לקנות דירה על הנייר: מדריך לרכישה זהירה
החוק מאפשר מכירת נכס למגורים לפני קבלת היתר בנייה - אך מהלך זה כרוך בסיכונים מצד הרוכש. מה צריך לדעת בטרם חותמים על הסכם?
אחת הסיבות ליוקר הדיור בישראל היא הבירוקרטיה הסבוכה, הגורמת למורכבות יתר ועיכוב ניכר של הליכי התכנון. אישור תוכנית מגורים על ידי הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה עדיין אינו מהווה היתר בנייה - כלומר אין אפשרות להתחיל לבנות. מדובר באישור עקרוני, המותנה בהשלמת תנאים כגון החתמת בעלים, קבלת אישורים (למשל אישור כיבוי אש), ביצוע תשלומי היטל השבחה ואגרות פיתוח ועוד.
מדריכים נוספים במדור קנייה מכירה השכרה
לפיכך, הפרקטיקה של מכירת דירות לפני קבלת היתר הבנייה נהוגה כיום במשרדי המכירות, לנוכח מצוקת האשראי של היזמים. אלה נדרשים להציג לבנקים מכירות מוקדמות של אחוז מסוים מהדירות בכל פרויקט, לצורך כניסת הסכמי הליווי של הפרויקט לתוקף.
למעשה, הדין במדינת ישראל אינו מתנה מכירת דירה או כל נכס מקרקעין בקבלת היתר בנייה לנכס. יחד עם זאת, חשוב להכיר את חוק המכר (דירות) (הבטחת השקעות של רוכשי דירות) תשל"ה 1974, אשר אוסר על מוכרים לקבל על חשבון דירה או נכס מעל 7% ממחיר הדירה - ללא מתן בטוחה לרוכש.
מצב חוקי זה מאפשר, כאמור, ליזמים למכור דירות בטרם קבלת היתר בנייה. מכירת דירות במצב זה מחייבת מצג ברור ומפורט; וכן הסכמה מפורשת של הרוכש כי ידוע לו שטרם התקבל היתר הבנייה לדירה או לנכס. זאת לצד הפקדת התשלום בנאמנות עד למועד קבלת ההיתר. יזם שימנע מלהציג את העובדות, מסתכן בתביעות בגין הפרת סעיפי חוק מחוק החוזים ומחוק המכר. נהוג להוסיף להסכמי המכר נספח ספציפי בדבר העדר קבלת היתר הבנייה.
היתר בנייה - תעודת הלידה של הנכס
חשוב להדגיש כי היתר הבנייה הוא תעודת הלידה של הדירה או הנכס, לפיו יקבע השימוש המותר בו (מגורים, מסחר, תעשייה או אחסנה). עוד קובע ההיתר את מספר יחידות הדיור המותרת במבנה, שטחה של כל יחידה, החלוקה פנימית של כל יחידה וכיו"ב. בסיום הבנייה תוודא הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה התאמת הבנייה להיתר שהוצא - ורק לאחר מכן תעניק לנכס "תעודת גמר". חשוב לציין כי גם לאחר קבלת היתר בנייה ניתן לבצע שינויים בנכס, באמצעות הגשת בקשה ל"היתר שינויים".
על כן, מקום בו הוועדה המקומית אישרה את הבקשה להיתר בנייה, וכל שנותר לקבלת ההיתר הוא השלמת תנאים טכניים, צודק המחוקק שלא הגביל מכירת דירות או נכסים מעבר למגבלות חוק המכר (דירות) (הבטחת השקעות של רוכשי דירות) תשל"ה 1974, ביחס לבטוחות הרוכשים.
ואולם, רכישת נכס ללא היתר מחייבת משנה זהירות מצד הרוכשים. בחודשים האחרונים אנו עדים לכותרות חוזרות ונשנות של יזמים המנצלים לרעה את המצב החוקי, בין באמצעות מכירת יחידות אשר לא אושרו על ידי רשויות התכנון; בין באמצעות מכירת כמות יחידות דיור גדולה מהכמות אשר אושרה להם על ידי רשויות התכנון; ובין באמצעות מכירת יחידות לשימוש הסותר את השימוש אשר הותר בהיתר הבנייה.
מאידך, ברובם המוחץ של הפרויקטים נמכרות דירות לפני היתר בנייה, וזאת לאחר קבלת אישורה העקרוני של הוועדה המקומית. יזמים שאינם נוהגים בפזיזות ואינם ממהרים למכור דירות על בסיס ציור אדריכלי אשר לא נבדק ואינו תואם זכויות המוקנות למקרקעין על פי תוכניות בניין עיר (תב"ע) בתוקף, לרוב יידרשו לשינויים מינוריים בלבד בתכנון, אשר לא ישפיעו באופן ניכר על תכנון הנכס.
מה לבדוק כשקונים נכס לפני היתר בנייה
יש לוודא שאושרה תוכנית המאפשרת את קבלת היתר הבנייה. כמו כן, יש לוודא קיומה של החלטת ועדה ביחס לבקשה להיתר בנייה שהוגשה בגין הנכס. בהיעדר החלטת ועדה (שלב מקדמי מאוד למכירת דירות), יש לוודא התאמת המצג לזכויות הקיימות במקרקעין על פי תב"ע בתוקף, מבחינת ייעוד הזכויות והיקפן.
כך, למשל, במקרה שבו הזכויות הקיימות הן לבניין בן 16 דירות, והיזם מציג בניין עם מספר גדול יותר של דירות, יש לקחת בחשבון שההליכים הדרושים להגדלת מספר הדירות הם מורכבים, מתמשכים, ולעתים אף בלתי אפשריים.
עוד יש לבדוק האם הנכס המוצג כולל זכויות תלויות שיקול דעת של הוועדה המקומית - כגון הקלות שבס (הגדלת צפיפות המגורים בפרויקט לצורך הרחבת מספר הדירות). מדובר בהליכים שדורשים זמן ואין ודאות ביחס אליהם. חשוב לדעת שגם לאחר החלטת הוועדה, הוודאות התכנונית אינה מוחלטת וייתכנו שינויים בנכס שיבוצעו לפי דרישת הרשויות השונות; בקשות לשינויים שיוגשו על ידי היזם; או שינויים בעקבות התנגדויות שהגישו השכנים.
אשר למועד מסירת הדירה, יש לוודא על קיומה של הצהרה ברורה ביחס למצב התכנוני של הנכס, לרבות פירוט השלבים הנדרשים עד להוצאת היתר הבנייה וקצובת זמן ברורה לקבלתו. בתום קצובת הזמן, יש לדרוש זכות ביטול חד צדדית לרוכש - תוך השבת כספו.
במקרה של סטיות בתכנון, יש לוודא שקיים סעיף בהסכם ההתקשרות לפיו השינויים שייתכנו בנכס, הן מבחינת השטחים והן מבחינת המפרט, לא יעלו על הסטיה המהותית מהנכס שהוצג במועד החתימה - לפני ההיתר לנכס שיתקבל בידי הרוכש במועד המסירה. בנוסף, יש לציין כי לעת הוצאת היתר הבנייה יזומן הרוכש לחתימה על תוכניות ומפרטים העומדים בדרישות חוק המכר; וכי ככל שבמועד זה יתברר כי בנכס בוצעו שינויים מהותיים - יהיה זכאי הרוכש לביטול ההסכם ולהשבת כספו.
חשוב גם להבטיח את ביטחון הכספים: יש לוודא כי מדובר בתשלום של חלק התמורה, שאינו עולה על 7%, ומועבר לחשבון נאמנות בו אחד המוטבים יהיה הרוכש עצמו. יזמים מסוימים אף מגדילים לעשות ומתקשרים עם הבנקים בהסכם "טרום ליווי", לפיו התמורה המשולמת להם מהשקל הראשון, משתלמת באמצעות פנקסי שוברים; וכל כספו של הקונה מובטח בערבות בנקאית, אפילו מבלי שהתקבל היתר הבנייה.
הכותבים הם שותפים במשרד עוה"ד גינדי-כספי העוסק בנדלן ומלווה פרויקטים של התחדשות עירונית
לפנייה לכתב/ת 
