי תעסוקה ואזורי מגורים הנפרדים אחד מהשני.
סקירה שערכה אדריכלית ליאת איזקוב, מומחית לתכנון עירוני, לרגל השתלמות בנושא עירוב שימושים שמתקיימת בבית הספר לנדל"ן של המכללה האקדמית נתניה עד סוף דצמבר, בחנה את האזורים המרכזיים בתל-אביב ובבת ים - שבהם משתלב כיום עירוב השימושים. על פי הסקירה, תל-אביב היא הדוגמא המוצלחת ביותר לעירוב שימושים.
איזקוב מדגימה את טענתה ברחוב אבן גבירול. על פי הסקירה, על פני 310 אלף מ"ר בנוי משתרעים 25% שטחי משרדים, 15% שטחי מסחר, 16% יתרה (עסקים קטנים כגון פיצוציות, חנויות אופניים וכו') ו-44% מגורים. "שילוב כלל המרכיבים מעניק לאבן גבירול מרקם חיים לאורך רוב שעות היממה", מסבירה איזקוב, "מגורים לצד מסחר ומשרדים מאפשר לדיירים להשיג את רצונם ללא הצורך לצאת מאזור הדירה".
רחוב נוסף בעיר, דיזנגוף, מציג תמונה זהה לאבן גבירול: על פני 340 אלף מ"ר בנוי משתרעים 25% מסחר, 10% משרדים, 18% יתרה ו-47% למגורים. מנגד, ברחוב בלפור בעיר בת ים ניתן לראות כי על פני 181 אלף מ"ר בנוי, 90% מיועדים למגורים ורק 6% לשטחי מסחר ו-4% יתרה. רחוב נוסף בבת ים מציע כמעט את אותה התמונה: על פני 132 אלף מ"ר בנוי, 80% מויעדים למגורים וכ-20% למשרדים.
"התכנון העירוני הישן, המוכר לכולנו ממרכזי הערים הוותיקות דוגמת תל-אביב, כפר סבא וחדרה, מדגים בצורה מיטבית כיצד עסקים, תעשיות זעירות ושכונות מגורים יכולים להתקיים בכפיפה אחת באותו מרחב עירוני", אומרת איזקוב. אך לדבריה, "במרוצת השנים, תהליכי העיור וההגירה המסיבית יצרו תגובת שרשרת - שהובילו להפרדה בין אזורי המסחר והתעשייה לבין אזורי המגורים".
המטרה בשנים האחרונות היא לייצר מרחב אורבני מאוזן, שבו שימושים מסוגים שונים משרתים את האוכלוסייה שגרה בסביבתם. איזקוב סבורה שאת הדוגמא המובהקת ניתן לראות בברצלונה. "העיר הקטלאנית מפעילה תוכנית לאומית, שמגבילה את כמות מרכזי המסחר הגדולים ברחבי המדינה, בעוד חנויות ועסקים קטנים לא צריכים לעבור הליכי בירוקרטיה כדי לקבל רישיון לעסק - די בהגשת בקשה לעירייה", היא אומרת, "למעשה, נוצר מצב בו הרגולציה מתמרצת את העסקים הקטנים, תוך יישום תפיסת עירוב השימושים".
שיטת הרחוב הראשי
אחת השיטות הפופולריות ליישם תכנון בעירוב שימושים היא שיטת "הרחוב הראשי" (Main Street). שיטה זו מבוססת על תכנון רחוב ראשי-מרכזי, שבו מתרכזת עיקר הפעילות המסחרית-עסקית ומאגדת סביבה שכונות מגורים. השיטה נפוצה בערים גדולות ברחבי העולם כמו ניו-יורק ולונדון. "בישראל טרם השכילו ליישם את צורת התכנון הזו בצורה מלאה. רוב עירובי השימושים בארץ נמצאים כיום בתל-אביב", ממשיכה איזקוב.
לשיטתה של עורכת הסקירה, הצלחת עירוב השימושים,נמדדת במענה על הצרכים היומיומיים של אדם ממוצע, בתוך תחום סביר של מרחק הליכה (בין 300-1000 מטרים). "עירוב השימושים הוא מצב דינמי, וניתן לתכנן רחובות מסחריים ברמות שונות של עירוב שימושים, כדי לייצר סביבה אורבנית המעודדת תנועת הולכי רגל ומפזרת את הפעילות הכלכלית לאורכו של הרחוב המסחרי", היא מוסיפה.
"עירוב שימושים הופך את הרחוב למקום שכיף לבלות בו, להסתובב ולשוטט והופך אותו למרחב ספונטני וטבעי - בניגוד לתחושה הסטרילית של שוטטות בקניון, למשל", מחזק את הדברים ד"ר חיים פיאלקוף, מרצה במכללה האקדמית נתניה ולשעבר מנכ"ל משרד הבינוי והשיכון. לדבריו, "התועלות הנוספות הן שיפור הנגישות והאפשרות להגיע ברגל ובאופניים, מה שמפנה יותר זמן לפנאי ופחות לתעבורה".
פיאלקוף מוסיף כי "כיום מתפתחת מודעות הולכת וגדלה של מוסדות תכנון, רשויות מקומיות, יזמים ושל הציבור הרחב לנושא, שרואים בעירוב השימושים דגם תכנוני רצוי, ולא של שכונות שינה באזור אחד של העיר ותעסוקה ומסחר באזור אחר. כדי להגיע ממקום למקום צריך רכב, תחבורה ציבורית או להיות תלויים בטרמפ - מה שמגדיל את הפערים באוכלוסייה".
לדברי איזקוב, "הכמות המוגבלת של הקרקעות לבנייה מציבה אתגר בפני המתכננים בארץ כבר כשני עשורים - כיצד ניתן לייעל את השימוש במשאב הקרקע המוגבל, ולייצר צפיפות בנייה גדולה, שבין היתר גם תשאיר את חופי הים ושמורות הטבע פתוחים. יישום נכון של עירוב שימושים בתכנון העירוני יכול לשפר את רמת החיים בארץ, להגדיל את ההוגנות חברתית, להוריד אלפי כלי רכב מהכביש ולהפחית את זיהום האוויר".
למרות דברים אלה, ד"ר רינה דגני, מנכ"לית מכון המחקר גיאוקרטוגרפיה, סבורה כי יישום התכנון הזה בישראל אינו משימה פשוטה. "העולם המסחרי של היום השתנה -לעסקים קטנים יותר קשה להתקיים אל מול התאגידים הגדולים, ולרשתות הגדולות לא משתלם לפתוח סניפים קטנים בתוך שכונות מגורים. בנוסף, לא כל עיר יכולה לבסס את התכנון העירוני שלה על עירוב השימושים. לכן משתנים שונים כגון גודל העיר, מספר התושבים ואופי האוכלוסייה צריכים לבוא בחשבון", היא מסכמת.
