בניתם ברפת דירה להשכרה? זהירות מקנסות

אלפי חקלאים בעלי נחלות אשר התיישבו בכל חלקי הארץ לפני שנות דור, עסקו בחקלאות כמקור פרנסתם. זאת לאור החלטות רשות מקרקעי ישראל, שהגבילה את העיסוק - וקבעה שחוכר של קרקע חקלאית נדרש לנצלה ולעבדה ברציפות ובקביעות למטרות לשמן הוחכרה הקרקע.

מדריכים נוספים במדור בית ישראלי

מאז החלטת מועצת מקרקעי ישראל, חלפו עשרות שנים במהלכן חלה מהפכה בעולם החקלאות, הסכמי סחר והפחתות מכסים, שינוי בסדרי עדיפות, הקטנת התמיכות הממשלתיות, חוסר כדאיות כלכלית בגידול, ופתיחת השוק המקומי לייבוא תוצרת חקלאית מחו"ל וצמצום שולי הרווח.

המצוקה הכלכלית של החקלאים בישראל, שהחלה בראשית שנות ה-90 של המאה הקודמת, הביאה רבים מהם למצב בו הם נאלצו למצוא לעצמם מקורות לפרנסה חלופית. זאת באמצעות הקמתם של עסקים שאינם חקלאיים או קשורים לחקלאות - בסמוך לבית מגוריו של בעל הנחלה.

קרקע חקלאית. דירה ברפת או חנות בנחלה?(צילום: נמרוד גליקמן)

מהו שימוש חורג בקרקע חקלאית?

שימוש חורג בקרקע חקלאית הוא כל שימוש בקרקע שאינו למטרה חקלאית. כלומר, שימוש שאינו מתאים להוראות הסכם החכירה של הקרקע; או החלטות רשות מקרקעי ישראל; או שעומד בניגוד לייעוד הקרקע. קיימים שני גופים האוכפים שימושים חורגים:

• שימוש חורג על פי הוועדה המקומית לתכנון ובנייה - מכיוון שהייעוד של קרקעות המדינה נקבע בתוכניות מתאר הארציות ובתוכניות הוועדות המחוזיות והמקומיות. באזורים המוגדרים כחקלאיים דוגמת המושבים, מוכרזת הקרקע על ידי הוועדה לשמירה על קרקע חקלאית כקרקע שבה לא ניתן לבצע שימוש חורג; וכאשר מתבצע שימוש מעין זה, מגישה הוועדה כנגד מי שמבצע את השימוש כתב אישום.
  

• שימוש חורג על פי החלטות רשות מקרקעי ישראל - בהיותה בעלת המקרקעין, הגדירה הרשות מהו השימוש המותר בקרקע, בהתאם להסכם החכירה, לפיו יותר רק שימוש חקלאי בשטח הנחלה. זאת מפני שהאגודה עצמה התחייבה בהסכם המשבצת לגרום לכך שכל משבצת הקרקע שלה תיועד לעיבוד חקלאי. כאשר מגיע מידע על שימוש חורג שנעשה בקרקע, בין אם ביוזמת הרשות ובין באמצעות מסירת מידע על ידי צד שלישי, מוגשת תביעה כנגד בעלי הקרקע להפסקת השימוש ולתשלום עבור השימוש שנעשה במהלך השנים.
  

הסכנה בשימוש חורג - והסנקציות

מרגע בו קיים תיעוד ברשויות על קיומם של שימושים חורגים - גם אם הדבר נעשה לפני שנים רבות, וגם אם לא ניתנה התראה למתיישב להפסיק את השימוש האסור - חשוף בעל הנחלה להגשת כתב אישום כנגדו על ידי רשויות התכנון והבנייה. כמו כן, הוא חשוב לכתב תביעה מצד רשות מקרקעי ישראל בשני הליכים משפטיים שונים ונפרדים.

הסיכון הוא כפול: רשויות התכנון יפעלו להגשת כתב אישום על ביצוע העבירה וצו להפסקת השימוש האסור, כאשר בסופו של ההליך לאחר האישום, קיים תשלום על עצם ביצוע העבירה וחיוב בהריסה; הסיכון השני הוא בהגשת תביעה מצד רשות מקרקע יישראל לתשלום דמי שימוש ראויים עבור משך התקופה בה נעשה השימוש.

הסנקציה המשמעותית העומדת לרשות היא מניעת מתן טיפול בבעלי הנחלות, אשר במשק שלהם קיים שימוש חורג, עד להסדרת כלל השימושים החורגים בשטח הנחלה. הרשות נמנעת מביצוע פעולות כמו העברת זכויות בנחלות, קבלת משכנתאות, חתימה על תוכניות בנייה, העברת זכויות על פי ירושה וחתימה על הסכמי החכירה.

שימוש חקלאי הוגדר כשימוש הדרוש באופן ישיר לייצור חקלאי, ולכן כל שימוש אחר - גם אם הוא מסייע לייצור או קשור לחקלאות - נאסר. במהלך השנים הוצע לעדכן את רשימת השימושים שיהיו מותרים, ולא יוגדרו כשימוש חורג בקרקע חקלאית, כך שיתאפשר לחקלאים להרחיב את קשת עיסוקיהם. אולם הדבר נעשה ללא מענה הולם לבעיה הקיימת ההולכת ומחריפה.

האם כדאי להסדיר את השימושים כבר עכשיו?

גם אם אתם "חובבים" סיכונים ומעדיפים ליהנות מהכנסות הגבוהות שמניב השימוש החורג בטווח הקצר, הרי שבסופו של יום עליכם לזכור כי קיים תיעוד של פקחים. בנוסף, מבוצעים צילומי אוויר בכל מושב ומושב - וככל הנראה תידרשו לשלם על חלק מהתקופה בה נעשה השימוש החורג (ולכל הפחות על תקופה של 7 שנים לאחור).

חשוב לזכור כי נכונות הרשויות לסייע למתיישב בהסדרת השימושים החורגים והסדרת תשלומי עבר, גדולה יותר בטרם ננקטו הליכים משפטיים בתיק. קיימים מקרים בהם לא ניתן יהיה לקבל היתר לשימוש חורג ולהכשיר את המצב הקיים (כאשר המבנה נבנה בחלקה ב' של המשק או מחוץ לחלקת המגורים). הפתרון היחיד שיוצע הוא הריסה ותשלום עבור התקופה בה נעשה השימוש הלא חקלאי.

אמנם הסדרת השימושים החורגים לביצוע פעילות שאינה חקלאית, כרוכה בהליכים בירוקרטיים ארוכים ובתשלום סכומים לא מבוטלים כדי לקבל היתר זמני; אך הדבר אינו מגביל את בעל הנחלה בהליכי ייזום, תכנון והצטרפות להחלטות חדשות שיטיבו עמו. לכן רצוי כבר עכשיו להתחיל לפעול להסדרת השימושים, כדי שהדבר לא יעכב בעתיד את ההצטרפות להחלטות, רישום זכויות הנחלה או פיצול הנחלה.

הכותב הוא עורך דין העוסק בהסדרת שימושים חורגים בנחלות ומשקים חקלאיים, יו"ר ועדת אגודת שיתופיות בלשכת עורכי הדין - מחוז ת"א. המידע המוצג במאמר זה הוא מידע כללי בלבד, ואין בו כדי להוות ייעוץ ו/או חוות דעת משפטית