סמל סטטוס? לא חובה לגור בשכונה הכי יקרה

בימים האחרונים ניתן למצוא ניצני התקררות בשוק הנדל"ן המבעבע , אך מחירי הדירות עדיין גבוהים, במיוחד באזורים המבוקשים. אחת הדרכים להקל על קניית דירה היא לנסות לאתר מקום מגורים שנחשב מבוקש פחות - אך לצד מחירי דיור נמוכים יותר, מצליח לספק מדדים חברתיים איכותיים כמו באזורים הנחשבים.

בדיקה: הערים שיעשו קפיצה נדל"נית ב-2017

בדיקה שערכה מחלקת המחקר בחברת אזורים, בחנה את מחירי הדירות בשכונות הנחשבות פופולריות בערים באזורי הביקוש (גדרה-חדרה), לעומת שכונות סמוכות מבוקשות פחות. הבדיקה כוללת את הפרמטרים הבאים: מחיר ממוצע של דירה (שקלול של כל טיפוסי הדירות, חדשות וישנות); מחיר ממוצע למ"ר; מחיר ממוצע לדירת ארבעה חדרים חדשה; ומחיר ממוצע לדירת חמישה חדרים חדשה. ממצאי הבדיקה מצביעים על הבדלים במחירי הדירות, אך על שינויים שאינם מהותיים במדדים החברתיים, ולעתים אף על מדדים חברתיים גבוהים יותר דווקא בשכונה הזולה יותר.

בפתח תקווה נבדקו שכונת אם המושבות החדשה, המהווה לשיטת עורכי הבדיקה אלטרנטיבה לשכונת כפר גנים ג'. על פי הממצאים, מחיר ממוצע של דירה בשכונת אם המושבות החדשה עומד על 2.043 מיליון שקל; בעוד שמחיר ממוצע של דירה בשכונת כפר גנים ג' עומד על 2.536 מיליון שקל - הפרש של 24%.

המחיר הממוצע למ"ר באם המושבות עומד על 16,900 שקלים, לעומת 19,800 שקלים בכפר גנים ג' - הפרש של 17%. דירת ארבעה חדרים חדשה תעלה באם המושבות 1.88 מיליון שקל; לעומת 2.237 מיליון שקל בכפר גנים ג' - הפרש של 19%. ואילו דירת חמישה חדרים חדשה תעלה באם המושבות 2.083 מיליון שקל; לעומת 2.548 מיליון שקל בכפר גנים ג' - הפרש של 22%.

לעומת זאת, המדדים החברתיים מצביעים על כך שבשכונת אם המושבות, שמציעה מחירי דיור נמוכים יותר, המדד החברתי-כלכלי עומד על 9 מתוך 10 - לעומת 8 מתוך 10 בשכונת כפר גנים ג'. שיעור האקדמאים באם המושבות החדשה עומד על 57% והשכר הממוצע על 12,870 שקלים בחודש; לעומת שיעור אקדמאים של 42% בכפר גנים ג' ושכר ממוצע נמוך יותר בגובה של 12,270 שקלים בחודש.

(צילומים: ניצן דרור ואבי חי)

(מקור: חברת אזורים)

המחיר יותר נמוך - ומה עם המדד החברתי-כלכלי?

"מכלול השיקולים של רוכשי הדירות מושפע בין השאר מהתקציב, בעיקר אם מדובר בזוגות צעירים שזוהי להם דירתם הראשונה", מסביר אבי זרובבל, כלכלן בחברת אזורים שערכה את הבדיקה. לדבריו, "שכונות עם רמות מחירים מתונות יחסית, שמקבלות אור ירוק מרשויות התכנון ליהנות משדרוג תשתיות ומאזורי תעסוקה חדשים, יכולות להוות אלטרנטיבה לאותם רוכשים".

במסגרת הבדיקה נבחנה גם העיר נתניה, שם עורכי הבדיקה סבורים כי שכונת אגמים מהווה אלטרנטיבה לשכונת קריית השרון. אמנם מחיר ממוצע לדירה, על פי הבדיקה, בשכונת אגמים גבוה יותר מבשכונת קריית השרון (1.937 מיליון שקל ו-1.740 מיליון שקל בהתאמה), אך ההסבר נעוץ בכך שבשכונת קריית השרון ישנן דירות קטנות רבות יותר מאשר בשכונת אגמים.

אולם בדיקת מחיר ממוצע למ"ר מראה שבשכונת קריית השרון הנתון עומד על 16,400 שקלים; ואילו המחיר הממוצע למ"ר בשכונת אגמים עומד על 14,800 שקלים - הפרש של 10%. דירת ארבעה חדרים חדשה בשכונת קריית השרון עולה, על פי הבדיקה, 1.84 מיליון שקל; ואילו בשכונת אגמים 1.732 מיליון שקל - הפרש של 14%. דירת חמישה חדרים חדשה עולה בקריית השרון 2.026 מיליון שקל, לעומת מחיר של 1.958 מיליון שקל עבור דירה דומה באגמים - הפרש של 3%.

אף שהמחירים בשכונת אגמים נמוכים יותר, נראה כי אין זה מפריע למדדים החברתיים. על פי הבדיקה, בשתי השכונות המדד החברתי-כלכלי עומד על 7 מתוך 10. גם ההבדל בשיעור האקדמאיים אינו גדול - 42% באגמים לעומת 46% בקריית השרון. כך גם לגבי השכר הממוצע: 9,258 שקלים בחודש בשכונת אגמים, לעומת 9,890 שקלים בחודש בשכונת קריית השרון.

(צילומים: עידו ארז ויח"צ)

(מקור: חברת אזורים)

נעבור לרחובות - הבדיקה בחנה שתי שכונות: רחובות החדשה, שלשיטת עורכי הבדיקה מהווה אלטרנטיבה לשכונת פארק המדע. על פי הממצאים, מחיר ממוצע לדירה ברחובות החדשה עומד על 1.78 מיליון שקל, לעומת מחיר ממוצע של 1.89 מיליון שקל בפארק המדע - הפרש של 6%. המחיר הממוצע למ"ר ברחובות החדשה עומד על 14,800 שקלים לעומת 16,600 שקלים בפארק המדע - הפרש של 12%.

דירת ארבעה חדרים חדשה ברחובות החדשה עולה בממוצע 1.65 מיליון שקל; בעוד שדירה דומה בפארק המדע עולה 1.76 מיליון שקל - הפרש של 17%. ואילו דירת חמישה חדרים חדשה ברחובות החדשה עולה בממוצע 1.85 מיליון שקל, לעומת 1.98 מיליון שקל בפארק המדע - הפרש של 15%.

אשר למדדים החברתיים, כאן ניתן לראות שינויים קלים לטובת השכונה היקרה יותר, אולם לא מדובר בהבדלים מהותיים. כך, למשל, המדד החברתי-כלכלי בשכונת רחובות החדשה עומד על 7 מתוך 10; בעוד שהמדד החברתי-כלכלי בשכונת פארק המדע עומד על 8 מתוך 10. שיעור האקדמאיים ברחובות החדשה עומד על 36%; לעומת 54% בפארק המדע; והשכר הממוצע ברחובות החדשה הוא 9,260 שקלים בחודש; לעומת שכר ממוצע של 12,400 שקלים בחודש בפארק המדע.

בקריית אונו, עורכי הבדיקה התייחסו לשכונת עבר הירדן, המהווה לשיטתם אלטרנטיבה לשכונת רייספלד בשל מחירי הדיור והמדדים החברתיים. כך, בשכונת עבר הירדן מחיר ממוצע לדירה עומד על 2.621 מיליון שקל, לעומת 2.721 מיליון שקל בשכונת רייספלד - הפרש של 4%. המחיר הממוצע למ"ר עומד על 23,100 שקלים בעבר הירדן, לעומת 24,700 שקלים ברייספלד - הפרש של 7%.

עוד עולה מהבדיקה כי דירת ארבעה חדרים חדשה בעבר הירדן עולה בממוצע 2.349 מיליון שקל ודירת חמישה חדרים 2.887 מיליון שקל; זאת לעומת 2.64 מיליון שקל ו-3.1 מיליון שקל בהתאמה (הפרש של 12% ו-7% בהתאמה). אשר למדדים החברתיים, השינוי אינו מהותי. בשכונת עבר הירדן, המדד החברתי-כלכלי עומד על 8 מתוך 10, לעומת שכונת רייספלד, שם המדד עומד על 9 מתוך 10. שיעור האקדמאים בעבר הירדן עומד על 45%, לעומת 55% ברייספלד; והשכר הממוצע בעבר הירדן עומד על 11,380 שקלים בחודש; לעומת 13,850 שקלים ברייספלד.