בלי פקקים: לוס אנג'לס רוצה לעבור לאוטובוס
לא רק בארץ מבקשים לשפר את התחבורה הציבורית - גם במעצמה הגדולה בעולם יש צורך בשדרוג תשתיות. תוכנית אב חדשה לשיפור מערך התחבורה בלוס אנג'לס, תאפשר לתושבים שמורגלים בנסיעה ברכב, לעבור לאוטובוסים ולרכבות. ואיך זה ישפיע על הנדל"ן בעיר השנייה בגודלה בארה"ב? הצצה
לא רק בישראל מבקשת המדינה לבצע שדרוגים נרחבים במערך התחבורה הציבורית, כמו הקמת הרכבת הקלה בגוש דן, פתיחת רכבת העמק בצפון הארץ וסלילת נתיבים נוספים ברכבת ישראל. תתפלאו, אבל גם במעצמה הגדולה בעולם יש צורך בלתי נדלה בשיפור התחבורה הציבורית. וכמו בישראל, גם בארה"ב שדרוג המערך התחבורתי עשוי להשפיע על מחירי הנדל"ן.
בסיור עיתונאים שקיימה בחודש נובמבר האחרון בלוס אנג'לס החברה הישראלית פסיפיק הולדינגס, המתמחה באיתור ובשיווק נכסי נדל"ן בארה"ב ובלוס אנג'לס בפרט, הוצגה תוכנית האב החדשה לשיפור התחבורה הציבורית במטרופולין זה. מדובר בעיר השנייה בגודלה בארה"ב, שחוץ מלשמש כמקום מושבם של שחקני הוליווד הנוצצים, נחשבת גם לאחד המרכזים הכלכליים העיקריים בארה"ב, אחרי ניו יורק.
הסיור נערך בשבוע הבחירות לנשיאות ארה"ב, אז גם אושרה התוכנית התחבורתית, המכונה Measure M. במסגרתה החל מהחודש (ינואר 2017) יעלה מס הקנייה לתושבים על מוצרי צריכה מסוימים במחוז לוס אנג'לס בחצי סנט. מהלך זה צפוי להגדיל את המימון הציבורי לטובת הרחבת מערך התחבורה המטרופוליני, ולהניב למעשה תקציב בגובה של 860 מיליון דולר בשנה (כ-120 מיליארד דולר במשך ארבעה עשורים) לצורך כך.
התקציב ישמש את "מטרו" - רשות התחבורה המטרופולינית במחוז לוס אנג'לס, כאמור לצורך שיפור התחבורה הציבורית באזור, שידוע בבעיות התחבורה הקשות המאפיינות אותו. התוכנית כוללת שורה של פרויקטים תחבורתיים, שצפויים לשנות את פני האזור בעשורים הקרובים, בהם סלילת כבישים מהירים חדשים, הארכה ושדרוג קווי אוטובוס ורכבת, שיפור מדרכות ותשתיות ותיקון מפגעים.
בנוסף, 8% מהתקציב יוקצו לטובת רוכבי אופניים והולכי רגל, לעומת 1% מתקציב התחבורה של לוס אנג'לס כיום. התוכנית גם כוללת תחבורה בת השגה לקשישים, סטודנטים ובעלי מוגבלויות. ככל הנראה מדובר בשדרוג עבור התושבים, שלצורך מערכת תחבורתית טובה יותר יצטרכו לשלם מעט יותר על מוצרי הצריכה. במסגרת העלאת מס הקנייה, קפה שעולה 4.15 דולר יתייקר ב-0.2 סנט, ואילו חשבון סלולרי ממוצע, שעומד על כ-110 דולר לחודש, יתייקר ב-55 סנט.
המטרה: 25% מהציבור ישתמש בתחבורה ציבורית תוך עשור
"בניגוד לניו יורק ושיקגו, שהן מכוונות תחבורה ציבורית, לוס אנגלס מכוונת מכוניות", סיפר פיל וושינגטון, מנכ"ל חברת מטרו, במפגש העיתונאים. "זו התרבות - במערב אנשים רגילים למכוניות, בעוד שבניו יורק בכלל לא מחזיקים במכוניות. הבעיה היא שבדרום קליפורניה בלבד נראה בעשור הקרוב גידול של 2.3 מיליון בני אדם - זה כבר המחוז הגדול בארה"ב מבחינת אוכלוסייה, וצריך לבנות תשתיות תחבורה ציבורית שיתאימו לגידול".
וושינגטון אופטימי באשר לנכונות הציבור בלוס אנג'לס לשנות הרגלים: "אנחנו רואים עלייה בשימוש בתחבורה ציבורית בשני קווים חדשים שפתחנו. וגם יש עלייה כוללת בשימוש במערכת שלנו. בשנים הקרובות, עם תוכנית Measure M ועם הצעירים שמעדיפים פחות מכוניות, יהיה מעבר לתחבורה הציבורית".
צפו: ראש עיריית לוס אנג'לס ומנכ"ל מטרו מגיבים להחלטת הבוחרים
המטרה, טוען וושינגטון, היא להגדיל את היקף המשתמשים בתחבורה ציבורית ל-25% מהציבור בעוד עשר שנים, לעומת 6%-10% כיום. התקציב יחולק לפי המפרט הבא: 35% יוקצו לתשתיות תחבורה ציבורית; 17% יוקצו להקמת כבישים מהירים; 25% יוקצו להפעלת רכבות ואוטובוסים; 16% יוקצו לרשויות במחוז כדי שיוכלו לטפל בתשתיות שבתחומן; והשאר יוקצו לסעיפים שונים של "תחבורה אקטיבית", כמו אופניים, תשתיות להולכי רגל ("יש הרבה רחובות שאין בהם מדרכות בכלל", מסביר וושינגטון), שמירה על תחבורה בת השגה לקשישים, סטודנטים ובעלי מוגבלויות, ועוד.
לדברי וושינגטון, מחירי הכרטיסים כיום - 1.75 סנט לנסיעה של שעתיים, הם "מהנמוכים במדינה למערכת בגודל שלנו, ומצד שני יש לנו פה שיעור גבוה ביותר של נוסעים בעלי הכנסה נמוכה - זה לא מאוזן. במסגרת Measure M, לא אמרנו שהמחיר יישאר כפי שהוא. הובטח שהמחיר יישאר בר השגה, אבל תמיד אפשר להגיד שבר השגה זה גם 2.5 דולר לכרטיס. לנסוע מהצד המזרחי ביותר במחוז ועד האוקיינוס זה די זול. אז זה משהו שאפשר לחשוב עליו, אבל היום הוא לא היום בשביל להעלות מחירים".
צפו: כך תשתנה מפת התחבורה של לוס אנג'לס
דיור בר השגה ליד תחנת הרכבת
מלבד שמירה על מחירי נסיעה סבירים, התוכנית כוללת גם סיוע בדיור בר השגה, במטרה למנוע דחיקה של אוכלוסייה חלשה - זו שלמעשה הכי זקוקה לתחבורה ציבורית. מתכנני התוכנית חוששים שאוכלוסייה זו עלולה להידחק משכונות שצפויות ליהנות משיפור שירותי התחבורה, עקב השלכות כגון עלייה במחירי הנדל"ן.
לפי דיווח בעיתון לוס אנג'לס טיימס, מחקר שבוצע בידי חוקרים מאוניברסיטת קליפורניה (UCLA) מצא כיצד משפיעים שיפורים בתחבורה הציבורית באזורים מסוימים על הרכב האוכלוסייה בהם. לפי המחקר, בין השנים 2000-2013, שכונות הסמוכות לתחנות של הרכבת הקלה או הרכבת תחתית, בייחוד בהוליווד, היילנד פארק ודאון טאון, רשמו עלייה גדולה יותר במספר התושבים הלבנים, בוגרי קולג' הנהנים מהכנסה גבוהה יותר, בהשוואה לשכונות שלא סמוכות לתחנות התחבורה הציבורית.
סטיוארט גבריאל, פרופ' לפיננסים ב-UCLA ודירקטור במרכז "Ziman Center לנדל"ן" באוניברסיטה, סבור שהתוכנית צפויה להביא להתייקרות נכסים באזורים הסמוכים לתוואי המוצע של קווי התחבורה הציבורית, על רקע שיפור דרכי התחבורה וההגעה.
בראיון ל-ynet הוא מספר כי "ניתן לראות כיום עליית מחירים באזורים בעיר בהם קווים חדשים נפתחו לאחרונה, כולל מרכז העיר (דאון טאון), פסדינה-דאון טאון, האזור שמדרום לדאון טאון, ועוד. אנו רואים השפעה כזה בהקשר של הקו החדש בין דאון-טאון לסנטה מוניקה (השוכנת בחלקו המערבי של מחוז לוס אנג'לס, על חוף האוקינוס). השאלה היא האם עליית המחירים תשפיע על כל התחנות שלאורך הקו. אני מעריך שסנטה מוניקה ודאון טאון ירוויחו מאד, בעוד שתחנות ביניים באזורי מיעוטים, כגון Crenshaw, ירוויחו הרבה פחות".
לדבריו, "ג'נטריפיקציה היא תוצאה של משתנים רבים, לא רק תחבורה, והיא כבר נראית פה. אוכלוסיות עניות עלולות להידחק ולמצוא את עצמן באזורים פחות יקרים ומרכזיים. כך למשל, באזור Ingelwood, שבו מוקם האצטדיון החדש של קבוצת הפוטבול לוס אנג'לס ראמס, בו נראה כיום פיתוח נרחב, ניתן לצפות לתהליך כזה. אזורים שבאופן מסורתי אכלסו מיעוטים, רואים 'שינוי צבע'".
אתה צופה התעניינות של משקיעי נדל"ן?
"משקיעים רבים בונים יחידות השכרה בסנטה מוניקה, בקרבה לקווי הרכבת. כספי משקיעים בוודאי יזרמו לאזורים הללו. השאלה היא האם תהיה הצפת בנייה בשוק. רואים קצת עדות לכך בסנטה מוניקה ובמקומות אחרים בעיר, כשדמי השכירות התאזנו".
מסן פרנסיסקו ללוס אנג'לס ב-2.4 שעות
ניסיון נוסף לשפר את התחבורה הציבורית בקליפורניה הוא באמצעות תוכנית הרכבת המהירה, שתקצר משמעותית את הנסיעה בין סן פרנסיסקו ללוס אנג'לס. "בקליפורניה יש 38 מיליון תושבים, ובאמצע המאה יהיו 50 מיליון - זה כאילו כל אוהיו תעבור לפה, וצריך לחשוב איך להתמודד עם הגידול מבחינת תשתיות", מסביר דן ריצ'רדס, יו"ר רשות הרכבות המהירות בקליפורניה, "במקביל, מסדרון האוויר בין סן פרנסיסקו ללוס אנג'לס עמוס מאוד - 40% מהטיסות מתעכבות".
לדברי ריצ'רדס, "הרכבת המהירה תאפשר להגיע מסן פרנסיסקו ללוס אנג'לס בתוך 2.4 שעות, לעומת הנסיעה היום שאורכת 6-7 שעות, בלי לחשב את הפקקים. טיסה אורכת 1.2 שעות, אבל לכך צריך להוסיף את הנסיעה לנמל התעופה וממנו".
איך תשכנעו אנשים לנטוש את המכוניות?
"בקליפורניה מפורסמים באהבה למכוניות. אנחנו כותבים שירים על המכוניות שלנו. יש לנו תרבות מכוניות. באותה מידה, שלושה מתוך חמישה קווי הרכבת העמוסים ביותר של חברת הרכבות הלאומית, אמטרק, הן בקליפורניה. יש בארה"ב חלוקה דורית ברורה: בעשר השנים האחרונות צעירים מתחת לגיל 25 עוברים ממכוניות לרכבות. הדפוס משתנה. גם אובר היא חלק מזה".
בשלב זה החלו עבודות להקמת מסילה בחלקו המרכזי של הקו, בסנטרל ואלי. לפי ריצ'רדס, לוח הזמנים המתוכנן קובע פתיחת קו מסן פרנסיסקו למרכז הוואלי עד שנת 2025, ופתיחת הקו כולו עד שנת 2029, בהנחה שיושג מימון להשלמת הפרויקט.
לדברי ריצ'רדס, "מה שמעניין זה שהמסלול לא יעבור בקו ישר בין סן פרנסיסקו ללוס אנג'לס, אלא יעבור בסנטרל ואלי - אזור חקלאי שיש בו גיוון כלכלי מועט. הרעיון הוא לחבר בין אזורים כפריים לאזורים מפותחים כלכלית כמו סן חוזה, עמק הסיליקון או לוס אנגלס. מחירי הנדל"ן בערים הגדולות עלו, וקשה לאנשים למצוא בתים. הרכבת המהירה תאפשר לאנשים לגור באזורים הזולים יותר, ולעבוד בערים".
איך זה ישפיע על מחירי הנדל"ן?
"ההשפעה הצפויה בערים הקטנות תהיה עלייה במחירים. בסן פרנסיסקו גרו פעם הרבה תושבים מהמעמד הבינוני, וכשהיא התייקרה אנשים עברו לאוקלנד השכנה שהופכת לצעירה. במסגרת הפרויקט נעודד עירוב שימושים באזורים שליד התחנות בערים לאורך המסילה: מגורים לצעירים, עסקים, משרדים, מסחר. אם למשל יש משרד אחד בלוס אנג'לס ומשרד אחד בסן פרנסיסקו, למה שהם לא ייפגשו במרכז העסקי שבעיר פרזנו?".
"השדרוג יקפיץ את הנדל"ן, אבל לא באזורים עשירים"
עו"ד יובל זיו, בעלי פסיפיק הולדינגס שערכה את הסיור, מחזק את הדברים. "העיר לוס אנג'לס עומדת לפני שינוי תחבורתי גדול בשנים הקרובות", הוא אומר, "ערים כמו לנקסטר ופאלם דייל בעמק אנטילופה הסמוך, עשויות לצאת ברווח אדיר ממהלך זה, מכיוון שגם לשם מתוכננים להגיע הפסים החדשים".
לדבריו, "מדובר בערים שמונות חצי מיליון איש שאמנם מתפרנסים מחוות חקלאיות, בסיס חיל האוויר האמריקני הממוקם באזור ומפעלים הקשורים אליו, אך בעיקר מממקומות עבודה בלוס אנג'לס - עיר המחוז הגדולה הנמצאת במרחק שעה נסיעה מהן. אלא שהתחבורה הציבורית האיטית מביאה לכך שרוב העובדים בעיר הגדולה נוסעים אליה ברכב פרטי - ומבלים מדי יום זמן יקר בפקקי התנועה".
למעשה, אומר זיו, התלות של האזור בלוס אנג'לס היא גם מה שסייע לו שלא לקרוס לחלוטין לאחר המשבר הכלכלי שפקד את המדינה ב-2008, וגרם לנפילת ערכם של נכסי הנדל"ן באזור במאות אחוזים ולמספר גבוה מאוד של עיקולי בתים. "אפשרויות התעסוקה בלוס אנג'לס הצילו את התושבים מפשיטת רגל, ואף סייעו לנסיקה במחירי הבתים לאחר תום המשבר הכלכלי, מאז 2012".
עם זאת, הוא מדגיש כי כיום קצב עליית מחירי הבתים בלוס אנג'לס בכלל ובאזור לנקסטר ופאלם דייל בפרט הואט מאוד. "אני מעריך שתוכנית האב התחבורתית החדשה תביא לקפיצה נוספת במחירי הנדל"ן באזור", הוא אומר, "אבל מחירי הנדל"ן בחלק הצפון מערבי של לוס אנג'לס כנראה לא יושפעו. לא בטוח שהעשירים ייסעו ברכבת גם כשזה בא על חשבון הזמן שהם מבזבזים על הכביש. במערב לוס אנג'לס או צפונה, בשכונות כמו קלבסה, הוליווד הילס ובל אייר, לכל אחד יש 2-3 מכוניות. כאן מושפעים מחירי הנדל"ן מביקושים של אנשים בעלי אמצעים".
בדיקה של המחירים במספר שכונות של לוס אנג'לס אכן מעידה על האטה צפויה בעליית המחירים. לפי אתר הנדל"ן האמריקני זילו, בעיר לוס אנג'לס המחיר החציוני של בית הוא 610 אלף דולר. המחירים עלו ב-8.8% בשנה האחרונה, וצפויים לעלות בשנה הקרובה ב-3%. שיעור העיקולים עומד על 0.9 מתוך 10,000 בתים - בדיוק כמו הנתון הכלל ארצי בארה"ב.
תל אביב יכולה לקבל השראה? לא בטוח
אז האם מודל של מס תחבורתי, פי שיצא לפועל במערב ארה"ב, יכול לעבוד בישראל? לדברי ד"ר אפרת טולקובסקי, מנהלת כללית של מכון גזית גלוב לחקר הנדל"ן במרכז הבינתחומי, הפתרון בישראל צריך להיות שונה.
"ישראל צריכה מס גודש, כמו שעשתה לונדון", טוענת טולקובסקי, "בעונת השיא מי שייכנס לאזור מרכז תל אביב, הבורסה ברמת גן, רמת החייל - ישלם על הכניסה לעיר - כדי שאנשים יתחילו להשתמש באוטובוסים. כשהכבישים יהיו ריקים קצת, האוטבוסים יוכלו לנסוע במסלולים יותר פנויים - והשירות ישתפר".
לדבריה, "התמורה שיכניס מס הגודש תממן את שיפור התחבורה הציבורית. זה מהלך כפול – גם מקטין את מספר כלי הרכב וגם משיג מימון. לוס אנג'לס לא יכולה לעשות מס גודש, היא מפוזרת על שטח גדול מאוד. ללונדון יש אזורי תעסוקה ברורים, ומס גודש מתאים יותר לגוש דן".
הכתב היה אורח של חברת פסיפיק הולדינגס בלוס אנג'לס
לפנייה לכתב/ת 
