בדיקה: הערים שיעשו קפיצה נדל"נית ב-2017
תשכחו מת"א, גבעתיים והרצליה - שיפור התשתיות, הרחבת מסילות הרכבת ואישור תוכניות בנייה למגורים בפריפריה יובילו להגברת ביקושים ועליות מחירים ביישובים שלא חשבתם עליהם, כך לפי בדיקה מיוחדת שערכה עבור ynet שמאית המקרקעין נחמה בוגין. האם העיר שלכם ברשימה? צפו
2016 כבר מאחורינו - שנה שבה יצאו לשוק מכרזי מחיר למשתכן, הוטלו סנקציות על משקיעים ויצאו הכרזות בדבר רפורמות בהתחדשות עירונית. עם הפנים ל-2017, תחזית מיוחדת שערכה עבור ynet שמאית המקרקעין והמשפטנית, נחמה בוגין, בדקה אילו ערים בפריפריה צפויות לעשות קפיצת מדרגה בשנה הקרובה מבחינה נדל"נית. צפו בראיון באולפן ynet עם אטילה שומפלבי:
נתיבות: 12 אלף התחלות בנייה, עלייה של 7% במחירים
על פי הבדיקה, במהלך שנת 2016 חלה עלייה ממוצעת של כ-7% במחירי הדירות בנתיבות. מחיר ממוצע של דירה נע בין כ-600 אלף שקל לשלושה חדרים ועד ל-800 אלף שקל לארבעה חדרים. אשר למספר התחלות הבנייה, לא פחות מ-12 אלף יחידות דיור ממתינות לאישור הוועדה לקידום מתחמים מועדפים לדיור (הותמ"ל), שנועדה לאשר תוכניות בנייה למגורים בהליך מזורז, וזאת עוד לפני תקנת "שבס" - המאפשרת ליזם להוסיף דירות לפרויקט באמצעות צפיפות מגורים.
"מאות דירות בשכונות נווה שרון ונתיבות מערב, שנחנכו לאחרונה וצפויות להתאכלס בעוד כשנה-שנתיים, ישבו על המדף כמה חודשים בלבד", אומרת בוגין, "בנוסף, ועדות התכנון אמורות לאשר השנה הקמה של שלוש שכונות חדשות, לצד פוטנציאל של 14 אלף דירות נוספות במסגרת של התחדשות עירונית. פרמטר הנגישות מזכיר את תחנת רכבת במזרח העיר שנפתחה לפני שנה ואת העובדה שהיא ממוקמת כ-20 דקות נסיעה מכביש 6 (צומת בית קמה).
בעיריית נתיבות מציינים כי בקרוב ייחתם הסכם גג חדש עם המדינה, כאשר צפי הפיתוח מבקש להגדיל את התושבים מ-35 אלף ל-70 אלף תוך 15 שנה. "נתיבות היא העיר היחידה באזור שמיצתה תכנונית את הגבול המוניציפלי שלה, ועם אישור התוכניות הצפויות נוכל להתחיל בבנייה מסיבית בתקווה במהלך השנה הקרובה", אומר מהנדס העירייה, יולי חיימוביץ'.
חיימוביץ' מעריך כי התוכניות שכבר אושרו לבנייה ישביחו את ערכי הנדל"ן ויובילו לקפיצה נוספת במחירים ב-2017. "כעת אנחנו עם הפנים לתוכנית של התחדשות עירונית בשכונות הוותיקות, כאשר גם אזורי התעשייה והתעסוקה בעיר ימשיכו להתרחב ב-200 דונם נוספים, לצד תוספת של אלפי מטרים רבועים של שטחי משרדים ומסחר".
דימונה: 500 התחלות בנייה, עלייה של 4% במחירים
אחרי נתיבות ברשימה ממוקמת העיר דימונה, שאולי נזכרה מאוחר יחסית בפוטנציאל הטמון בפתיחת עיר הבה"דים, אך הציגה במהלך 2016 עלייה ממוצעת של 4% במחירי הדירות בעיר. בוגין מעריכה כי שנת 2017 צפויה להזניק אותה כלפי מעלה מבחינה נדל"נית, בעיקר בזכות 500 התחלות בנייה חדשות המתוכננות להיבנות במהלך השנה הקרובה בכניסה לעיר בפרויקט מגדלי רג'ואן.
גם פרויקט מחיר למשתכן לזכאים חסרי דירה בשכונת השחר בעיר מציג עליית מדרגה לעיר. השכונה עתידה לכלול כ-3,200 יחידות דיור, ובשנה וחצי האחרונות שווקו בה כ-1,200 דירות. על פי תנאי המכרז, 20% מיחידות הדיור יוקצו בעדיפות לבני מקום. בנוסף, 50% מתוספת יחידות הדיור, לפי תקנת שבס המאפשרת ליזם לבנות יחידות נוספות, יוקצו לבני המקום גם הן.
על פי תנאי המכרז, ייבנו דירות לזכאים בהנחה של עד 30% ממחירי השוק, כאשר דירת 110 מ"ר עם מרפסת, מחסן וחניה תעלה החל מ-690 אלף שקל. לשם השוואה, מחיר ממוצע של דירה מיד שנייה בדימונה עומד על כ-400 אלף שקל.
אך לדברי בוגין, גולת הכותרת של 2017 תהיה הקמת מרכז תחבורתי חדש בהיקף כולל של כ-20 אלף מ"ר, בהשקעה של כ-80 מיליון שקל. במסגרת זו יחל לפעול בעיר קו רכבת חדש ומהיר מתל-אביב לאילת, דרך באר שבע. תחנת הרכבת תיבנה על שטח של כ-1,500 מ"ר; תחנת אוטובוסים על שטח של 2,500 מ"ר ובנוסף יוקמו שטחי חניה בהיקף של כ-15 אלף מ"ר.
ירוחם: 700 התחלות בנייה, עלייה של 2% במחירים
על פי הבדיקה, במהלך שנת 2016 חלה עלייה ממוצעת של כ-2% במחירי הדירות בירוחם. מחיר ממוצע של דירה נע בין כ-400 אלף שקל לשלושה חדרים ועד ל-700 אלף שקל לחמישה חדרים. אשר למספר התחלות הבנייה, התכנון העירוני קובע הקמת שכונת מגורים חדשה שתכלול כ-630 יחידות דיור, זאת כחלק מההיערכות לאכלוס עיר הבה"דים.
פרמטר הנגישות מראה כי בקרוב תהיה ירוחם במרחק 12 דקות נסיעה מכביש חוצה ישראל (6), עם הרחבת הכביש עד צומת הנגב. כמו כן, צפויה להיפתח תחנה רכבת - הארכת קו המסילה בין דימונה לבאר שבע. לדברי בוגין, "מסילת הרכבת שתחבר את העיר עם קו באר שבע-תל אביב, לצד תנופת בנייה שניצניה הראשונים על הקרקע עם פרויקטים חדשים, מכרזי מחיר למשתכן ועיר הבה"דים, ממצבים את ירוחם ברשימת הערים שיעשו קפיצה נדל"נית השנה".
יהודה כתב, מנכ"ל משותף בחברת נאות אמיר מקבוצת כתב, המקימה את הפרויקטים נאות צהלה ונאות השקד העיר, מחזק את הדברים. "ירוחם מתפתחת בצעדי ענק בשנים האחרונות, ובשנתיים הקרובות מגמת הפיתוח צפויה להתחזק", הוא טוען, "לקראת השלמת אכלוס עיר הבה"דים, מתוכננות להיבנות כ-4,000 דירות חדשות".
כתב מוסיף כי "לא רק ירוחם - הנגב בכלל הופך למרכז המדע והמחקר הישראלי, עם אכלוס קריית המחקר הגרעיני של ישראל ועמק הסייבר. על פי נתוני המרכז לפיתוח הנגב והגליל, צפי הגידול בפעילות הכלכלית באזור הנגב יעמוד בשנים הבאות על 1.4-1.7 מיליארד שקל, וככל שהאזור יתפתח כך יגדלו הביקושים ויעלו גם מחירי הדירות".
בית שמש: 14 אלף התחלות בנייה, עלייה של 3.7% במחירים
לא רק יישובי הדרום נכנסו לרשימת הערים שיככבו בעליות מחירים ב-2017. להערכת בוגין ,גם העיר בית שמש צפויה לראות השבחה בערכי הנדל"ן שבה, ולא בכדי. על פי הבדיקה, ב-2016 חלה עלייה בשיעור של 3.7% במחירי הדיור בעיר, וב-2017 צפויות לא פחות מ-14 אלף התחלות בנייה.
אשר לפרמטר הנגישות, מדגישה בוגין כי בצפון העיר קיימת תחנת רכבת, ובית שמש עצמה נכישה יחסית מאחר שממוקמת בסמוך לכביש 38 המתחבר לכביש תל אביב-ירושלים (1). כמו כן, התוכניות העירוניות מצביעות על כך שצפוי להיסלל כביש חדש שיחבר בין כביש 375 לעיר
בוגין מזכירה כי באחרונה דיווחה רשות מקרקעי ישראל על שיווק קרקעות לבניית 1,075 דירות לציבור החרדי במסגרת תוכנית מחיר למשתכן. הקרקעות משווקת בשכונה חדשה, שתוקם בחלקו הצפוני של הרובע החדש בדרום שכונת רמת בית שמש. בשכונה יוקמו מרכזים מסחריים ומתחמי חינוך.
"מדובר בעיר שלא נתפסה כאטרקטיבית עד לאחרונה, כיוון שלאורך השנים לא הייתה בה בנייה חדשה ולא הייתה השקעה בתשתיות - עד לאחרונה", היא מסבירה, "להערכתי, הבנייה שהחלה לאחרונה וצפי לפרויקטים החדשים שיתווספו בהמשך, ימשכו אוכלוסייה חדשה, צעירה ומבוססת, ויעוררו את שוק הנדל"ן המקומי".
נשר: 719 התחלות בנייה, עלייה של 3.5% במחירים
גם חלק מערי הצפון נכנסו לרשימה האקסקלוסיבית, בהן נשר. בעיר הקטנה הסמוכה לחיפה, לצ'קפוסט ולצירי תנועה כמו 70, 75, 4 ו-22, חלה במהלך השנה החולפת עלייה של 3.5% במחירי הדיור. על פי התוכניות, צפויות 719 התחלות בנייה ב-2017 בשכונת עמק הכרמל החדשה. כיום מונה אוכלוסיית העיר כ-25 אלף תושבים, ובתכנון שכונת מגורים נוספת שתוסיף לעיר עוד 1,100 דירות באזור המחצבה הישנה.
העיר סמוכה לכביש 75 המתחבר לחיפה, ונמצאת במרחק של כשלושה קילומטרים מתחנת רכבת לב המפרץ. על פי תוכנית המתאר החדשה, תיפתח בנשר תחנת רכבת חדשה במסגרת רכבת העמק בעוד שנתיים, ובנוסף מתוכננים מרכזי מסחר, תעסוקה והיי-טק. התחזיות מדברות על הכפלת האוכלוסייה בטווח של 10 השנים הקרובות.
"כיום אנחנו נחשפים לתופעה של הגירה חיובית לנשר, בשל חזרתם של בני המקום לעיר", אומר שלומי כהן, סמנכ"ל בחברת אלמוגים החזקות הבונה את שכונת עמק הכרמל בעיר. לדבריו, מאז החל שיווק השכונה לפני כשנתיים, נרשמה עלייה של 15% במחירי דירות ארבעה חדרים. "נשר חוותה קפיצת מדרגה בכל הנוגע להשקעה בתחומים כמו חינוך, תשתיות וסביבה", הוא מוסיף.
להערכתו, פיתוח תשתיות כגון סלילת קו המטרונית ובניית תחנת הרכבת החדשה ישפיעו על המחירים ויגבירו את הביקושים. "עד לאחרונה, רוכשי דירות או משקיעים שחיפשו נכס באזור חיפה לא ראו בנשר אופציה ראשונה - למרות הקרבה לטכניון ואוניברסיטת חיפה. אך בשנה האחרונה הבחנו בהתחלה של היפוך מגמה, עם רכישה של יותר מ-200 דירות בשכונה. אני צופה שמגמה זו תמשיך גם ב-2017".
בית שאן: 600 התחלות בנייה, עלייה של 7% במחירים
בית שאן אמנם מאוד רחוקה מהמרכז, אבל מחירי הדירות שבה עלו במהלך 2016 בלא פחות מ-7%, כך על פי הבדיקה של בוגין. מחיר ממוצע של דירת שלושה חדרים מיד שנייה בעיר עומד על כ-450 אלף שקל, בעוד שדירת ארבעה חדרים תעלה 100 אלף שקל. דירות חדשות משווקות כיום במחיר התחלתי של כ-800 אלף שקל לארבעה חדרים.
עוד עולה מהבדיקה כי בשנת 2017 צפויות 600 התחלות בנייה של דירות חדשות למגורים בשכונת קריית רבין. פרמטר הנגישות מראה כי רכבת העמק קיצרה את זמן הנסיעה לחיפה ל-45 דקות, ובוגין מעריכה כי המסילה תביא לעלייה של 5%-7% במחירי הדירות בשנה הקרובה.
זאת ועוד, כביש 71 הורחב ופוצל ממפגשי הכבישים והדרכים המקומיות, וכן נבנו מחלפים חדשים שהקלו על התנועה כמו בצומת נבות. "65 שנים אחרי שרכבת העמק ההיסטורית נסעה את נסיעתה האחרונה לבית שאן, נחנכה בעיר התחנה המאפשרת לתושביה להגיע תוך פחות משעה לתחנת לב המפרץ בחיפה", היא אומרת, "זו בשורה לעיר שנמצאת בבקעה ומהווה מנוע צמיחה יוצא דופן לכל האזור".
"נושא התחבורה הציבורית הוא קריטי עבור ערים בפריפריה", מסכמת חיה נחום, מומחית למיתוג נדל"ן למגורים ובעלת המטבחון פרסום. לדבריה, "ההתייחסות לעיר פריפריאלית מבחינת המרחק שלה מהמטרופולין הקרוב, משתנה לחלוטין ברגע שנכנסת רכבת לתמונה. השינוי התחבורתי מאפשר למשפחות צעירות לחזור לעיר הולדתן - כבר לא רואים רק משקיעים אלא גם רוכשי דירות למגורים".
