מפתיע: קרבה לאתר סלולרי לא מוזילה דירות

חשבתם שהקרבה לאתרים סלולריים משפיעה על גובה מחירי הדירות? אם שואלים את חוקרי בנק ישראל, התשובה מפתיעה - ושלילית. מחקר חדש שפורסם היום (ד') בחן את ההשפעה של אתרים סלולריים על מחירי הדירות בין השנים 2000-2011. המסקנה העיקרית: אין השפעה מובהקת של קרבה לאתרים סלולריים על מחירי הדירות. כלומר, למרות שניתן לחשוב שההשפעות של קרבה לאתר סלולרי מזיקות, דירות אינן זולות יותר אם הן בקרבתן.

צפו בחוקר אלעד דה מלאך מבנק ישראל: האם קרבה לאנטנות משפיעה על הנדל"ן?

המחקר נערך על ידי אלעד דה מלאך ונעם זוסמן מחטיבת המחקר בבנק ישראל, בשיתוף עם דויד ג'נסוב ואסף זוסמן מהמחלקה לכלכלה באוניברסיטה העברית. בסיס הנתונים למחקר כלל את קובץ העסקאות בדירות מגורים בשנים 2011-2000 של רשות המסים, כמו גם מידע מקיף של המשרד להגנת הסביבה לגבי מיקום ומאפייני כל האנטנות הסלולריות בישראל במהלך השנים.

בפתח המחקר מסבירים החוקרים כי הגידול החד של שירותי התקשורת הניידת בישראל מאז סוף שנות ה-80 של המאה הקודמת, לווה בפריסה נרחבת של אתרים סלולריים. הנחת המחקר הייתה שלאתרים עלולות להיות השפעות חיצוניות שליליות על מחירי הנדל"ן בסביבתם, הנובעים מחשש לנזקים בריאותיים שמקורם בקרינה, וכן מהמפגע האסתטי - במיוחד של אנטנות תורן הבולטות מטבען.

(צילום: עטא עוויסאת )

(בנק ישראל)

עם זאת, מהמחקר עלה, כאמור, כי לא נמצאה השפעה מובהקת על המחירים. לדברי דה מלאך, "באמידה הראשונית שערכנו, מצאנו שאם בקרבת הדירה מצוי אתר סלולרי, מחירה יהיה נמוך יותר בסדר גודל של 1%-2%. עם זאת, אחת הבעיות שעלו באומדן הייתה שמחירי הדירות היו נמוכים יותר לא בגלל השפעה ישירה של קרבה לאתר סלולרי, אלא בגלל גורמים אחרים. למשל, יכול להיות שחברות הסלולר מלכתחילה מקימות את האתרים על גגות בניינים של דירות זולות יותר, משיקולים של חיסכון בדמי השכירות שהן צריכות לשלם עבור המתקן".

עורכי המחקר ממשיכים ומסבירים כי ההחלטה היכן להציב אתרים סלולריים אינה בהכרח מקרית, ומכנים אותה "בעיית הסלקציה". לדבריהם, "קיימת נטייה חזקה יותר להקים אתרים בבניינים שדייריהם או שכניהם מרקע חברתי-כלכלי חלש יחסית, בשל התנגדות פחותה להקמתם או תשלום נמוך יותר של חברות הסלולר לדיירים; באותם אזורים בכל מקרה מחירי הדירות כנראה נמוכים יותר".

כדי להתמודד עם "בעיית הסלקציה", חושבה תחילה הנטייה להצבת אתרים סלולריים ליד דירה, ולאחר מכן בדקו החוקרים את השפעת הקרבה על המחירים. ללא התחשבות ב"בעיית הסלקציה", נמצא שקרבה לאתרים סלולריים מתואמת עם ירידה של 1%-2% במחירי הדירות, כאמור, זאת בדומה לממצאים מהמחקרים בעולם. אבל כאשר שקללו את "בעיית הסלקציה" - לא נמצאה השפעה מובהקת של הקרבה לאתרים על מחירי הדירות. התוצאה נותרה בעינה גם כשנבחנו עסקאות חוזרות באותו בניין או דירה.

כמו כן,לא נמצאו הבדלים בהשפעה בין אזורים בדירוג חברתי-כלכלי גבוה או נמוך. במחוזות חיפה, המרכז ותל-אביב, התפתחות מחירי העסקאות בדירות בקרבת אתר סלולרי הייתה דומה להתפתחותם בשאר העסקאות. לעומת אלה, במחוזות ירושלים, הצפון והדרום היו הבדלים מסוימים בהתפתחות המחירים אחרי שנת 2007. אולם בבנק ישראל מדגישים כי הבדלים אלה מעדיפים ככל הנראה על שינויים בלתי נצפים, שאינם קשורים ישירות לאתרים הסלולריים.

לסיכום, אומר דה מלאך: "הרבה גורמים יכולים להשפיע על מחיר הדירה - אבל במחקר לא מצאנו שהקרבה לאנטנה סלולרית מהווה גורם משפיע על מחירי הדירות בישראל".