סיכום שנה בנדל"ן: אירועים מרכזיים ב-2016
מענבל אור ועד לחוק מיסוי דירה שלישית - השנה החולפת חוותה לא מעט טלטלות בענף הנדל"ן, צפו באירועים המרכזיים שאפיינו אותו ב-60 שניות
שנת 2016 שמסתיימת בימים אלה חוותה לא מעט טלטלות בענף הדיור בישראל. פרויקט מיוחד של ynet נדל"ן סקר את האירועים המרכזיים בענף בשנה החולפת, החל מפרשת ענבל אור, דרך תופעת הקריסה של חברות הביצוע ועד לחוק מעורר המחלוקת על מיסוי דירה שלישית. צפו בכל מה שקרה השנה ב-60 שניות.
פרשת ענבל אור: שינוי ביחס הרגולטור והציבור לקבוצות הרכישה
פרשת ענבל אור שנחשפה השנה, גרמה לשינוי משמעותי בהתייחסות הרגולטור והציבור לקבוצות הרכישה, ולקלות בה עלולים יזמי הקבוצות לסכן את כספי הציבור שנותר ללא הגנה. אור, אשת עסקים צבעונית ומוכרת בתקשורת שנים רבות, נחקרה בפברואר 2016 ברשות המסים בחשד להעלמות מס, וזמן קצר לאחר מכן הוציאה רשות המסים צו הקפאה על נכסיה האישיים.
באפריל הורה בית המשפט המחוזי על פירוק החברות של אור, והוציא נגדה צו עיכוב יציאה מהארץ. לדברי בית המשפט, חברת אור סיטי נדל"ן שבבעלותה פעלה בשיטת פירמידה, והיא אף נחקרה באזהרה על ידי מפלג ההונאה של משטרת ישראל בחשד למרמה, רישום כוזב במסמכי תאגיד ועבירות נוספות, ושוחררה ממעצר בערבות.
באוגוסט נתן בית המשפט צו לפירוק כל החברות של ענבל אור, אולם באחרונה עתרה יזמית הנדל"ן נגד רשות המסים, בדרישה לקבל לידיה מסמכים אשר לטענתה החלו את "גלגולו של כדור השלג" שהביא לפירוק החברות שבשליטתה.
"פרשת ענבל אור מהווה קו פרשת מים בתחום קבוצות הרכישה בישראל", אומר עמיר שאלתיאל, מייסד ויו"ר קבוצת אלדר העוסקת בייזום ושיווק נדל"ן, "כמו בכל משבר שנוצר ולאחריו נעשה ניקוי אורוות, כך גם יקרה בתחום קבוצות הרכישה. הקבוצות הקטנות והפחות מקצועיות ייעלמו מהמפה, ותחל הסדרה של החברות בתחום".
"אור לא המציאה את הגלגל", הוא ממשיך, "פעילות קבוצות הרכישה היא חלק ממערך שלם של פתרונות להורדת מחירי הדירות וקיימת כבר מראשית הקמת המדינה - בעיקר במגזר הדתי-חרדי. אבל כמו תמיד אנחנו זקוקים לזעזוע כדי שיקבעו כללים מנחים. השינוי הגדול הוא שלציבור יש יותר מידע, והוא מגיע לפגישות עם שאלות קונקרטיות, והבולטת בהם - האם יש חשבון ליווי בנאמנות לפרויקט ורישום הזכויות על הקרקע לכל רוכש".
פרשת חברת אדמה: כבר לא חולמים על תשואה מקרקע חקלאית
במהלך השנה לא רק קבוצות הרכישה עלו לכותרות - גם חברות שיווק הקרקעות החקלאיות בלטו, בצל קריסתה של חברת אדמה, אחת הבולטות בתחום. בספטמבר האחרון הוציא בית המשפט המחוזי בתל-אביב צו פירוק קבוע לחברות בקבוצה, המתמחה בשיווק קרקעות חקלאיות. בנוסף, הוצא צו לכינוס נכסיו של אורן קובי, בעלי הקבוצה, לאחר שנקבע כי הוא פעל תוך הסתרת נכסים והברחתם.
שיטת רכישת הקרקעות החקלאיות קוסמת לרבים, אבל נראה כי מדובר באחת העסקאות המסוכנות בשוק. חברות השיווק מוכרות לציבור "זכות" לדירה, באמצעות מכירת קרקע חקלאית, אשר אין לגביה כל ודאות אם התב"ע (תוכנית בניין עיר) שחלה עליה תשתנה ותאפשר בנייה למגורים. הציבור, מצדו, רוכש בזול, ומאמין ששינוי היעוד בדרך - וכך הוא יתעשר בקלות. אך קריסת קבוצת אדמה הצליחה להחזיר לפחות חלק מהרוכשים לקרקע המציאות.
"קריסת חברת אדמה במהלך 2016, והרמת המסך לשיטות שיווק הקרקעות החקלאיות על ידי אנשי החברה תוך הטעיית הציבור, הובילו את הכנסת והממשלה לשינוי התקנות בנושא", מסביר עו"ד דודו ג'והן, שותף ומנהל מחלקת הנדל"ן במשרד עוה"ד וינרוט. לדבריו, "מצד אחד, משפחות רבות שרכשו קרקע מאדמה איבדו את כספם; אולם פרשה זו יצרה תקנות חדשות להגברת השקיפות במכירת קרקע שאינה זמינה לבנייה".
ג'והן מוסיף כי "התקנות החדשות מחייבות כעת את משווקי הקרקעות החקלאיות לספק לרוכש הערכת שמאי מלאה על פוטנציאל ההפשרה, המכשולים ולוחות הזמנים. מדובר במהלך מבורך שיהפוך את התחום לשקוף יותר. יחד עם זאת, צריך לקחת בחשבון שמצד אחד, דרישות אלה יוציאו מפעולה משווקים שפעלו בחוסר תום לב; אך מצד שני אלו שימשיכו לפעול - ידרשו מחיר גבוה יותר עבור הקרקע בשל העלויות הנוספות".
למעשה, אומר ג'והן, "כבר היום אנחנו רואים עלייה במחירי הקרקעות המשווקות, שנעשתה להן הערכת שווי באמצעות שמאי. קרקעות אלה אמורות להוות את עתודות הבנייה למגורים בעשורים הבאים, ואם מחירי הקרקע ממשיכים לעלות כבר עכשיו, סביר יהיה להניח שלא נראה ירידה במחירי הדירות בשנים הקרובות".
התמוטטות חניון הברזל: מגבירים פיקוח באתרי בנייה
בתחילת ספטמבר רעדה האדמה בשכונת רמת החייל בתל-אביב, כאשר קרס חניון תת-קרקעי בן ארבע קומות באתר בנייה ברחוב הברזל. באסון נהרגו שישה פועלים ונפצעו 24. קריסת החניון הייתה חלק נוסף בשרשרת אסונות בענף הבנייה בשנים האחרונות - מקריסת המרפסות בחדרה ועד נפילות של אריחים ותאונות קטלניות של פועלים באתרי בנייה.
את החניון בנתה חברת דניה סיבוס, חברה-בת של קבוצת אפריקה ישראל, שחודשיים לאחר האירוע דיווחה כי עיריית תל-אביב אישרה לה עקרונית להקים את החניון מחדש. המתחם תוכנן להכיל חניה ל-540 מכוניות בארבע קומות תת-קרקעיות, בשטח של 17 אלף מ״ר. עלות ההקמה נאמדת ב-64 מיליון שקל.
החקירה הרשמית של הקריסה נמצאת בעיצומה, אולם באחרונה פורסם כי המשטרה בודקת אם מערכת התומכות שהחזיקה את תקרת הבטון העליונה בחניון, פורקה שלושה ימים בלבד לאחר יציקת התקרה. זאת בעוד שהתקן מחייב המתנה ארוכה יותר של עד 28 ימים. דניה סיבוס הכחישו את הפרסום.
לדברי דני מריאן, יו"ר איגוד המהנדסים לבנייה ולתשתיות, "אירוע קריסת החניון ברמת החייל חמור וצריך להדליק נורה אדומה. לצערי, עד כה טרם הוסקו מסקנות מהחקירה ולכן קשה לומר מה גרם לו. יש לא מעט סיכויים שמדובר בתקלה בביצוע, אולם יש סיכוי שהכשל היה בתכנון. כך או כך, הדבר העיקרי שחשוב להבין הוא שהתכנון והביצוע מחייבים שניהם בקרה, גם בנושא האיכות וגם בנושא הבטיחות".
מריאן מוסיף כי "צריך להבין שענף הבנייה הוא פס ייצור, וכמו בכל מערכת מייצרת אחרת שעליה חלה בקרה, גם בענף זה חייבים לחול מנגנוני בקרה. יש להקים מערכות שיבקרו גם את הביצוע וגם את התכנון. בשנה החולפת התקדמנו בנושא והוחלט על הקמת מכוני בקרה - אבל רק 15 שנים לאחר מסקנות ועדת זיילר (שהוקמו בעקבות אסון ורסאי - ה.צ). אפשר רק לקוות שכניסת המכונים לפעילות סדירה תצא לפועל כמה שיותר מהר".
אבי נאור, מנכ"ל ושותף בחברת ראדקו 38, סבור שהשלכות הפרשה קשורות במישרין גם לענף הדיור ולא רק לענף הביצוע. "על פניו, לאירוע לא אמורה להיות כל השלכה על רוכשי דירות בבנייני מגורים, אולם לא כך הם פני הדברים", הוא טוען, "לכל ליקוי בנייה יש השלכה מיידית על הרוכשים, גם אם מדובר בליקוי בבניין משרדים, במבנה ציבור או במפעל תעשייה. השנה ראינו עלייה במעורבות בעלי הדירות בתהליך הבנייה, בפיקוח על איכות הבנייה ואפילו בבחירת חומרי הגלם".
קריסת חברות הביצוע: שיטת התמחור הנפוצה מובילה להפסד
קריסת קבלני הביצוע בשנים האחרונות המשיכה גם ב-2016 בקרב חברות כמו קריגר נדל"ן, יובל בנייה, אחים שגראוי, בני בכר זועבי, ס. טנוס והבולטת בהן - חברת אורתם סהר. בענף מנסים עדיין להבין כיצד בזמן שמחירי הדיור לא מפסיקים לעלות, חברות הבנייה קורסות. אחת הסיבות נעוצה בשיטת התמחור הנפוצה בענף - קבלן הביצוע נדרש לעמוד בכל מחיר בתנאים שנקבעו בהסכם, גם כשנוצרו תנאים שהובילו אותו להפסד.
"מבנה שוק הנדל"ן בעייתי מיסודו ולכן חברות הביצוע פגיעות במיוחד", טוען היזם חיים מאירוביץ, מבעלי קבוצת מאירוביץ גלנור. לשיטתו, "הארכת זמן ביצוע הפרויקטים מייקרת את העלויות, שגם כך גבוהות בעקבות כוח האדם המצומצם או התנאים שמקבלים עובדים מקצועיים מחו"ל. גם ההישענות על טכנולוגיה מיושנת משפיעה על המצב, כמו גם מדיניות האשראי הקשיחה של הבנקים".
ביקורת בנושא הופנתה גם לעבר הממשלה, שבתוכנית הדגל שלה לענף "מחיר למשתכן", קבלנים נאלצים להגיש הצעות נמוכות, תוך שחיקה של הרווח. לדברי נסים אחיעזרא, מנכ"ל חברת אחים דוניץ, "הבעיה של חברות הביצוע היא מרווח טעויות מאד קטן, הנובע מהמחירים הנמוכים שהן מסכמות עם היזמים. במשך בנייה של שלוש שנים, ייתכנו שנויים בלתי צפויים בעלויות תשומות הבנייה - דבר המוביל את חברות הביצוע להפסד על העבודה".
עו"ד ענת שטרנליב מולכו, שותפה במחלקת הנדל"ן של משרד עוה"ד עמית פולק מטלון, מחזקת את הדברים. "מכרזי מחיר למשתכן מייצרים מציאות בה חברות ביצוע שניגשות אליהן עלולות למצוא עצמן בהפסדים, וכאשר מדובר בחברות קטנות או לא איתנות, הדבר עלול להביא לקריסתן", היא אומרת, "הבסיס העומד במכרזים הוא מחיר קבוע ומחייב של מחירי מכירה לרוכשי הדירות, שלא ניתן לסטות מהם".
משכך, מסבירה שטרנליב מולכו, "התמחור חייב להיות מדויק, ולכל הפחות לקחת בחשבון סטיות מסוימות. יזמים ללא ניסיון לא מתמחרים נכון את כלל עלויות הפרויקט, ובכלל זאת את המפרט המחייב לפי תנאי המכרז ואת עלויות הביצוע בפועל. בנוסף, יזמים רבים נוטלים סיכון בתמחור ולא לוקחים בחשבון כל מרווח, וברגע שיש סטייה קלה, הפרויקט עלול להפוך להפסדי".
תיקון 3 לתמ"א 38/2: מסיר חסמים, אך לא מביא בשורה לפריפריה
אחרי שנים של חוסר ודאות רגולטורית בתחום ההתחדשות העירונית, השנה הגיע אחד התיקונים המיוחלים, שהבהיר כמה זכויות בנייה יקבלו בניינים בפרויקטים בערים השונות. בחודש שעבר אישרה המועצה הארצית לתכנון ולבנייה את תיקון 3 א' במסגרת התוכנית הארצית למיגון מבנים מפני רעידות אדמה במסלול הריסה ובנייה מחדש (תמ"א 38/2). במקביל אושרה הקמת הרשות להתחדשות עירונית.השיטה שהייתה נהוגה עד היום אפשרה לרשויות המקומיות פרשנויות משלהן. השיטה החדשה, המכונה "שיטת המדרג", קובעת כי תוספת הקומות תחושב על בסיס שטח המבנה הקיים בפועל, ולא על פי תוכניות בניין עיר ישנות החלות במגרש. כך, בניינים בני שלוש קומות ומעלה יוכלו לקבל תוספת של 3.5 קומות, תוספת של 4.5 קומות לבניינים מעל ארבע קומות, תוספת 2.5 קומות לבניינים מעל שתי קומות ותוספת של 1.5 קומות לבניינים בני קומה אחת.
"תיקון 3 לתמ"א מסיר חלק גדול מהחסמים שהיו עד כה", אומר אשר אלון, מנכ"ל חברת אשלי המתמחה בהתחדשות עירונית. לדבריו, "מבחינת הרוכש, זה אומר שניתן יהיה להוציא לפועל יותר פרויקטים שעד היום לא יצאו בשל חסמים שונים. עם זאת, בפריפריה תיקון 3 לא מביא בשורה. עדיין הכדאיות הכלכלית למיזמי התחדשות עירונית נשארה באזורי הביקוש".
גד גרשון, סמנכ"ל הבינוי בחברת שפיר הנדסה, מתייחס לרשות להתחדשות עירונית. "פרויקטים של פינוי-בינוי הם קרש ההצלה של הדיור בישראל", הוא אומר, "באמצעות פרויקטים כאלה ניתן לבנות במיידי למעלה מ-100 אלף יחידות דיור, יחד עם שיפור תנאי מחייה לדיירים הקיימים. אמנם חלו שינויים ראויים בתחום ההתחדשות העירונית, אך ראוי היה אם המדינה הייתה נותנת להם עדיפות גבוהה יותר בשנה החולפת. כרגע נראה שעד הרשות להתחדשות עירונית תוכל להשפיע על הרשויות המקומיות, יקח זמן רב".
מיסוי דירה שלישית: החוק שמעורר סערה בקרב המשקיעים
באמצע דצמבר אושר חוק ריבוי הדירות מעורר המחלוקת. הצעת החוק למסות בעלי דירות, שמחזיקים בשלושה נכסים ומעלה, נתקלה בהסתייגויות מקיר לקיר, וכעת נותר להמתין לדיון של בג"ץ בעתירות שהוגשו נגדו, שייערך רק בפברואר 2017. "בכל פעם שהממשלה ניסתה לפתור את משבר הדיור באמצעות הטלת מיסוי - היא נכשלה", טוען שגיא לנצ'נר, מנכ"ל ובעלי חברת ינוב.
לדבריו, הפתרון טמון בהגדלת ההיצע. "השוק תמיד מוצא דרכים יצירתיות להימנע מתשלום המס, ובמקרה הזה מי שעלול לסבול יהיו השוכרים שישלמו יותר. ככל שהאזור מבוקש יותר, יוכלו בעלי הדירות לגולל את המס על השוכרים. אנחנו בונים בשרון והביקוש לדירות באזור הוא גבוה מאוד, אין מספיק היצע של דירות, גם לא במחיר למשתכן, ולכן המחירים באזור ימשיכו לעלות גם בשנה הקרובה. לטעמי, המיסוי על הדירה השלישית כלל לא ישפיע, ובוודאי לא באזור השרון וגוש דן".
"מדובר בתוצר של חשיבה מעוותת, הממותגת תחת סיסמה חברתית לפיה שר האוצר כחלון נאבק בחזקים, עוזר לזוגות הצעירים ומוצא פתרון לבעיית הדיור", מוסיף נדב רז, יזם ובעלי חברת בורק וינר. אלא שלדבריו, "החוק והתיקונים שהוספו ברגע האחרון יגרמו לאזרחים הוצאה כספית בלתי סבירה, שהייתה יכולה להיות מנווטת לכל כך הרבה מטרות חשובות וטובות אחרות".
לטענת רז, "החוק הזה פוגע בבעלי דירות ללא הבחנה ריאלית בשווי הדירה שברשותם, פוגע במשקיעים ומכשיר את הקרקע לקראת 'המשקיעים החדשים' - אלה שרושמים דירות על שם ילדיהם, כפי שקורה בפרויקט שאנחנו משווקים בבאר יעקב. נקווה שהחוק לא יעבור את מבחן בג"ץ, וגם אם יעבור - לא יעמוד במבחן המציאות לטווח ארוך".
"החוק יפגע באלה שרכשו דירה שנייה ושלישית כדי ליהנות מפנסיה מובטחת", מסכם יו"ר לשכת השמאים לשעבר, אהוד המאירי, "קצב עליית מחירי הדירות לא יעצר, ולכן הטלת המס מחד ותמריצים למכירת הדירות מאידך, אין בהם כדי לשכנע את רוב בעלי הדירות למכור אותן בטווח הקרוב. הדירות שימכרו יורידו את היצע הדירות העומדות להשכרה, דמי השכירות יאמירו ואת המחיר ישלמו דוקא בני אותה שכבה שאין לה אמצעים לרכוש דירה".
