מחקר בדק: העדפה למרכז במחיר למשתכן

ועדת הכלכלה של הכנסת צפויה לדון מחר (ב') בטענות שהועלו באחרונה נגד תוכנית מחיר למשתכן, לפיהן קיים פער בגובה ההנחה הניתנת לדירות מוזלות במרכז לעומת הפריפריה. הטענות הועלו, בין היתר, על ידי סגן יו"ר הכנסת ושר הרווחה לשעבר ח"כ מאיר כהן, שגם קידם את הדיון. על פי הטענות, בפרויקט מחיר למשתכן המדינה מסבסדת ליזמים את עלות הקרקע והפיתוח, אך הסבסוד שניתן לזוכים במרכז גבוה משמעותית מהסבסוד בפריפריה - דבר שעלול לעודד זוגות צעירים לנטוש את הפריפריה לטובת אזורי הביקוש.

בורחים מהשוק: זינוק במכירות של משקיעים

בנק ישראל: הנתונים על התחלות בנייה שגויים

מחקר שערך מרכז המחקר של הכנסת בנושא שיעור ההנחה לזכאים בתוכנית מחיר למשתכן, שהגיע לידי ynet, יוגש מחר לוועדת הכלכלה לקראת הדיון בנושא. המחקר בחן את הפערים בהטבות בין המרכז לפריפריה בתוכנית הדיור המוזל, על ידי בחינת גובה ההנחה במחיר הדירה לזוכים בהגרלות, בהתאם לרמת הפריפריאליות והרמה החברתית-כלכלית של היישוב.

היישובים חולקו לאשכולות - 1-8 - כאשר אשכול 1 הוא הנמוך ביותר ואשכול 8 הוא הגבוה ביותר מבחינת רמה חברתית-כלכלית; ולאשכולות 1-9 - כאשר אשכול 1 מייצג את הפריפריה הרחוקה (לדוגמא אילת) ואשכול 9 מייצג את האזור המרכזי ביותר באזור הביקוש (לדוגמא תל אביב).

על פי המחקר, שנערך על ידי הכלכלן איתמר מילדרד, ניתוח לגבי שיעור ההנחה לזכאים למחיר למשתכן ממחיר השוק של הדירות, על בסיס 77 פרויקטים ברשויות המקומיות בהן יושמה התוכנית עד כה, מעלה כי גובה ההנחה בשקלים אכן מושפע ממחיר השוק - אך שיעור ההנחה באחוזים אינו מושפע ממחיר השוק.

(מקור: מרכז המחקר של הכנסת)

מהנתונים עולה כי מחיר ממוצע של דירה בתוכנית מחיר למשתכן עומד על כ-1.077 מיליון שקל, לעומת מחיר שוק של כ-1.368 מיליון שקל. כלומר - ניתנת הנחה ממוצעת של כ-290 אלף שקל או הנחה בשיעור של 21.2% ממחיר השוק.

"ההנחה בערכים שקליים גבוהה יותר באשכולות המרכזיים לעומת האשכולות הפריפריאליים", כותב עורך המחקר. הכוונה: ההנחה בשקלים גבוהה יותר בערי המרכז לעומת ערי הפריפריה. אולם שיעור ההנחה ממחיר השוק (כלומר ההנחה באחוזים) אינו מושפע מ"רמת הפריפריאליות" של הרשות המקומית או מהרמה החברתית-כלכלית.

החוקר מוסיף כי בניתוח שנערך על בסיס הרמה החברתית-כלכלית של היישובים, נמצא כי שיעור ההנחה ממחיר השוק אינו מושפע מהרמה החברתית-כלכלית של הרשות המקומית. על פי הניתוח, מחיר השוק של הדירה ומחיר הדירה בפרויקט מחיר למשתכן אינם עולים עם העלייה ברמה החברתית-כלכלית של הרשות המקומית.

אמנם באשכולות הגבוהים (כלומר ערים עם מדד סוציו-אקונומי גבוה) גם מחיר השוק וגם מחיר למשתכן עולים עם הרמה החברתית-כלכלית; אך באשכולות הנמוכים, ההנחה בערכים שקליים אינה מושפעת מאשכול הרשות המקומית והיא נעה בין 226,900 שקל ל-249,200 שקל. ובכל מקרה, שיעור ההנחה באחוזים ממחיר השוק של הדירה אינו עולה או יורד בבירור עם העלייה באשכולות. אמנם שיעור ההנחה הגבוה ביותר הוא באשכול הגבוה ביותר, אבל שיעור ההנחה הנמוך ביותר הוא באשכול 6.

בשורה התחתונה, אף שנראה כי ההנחה בשקלים גבוהה יותר בערים באזורי הביקוש לעומת ההנחה בפריפריה, ככל הנראה עובדה זו נעוצה בכך שהמחירים באזורי הביקוש גבוהים יותר, ולכן ההנחה בשקלים גבוהה יותר. אבל אם בוחנים את גובה ההנחה באחוזים, ניתן לראות שהיא אינה משתנה בערי המרכז ואינה משתנה בערי הפריפריה.

(מקור: מרכז המחקר של הכנסת)

76,800 זכאים נכון לינואר 2017

נתונים נוספים שפורסמו במחקר מתייחסים למספר הזכאים ולמספר הדירות המוזלות. כך למשל, נכון לינואר 2017, היו 23,601 דירות משווקות לזכאים (ללא מכרזים שטרם נבחר בהם קבלן). ב-63.9% מהן ההרשמה להגרלה עדיין לא נפתחה; ב-1.7% מהן ההגרלה פתוחה וב-34.4% מהן ההגרלה הסתיימה. בנוסף היו עוד 19,684 דירות מתוכננות.

הגרלות אלה מיועדות ל-76,800 זכאים. 74.9% מהזכאים נשואים, 18.1% רווקים ו-6.6% גרושים. כ-29.3% מהזכאים מתחת לגיל 30; כ-51.4% בגילאים 31-40; וכ-15.3% מעל גיל 41. כלומר רוב הזכאים הם זוגות צעירים עד גיל 40.

(מקור: מרכז המחקר של הכנסת)

(מקור: מרכז המחקר של הכנסת)

כ-76.9% מהזכאים מגיעים מישובים במגזר היהודי; כ-22.7% מגיעים מיישובים מעורבים (תל-אביב יפו, ירושלים, חיפה, רמלה, נצרת עלית, מעלות תרשיחא ועכו); וכ-0.3% מיישובים במגזר הערבי. בין היישובים במגזר הערבי בהם יש זכאים ניתן למצוא את נצרת (189 זכאים), סח'נין (16 זכאים), שפרעם (6) זכאים, אום אל פאחם (5 זכאים), מג'ד אל כרום (4 זכאים), בועיינה-נוג'ידאת (4 זכאים) וזרזיר (4 זכאים).

עוד עולה מהנתונים כי מספר הדירות המשווקות לזכאים במחוז המרכז הוא הגבוה ביותר (7,609 דירות המהוות כ-32.7% מסך הדירות המשווקות לזכאים); לאחריו מחוז חיפה עם 23.7% מהדירות; מחוז הדרום עם 22.0% מהדירות; מחוז הצפון עם 9.8% מהדירות; מחוז ירושלים עם 7.0% מהדירות; ומחוז תל אביב עם 4.9% מהדירות.