"הציבור מקבל אינדיקציות מוטעות על הנדל"ן"
כך אמר יו"ר לשכת השמאים, אוהד דנוס, ביחס להחלטה להקפיא עד להודעה חדשה את פרסום נתוני הכמות המבוקשת של דירות חדשות ע"י הלמ"ס. מנכ"ל אשדר: "פעמים רבות הנתונים מוצגים בצורה מגמתית ויוצרים בלבול"
בסוף השבוע פורסם כי הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה (הלמ"ס) החליטה להקפיא עד להודעה חדשה את הנתונים המתפרסמים על ידה, אשר עוסקים בכמות המבוקשת של דירות חדשות. במסגרת פרסום זה, מדווחת הלמ"ס כמה דירות נמכרו לציבור הרחב ומה היצע הדירות הלא מכורות שנותרו על המדף. הסיבה, לדברי הלמ"ס, להקפאה היא נתונים שגויים שקיבלה ממשרד הבינוי והשיכון.
מדדי הנדל"ן בישראל - כתבות נוספות בנושא:
סופי: רק הלמ"ס תפרסם את מחירי הדירות
כחלון מנסה לבטל פרסומי השמאי הממשלתי
הפרסום אודות הקפאת פרסום הנתונים הגיע כחצי שנה לאחר שמטה הדיור במשרד האוצר החליט לבטל את הפרסום הרבעוני אודות שוק הנדל"ן של השמאי הממשלתי הראשי במשרד המשפטים, ולהותיר את הפרסום של הלמ"ס בלבד. על רקע אירועים אלה, גורמים בשוק הנדל"ן רואים בנתונים השגויים של הלמ"ס "אבסורד גדול" ואפילו "פרשייה מזעזעת".
"האבסורד הוא גדול ואנחנו אפילו לא יודעים עד כמה", אומר בשיחה עם ynet אוהד דנוס, יו"ר לשכת שמאי המקרקעין, כשהוא מתייחס לעובדה שבלמ"ס קיבלו נתונים שגויים לגבי היצע הדירות הלא מכורות בישראל.
לדבריו, "הנתון הזה, של היצע הדירות הלא מכורות, אמור להוות אינדיקציה למצב בשוק הנדל"ן. כלומר, אם מאגר הדירות הלא מכורות גדל, זה אומר שההיצע מתחיל לעלות על הביקוש - מה שיכול ללמד את הציבור על כך שמאמצי הממשלה נושאים פרי וישנו סיכוי שבעתיד הנראה לעין המחירים יתחילו לרדת. זאת משום שלפי חוקי הכלכלה, כאשר ההיצע עולה על הביקוש - המחירים יורדים".
"אבל", ממשיך דנוס, "כשהנתון הזה שגוי והבאלגן חוגג - המשמעות היא שהציבור הישראלי במשך תקופה לא ידועה מקבל אינדיקציות לא נכונות. אם הציבור מבסס את השיקולים שלו בלרכוש או לא לרכוש דירה על האינדיקציות האלה, וברור שמרבית הציבור עושה זאת, במיוחד כאשר מדובר בגוף אובייקטיבי למרות שהוא ממשלתי - אז זו הטעיה שפוגעת בלא מעט אנשים".
דנוס מדגיש כי "הדבר החיובי בכל הפרשייה המזעזעת הזאת היא שהלמ"ס הודה בטעות שלו. זה מחזיר לו חלק מנתח האובייקטיביות שאיבד, כאשר הוחלט שרק הוא ידווח על שוק הנדל"ן - ולא השמאי הממשלתי. המדינה העדיפה את הלמ"ס על פני המקור הפחות נוח (השמאי הממשלתי - ה"צ), ואולי זה לא באשמת הלמ"ס, אבל נוצרה לה תדמית לא חיובית של מעין שופר של השלטון".
למרות זאת, מוסיף דנוס כי כל עוד הציבור קיבל מידע לא מדויק, המצב בעייתי. "אנחנו לא יודעים כרגע לומר עד כמה היה פה פספוס, אבל אם התמונה הפוכה - ומלאי הדירות החדשות שטרם נמכרו הצטצמצם - אז זה מעיד בדיוק על ההיפך: כלומר על כך שהביקוש ממשיך לעלות על ההיצע, הממשלה עדיין לא מצליחה לספק את הביקושים, ואין ציפייה, לפחות לא בעתיד הנראה לעין, לירידות מחירים".
דנוס מבקש לציין ששוק הנדל"ן "אינו שוק אחד", וכאשר מתייחסים להיצע דירות חדשות שטרם נמכרו, ההיצע נחלק, בין היתר, לשני סגמנטים: "דירות יוקרה, שמזה תקופה ארוכה יש קושי גדול לשווק אותן משום שהמחירים שלהן הגיעו לרמה שמרבית האוכלוסייה לא יכולה לעמוד בה; ודירות בפריפריה, שתמיד קשה יותר למכור - בפרט שבממשלה ממנסים, ואולי אפילו מצליחים, להדיר מהאזור את רגלי המשקיעים", כך לדבריו.
"קיימת בעיה באיסוף נתוני הדירות שנותרו למכירה"
מי שגילה כי קיים פער גדול בין הנתונים הגולמיים לבין הנתונים הסופיים היה ג'ורג' קון, אחראי תחום הבינוי בלמ"ס, במהלך דיון בוועדה המיוחדת לעניין מחירי הדיור שהוקמה לבקשת שר האוצר, משה כחלון. כפי שפורסם ב"כלכליסט", קון גילה כי הפער עשוי להצביע על בעיות בשיטת המדידה ואיכותה. גורם במשרד הבינוי והשיכון סיפר כי אכן קיימת בעיה באיסוף נתון היצע הדירות שנותרו למכירה מזה מספר חודשים, אולם לגבי מספר הדירות שנמכרות טען כי הלמ"ס צריך לבוא בטענות לעצמו.
בראיון ל-ynet מציין ארנון פרידמן, מנכ"ל חברת אשדר, כי מלכתחילה צריך לקחת את הנתונים שמתפרסמים לגבי שוק הנדל"ן בעירבון מוגבל. "הבעיה עם עיבוד נתונים היא שהם עלולים להיות מוצגים בצורה מטעה, ולייצר כותרות שלא משקפות במדויק מה קורה בשוק הדירות בפועל. פעמים רבות הנתונים מוצגים בצורה מגמתית ויוצרים בלבול", הוא אומר.
לדבריו, "בהודעתה, הלמ"ס לא הסבירה מדוע פרסמה נתונים שגויים לציבור, אך את האשמה ואת האחריות הטילה על משרד השיכון. צריך להבין שבסופו של יום, היזמים, הקבלנים והציבור לא נשענים על הדיווחים של הגורמים השונים, הסותרים לעתים, אלא מסתמכים על מה שקורה בשטח. הציבור מגיע למשרדי מכירות, מתקשר למתווכים, בודק באתרי האינטרנט השונים ומעבד את הנתונים באופן עצמאי.
"למ"ס אמורה להיות חפה מאינטרסים, וברור שיותר טוב לעצור את הפרסומים מאשר לפרסם נתונים שגויים. חשוב לזכור שלגורמים השונים אין יכולת אמיתית לאסוף את נתוני העסקאות אלא ממחשבוני מס שבח, ולכן הנתונים גם כך מגיעים באיחור ואינם מדויקים נכון לאותו רגע בו הם מתפרסמים".
"תמונה שגויה עלולה להפעיל מדיניות אגרסיבית"
גם הכלכלן עפר קליין, ראש אגף כלכלה ומחקר בקבוצת הראל ביטוח ופיננסים, מתייחס בשיחה עם ynet להשלכות של הנתונים השגויים על ציבור רוכשי הדירות. "סקר כמות מבוקשת של דירות חדשות הוא סקר חשוב שנועד להציג תמונת מצב עדכנית של שוק הדירות החדשות, ובכך לספק מידע שיסייע בקבלת החלטות בתהליך התכנון של מדיניות הבינוי בישראל", הוא מסביר.
אלא שקליין מדגיש כי "בתקופה האחרונה ראינו שהתיקונים הפכו יותר ויותר אגרסיביים, וכתבנו על כך בסקירתנו השבועית בדצמבר האחרון. הראנו שבנתון התחלות הבנייה, למשל, נעשה עדכון משמעותי כלפי מעלה של כ-4% בנתונים בשנתיים וחצי האחרונות. בעקבות העדכון, מספר התחלות הבנייה ב-2015 עמדו בקירוב על 53 אלף יחידות, הרמה הגבוהה ביותר מאז 1997, המהווים גידול מהיר יותר מקצב הגידול במספר משקי הבית באותה שנה (כ-48 אלף)".
לדבריו, "תמונה שגויה כזו עלולה להביא גורמים ממשלתיים להפעיל מדיניות אגרסיבית במקומות שהדבר לא באמת נחוץ, או להיפך - לגרום להם שלא לפעול דווקא כאשר נדרשת פעולה נמרצת. לכן הצעד של עצירת פרסום הנתונים עד לבדיקה מקיפה של הדברים הוא צעד נכון".
קליין מציע פתרון: "לדעתי, פתרון אפשרי לבעיה יכול להיות בשני מישורים: האחד, פרסום הנתון בפיגור גדול יותר לאחר העדכון הראשוני - כלומר לפרסם את הנתון לציבור רק לאחר העדכון השני, או בתדירות נמוכה יותר (למשל לפרסם נתון רבעוני ולא חודשי); השני, מאחר שהנתונים הללו חשובים באמת לקביעת המדיניות, הגדלת תקציב הלמ"ס ושיפור הדיווח של משרדי הממשלה השונים ללמ"ס, יכול לעזור להביא לציבור ולקובעי המדיניות מידע אמין בטווח רלוונטי".
מהלשכה המרכזית לסטטיסטיקה נמסר בתגובה: "תפקיד הלמ"ס הוא לאסוף, לעבד ולפרסם מידע סטטיסטי בתחומי הדמוגרפיה, הכלכלה והחברה. בדומה ללשכות סטטיסטיות בעולם, נוקטת הלמ"ס במדיניות של מזעור נטל השבה ובמניעת בזבוז כספי ציבור ולכן משתדלת להשתמש, עד כמה שניתן, בנתונים שנאספים במשרדים אחרים.
"לצערנו, בחלק מהפרסומים האחרונים של הלמ"ס, שעוסקים בתחומי הדיור והבנייה, היה צורך לתקן את הנתונים הראשוניים בעקבות מידע חדש שהתקבל ממשרדים אלה, כתוצאה מפיגור בדיווח, מביטול עסקאות, מרישום כפול וכדומה. בשל הניסיון לטייב ולשפר את נתוני הדיור והבנייה, הוחלט בלמ"ס לצמצם את העדכון ולהמתין לקבלת מידע מתוקן. בהמשך לכך, מועד הפרסומים לציבור ידחה למועד חדש שטרם נקבע".
ממשרד הבינוי והשיכון נמסר בתגובה: "יש להבהיר כי נתוני ענף הבנייה מצויים בחלקם בגופים ומשרדים שונים, אך האחריות על בניית מאגר הנתונים והשגתו מצויה בידי הלמ"ס. משרד הבינוי והשיכון מקיים מזה תקופה תהליך פנימי של בדיקת נתונים לצרכי המשרד".
