מדריך: להשקיע בנדל"ן בלי לקנות דירה

קידום החוק למיסוי דירה שלישית והעלאת הריבית על המשכנתאות מביא ישראלים רבים לחפש אפיקי השקעה חדשים. אחד האפיקים האלו הוא הנדל"ן העסקי, המאפשר לציבור לקנות חללי משרדים באזורי ביקוש, להשכירם לעסקים ולחברות שונות ולייצר לעצמם הכנסה. כמו כל השקעה, גם תחום הנדל"ן העסקי מביא עמו סיכויים וסיכונים. היצמדות לכללים הבאים, יכולה להגדיל את סיכויי ההצלחה.

1. כמה זה עולה?

כמו כל נכס נדל"ני, גם עלותו של משרד נקבעת על ידי גורמים כמו מיקום הנכס, גודלו והזמן שהוא נמצא בשוק. הרגולציה על נדל"ן עסקי אינה קשיחה כמו הרגולציה על נדל"ן למגורים, ולכן יותר קל להשיג מימון לרכישת משרד. מחירי המשרדים הטיפוסיים נעים בדרך כלל בטווח ממוצע של כ-11-15 אלף שקלים למ"ר למשרד חדש באזור ביקוש מרכזי.

המשקיע הפוטנציאלי בנדל"ן עסקי צריך להביא עמו הון עצמי של 30% מתקציב העסקה. תוספות החלות על המשקיע כוללות מס רכישה של 6% מהנכס, 1% עבור שכר טרחה לעו"ד המבצע את העסקה ו-2% דמי תיווך למתווך הנדל"ן העסקי. השקעות נוספות שנדרשות מהמשקיע הן גימור הפנים של המשרד וחניות.

משרד טיפוסי מגיע ריק ויש להתאימו לצורכי השוכרים הפוטנציאליים. מחיר גימור פנים טיפוסי מוערך בכ-2,000 שקל למ"ר, ואילו עלות חניה נאמדת ב-100-150 אלף שקל, כשעל כל 50-100 מ"ר יש לספק חניה אחת. לבסוף, על המשקיע לספק הון עצמי בסך של כ-45% משווי סך העסקה (כולל גימור פנים ועלויות נוספות). את גימור הפנים ניתן לשלב בתוך ההלוואה, אך לא בכל המקרים. לשם כך נדרש בירור נוסף מול נותני ההלוואה.

חשוב לדעת כי השקעה טיפוסית במשרד מחזירה את עצמה תוך 10-12 שנים, ואילו המיסוי האפקטיבי (המס המשולם בפועל) נמוך יחסית ועומד על כ-10%, שמתקזז עם פחת הנכס והריבית על ההלוואה. יתרון נוסף של הנדל"ן העסקי הוא העובדה שדיירים במשרדים נוטים להישאר לאורך תקופה ארוכה, וכך חוסכים זמן ועלויות עבור מציאת דיירים חדשים. כמו כן, ברכישת משרד שני להשקעה, המשקיע אינו מחויב להביא הון עצמי של 50% מסך הנכס.

(צילום: ירון ברנר)

2. הגודל קובע?

אין המלצה גורפת לגבי שטח המשרד שכדאי לרכוש, מכיוון שההמלצה תלויה בהיקף העסקה אותה הרוכש מעוניין לבצע ובהון העצמי שעומד לרשותו. יחד עם זאת, ככל שהמשרד קטן יותר, כך ניתן לגבות שכר דירה גבוה יותר לכל מ"ר; אך עלות הבינוי של משרד כזה יקרה יותר. ללקוח שרוכש משרד גדול מומלץ לפצל אותו למספר משרדים קטנים. באופן זה הוא יוכל להשיג שכר דירה גבוה יותר וכן לפצל את הסיכון בתוך הנכס.

לדוגמא: משרד של 300 מ"ר שמפוצל לשלושה משרדים קטנים של 100 מ"ר כל אחד. כאשר כל שלושת המשרדים מושכרים, הסיכוי ששלושה שוכרים יעזבו בו זמנית הוא אפסי. כתוצאה מכך, תמיד תהיה לבעל הנכס הכנסה מהנכס והוא יחמוק מחוסר הנעימות שכרוך בדייר גדול שעוזב. 

3. הכר את השוכר

חשוב לדעת ולהכיר את רצונותיהם של השוכרים שלכם. מכיוון שסביר שהשוכרים יישארו בנכס לאורך זמן, חשוב לעצב אותו בהתאם לצרכים שלהם. כ-80% מכלל השוכרים בנדל"ן עסקי הם חברות ועסקים המספקים שירותים - משרדי עו"ד, פירמות רואי חשבון, סוכנויות ביטוח וכדומה. עסקים כאלו לא שואפים לעבוד במרחב פתוח כפי שחברות היי טק רבות דורשות.

לכן, כשקונים משרד להשקעה חשוב לכוון לצרכים הבסיסיים של השוכרים הנוכחיים, ובאותה מידה לתכנן אותו כך שיהיה יעיל עבור השוכרים העתידיים. עיצוב של משרד קטן בן 1-2 חדרים, חלל משותף ומטבחון יטיב בדרך כלל עם מרבית העסקים ולטווח הארוך ויחסוך כסף רב על שיפוצים תכופים.

4. חדש זה בהכרח יותר טוב?

מגדלי משרדים נבנים במטרה למשוך את החברות הגדולות במשק. לנראות המוצר יש חשיבות גדולה בעיני השוכר. אחד היתרונות של השקעה בנכס חדש במגדל, הוא העובדה שמגדלים חדשים משתמשים בדרך כלל בחומרי גלם איכותיים, בטכנולוגיה חדישה ובעיצוב מודרני. אלמנטים אלו מצליחים לייצר ולהבטיח עבור המשקיעים את האיכות והבידול שהם צריכים כדי להצליח בשוק הנדל"ן העסקי.

5. מיקום, מיקום, מיקום 

הדבר החשוב ביותר בהשקעה בנדל"ן עסקי הוא היכולת להבין את האנשים שמגיעים למשרד מדי יום ולנחש כיצד הם יחוו את המשרד כחלק מחייהם. נכס משרדי יכול להיות חדיש ויפה, אך לבסוף אם האנשים שמגיעים אליו כדי לעבוד לא יצליחו להגיע למשרד בקלות, הם יחפשו חלופה אחרת - יותר פרקטית מבחינתם.

לכן כשבוחרים נכס חשוב לקחת בחשבון את דרכי הגישה אליו - את הקרבה שלו לצירי תנועה ראשיים ואת נגישותו לתחבורה ציבורית. לדוגמא, סביר להניח שמשרדים שנבנים על תוואי תחנות מתוכננות של הרכבת הקלה, דוגמת התחנות בקווים הנבנות כעת בפתח תקווה, בני ברק, רמת גן ותל אביב יהיו יותר נגישים ולכן גם עם צפי עליית מחירים גבוה יותר.

כמו כן, במידה ואתם משקיעים במתחם שעומד להיבנות, כדאי לבדוק את תוכניות המתאר של הנכס כדי לבצע ניתוח מושכל של יתרונותיו וחסרונותיו ולפעול בהתאם.

הכותב הוא מנכ"ל משותף באינפיניטי, יועצי נדל"ן עסקי. המידע המוצג במאמר זה הוא מידע כללי בלבד, ואין בו כדי להוות ייעוץ ו/או חוות דעת