מס דירה שלישית: אתם שאלתם, האוצר השיב

מתווה המס על דירה שלישית הותיר משקיעי נדל"ן רבים מבולבלים ממנגנון הגבייה המורכב, אשר אפילו המומחים בתחום מתקשים להבין. משרד האוצר ומומחי נדל"ן ניסו לספק תשובות לסוגיות רבות, אך שאלות רבות עדיין נותרו פתוחות. אל מערכת ynet כלכלה הגיעו שאלות רבות בנושא מגולשים, ביקשנו ממשרד האוצר לספק תשובות לעיקריות שבהן:

1. רכשתי דירה שלישית מקבלן שפשט רגל, בית המשפט מינה כונס נכסים שיסיים את הבנייה. הבנייה הסתיימה אך עד עצם היום הזה הדירה לא הועברה בטאבו על שמי כי לכונס נכסים יש חובות שעליו לשלם. האם אני מוגדר כבעל דירה שלישית וחלה עליי חבות המס?

תשובה: לפי חוק מיסוי מקרקעין, הרוכש הופך לבעלי הדירה מרגע הקנייה. מאחר ונעשה גם שימוש בדירה ובנייתה הסתיימה, מתקיים המבחן הפונקציונלי אשר קיים בחוק -  לפיו דירה המשמשת למגורים תחשב לצורך החוק.

2. איך מתייחסים לבית דו משפחתי המצוי במגרש אחד, כאשר 2 יחידות הדיור רשומות על אותם הבעלים?

תשובה: אם הבית משמש כשתי יחידות מגורים נפרדות בפועל, הוא יחשב כשתי דירות. זאת לפי המבחן הפונקציונלי שבחוק.

דירת מגורים או עסק?

3. דירת מגורים שמושכרת שנים לעסק ומותר שימושים מעורבים במקום, האם עסק זה יחשב כדירת מגורים לתשלום המס?

תשובה: כן.

4. ברשותי 2.5 דירות. החלטתי למכור מחצית מהדירה שקיבלתי בירושה כבר לפני שבועיים, ב-30 בנובמבר 2016. עדיין לא קיבלתי תמורה עבור הדירה וכמובן שהדירה עדיין רשומה בטאבו על שמי ועל שם אחותי. האם במקרה זה אהנה מה"סוכריות" של קיזוז מס שבח ואפשרות הפקדת הכסף בקופת גמל?

תשובה: אם מכרת לפני שבועיים וחתמת על חוזה, לא תוכל ליהנות מההטבות שבחוק.

5. בבעלותי שלוש דירות שאחת מהן מושכרת בדמי מפתח מזה 50 שנה. האם דירה זו תחשב לצורך מס על דירה שלישית? בפועל לא ניתן למכור אותה.

תשובה: לא.

שר האוצר משה כחלון(צילום: יאיר שגיא)

6. האם החישוב הוא זוגי או מתייחס לכל בן זוג בנפרד? בעלי ואני מחזיקים בדירה למגורים (50 אחוז כל אחד). בנוסף, ירשתי את דירת אימי והיא רשומה במלואה על שמי. בעלי ירש חצי דירה מאמו ז"ל ומחציתה רשומה על שמו. המשמעות היא שבבעלותי יש 50 אחוז מדירת המגורים שלנו ו-100 אחוז מירושה, ולבעלי יש 50 אחוז מהדירה שלנו ו-50 אחוז מירושה. האם אנחנו חייבים במס?

תשובה: על פי הרשום בחוק את ובעלך נחשבים לתא משפחתי אחד על אף האמור בכל דין ובכל הסכם. לכן תהיו חייבים במס.

7. אם אחותי ואני ירשנו בניין וכל הדירות מושכרות, האם נצטרך לשלם מס על כל הדירות החל מהדירה השלישית?

תשובה: כן.

הצטרפות לקבוצת רכישה

8. בבעלותי שתי דירות ובעוד שנתיים תושלם דירה נוספת שרכשתי במסגרת קבוצת רכישה, אשר שולם עבורה מס רכישה. האם אוכל למכור את הזכויות וליהנות ממענק ואפשרות ההפקדה בקופת גמל?

תשובה: לא, הדירה עדיין לא נבנתה. החוק כותב במפורש שדירה נחשבת מרגע שהסתיימה בנייתה. מאחר ואינך חייב במס לא תוכל ליהנות מהטבות החוק.

9. מהי ההתייחסות לשלושה בתים הבנויים בנחלה במושבים, אשר כידוע לא ניתן לפצלה ולכן יש לה בעלים רשום יחידי?

תשובה: דירה שלא ניתן למוכרה אלא כחלק מנחלה, לא תספר לצורך החוק. רק יחידת הדיור השנייה שניתן למוכרה בנפרד תחשב.

10. האם דירה בחו"ל נחשבת, או שמדובר רק בדירות בישראל?

תשובה: דירה בחו"ל לא נחשבת.

11. האם הדירה השלישית של הקיבוץ שלא נרשמה בטאבו אבל שילמתי בגינה מס רכישה נחשבת לדירה שלישית?

תשובה: אם שולם מס הרכישה, המשמעות היא שנעשה שיוך ולכן הדירה נחשבת.

12. ברשותי דירה אחת להשקעה בנוסף לדירה שבה אני גר. לפני מספר חודשים קניתי דירה נוספת "על הנייר" שעדיין לא החלה בנייתה וטרם התחלתי לשלם עבורה. האם אני כבר נחשב כבעלים של 3 דירות?

תשובה: לא.

13. בדקתי את השווי של הדירה השלישית שלי לפי המדד הפריפריאלי ולפי המדד הסוציו אקונומי. מסתבר שהיא מוערכת כמעט כפול משוויה האמיתי. איך מערערים?

תשובה: אנו ממליצים לחכות לסימולטור שיעלה לאתר רשות המיסים ויאפשר את בדיקת השווי לפי הנוסחה.

14. כיצד החוק מתייחס לתושב חוץ ו/או ישראלי שגר בחו״ל במהלך עשר השנים האחרונות?

תשובה: חייב במס אלא אם הוא חי באזור ואינו תושב ישראל.

15. כיצד החוק מתייחס לרוכש של דירה חדשה "על הנייר" שתהיה מוכנה לכניסה ב-2019, ומתכוון למכור את אחת הדירות שבבעלותו?

תשובה: דירה שטרם הסתיימה בנייתה לא תחשב לצורך החוק.