שוק הנדל"ן סוער כבר תקופה ארוכה, אבל השבוע הוא טיפס מדרגה לאחר שממצאים סותרים אודות מחירי הדירות בישראל העלו את השאלה - האם הוא בוער או מתקרר. תחילה הייתה זו הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה (הלמ"ס), שפרסמה נתונים על הירידה החדה ביותר מזה כעשור, בשיעור של 1.2%, במחירי הדירות בחודשיים האחרונים של 2016 לעומת החודשיים שקדמו להם.
בעוד שלשר האוצר, אשר חרט על דגלו לטפל במשבר הדיור, הייתה סיבה לחייך - גורמי מקצוע בענף התייחסו לממצאים בציניות כשאמרו באולפן ynet - "לא פתחנו שמפניה". הם אף מתחו ביקורת על פרסומי הלמ"ס, שבעצמה הודיעה כי בכוונתה להקפיא פרסומים אודות נתונים לגבי ביקושים לדירות בעקבות נתונים שגויים שקיבלה ממשרד הבינוי והשיכון; ועל רקע מחקר שפרסם בנק ישראל לפיו גם הנתונים של הלמ"ס לגבי התחלות בנייה שגויים.
ואם זה לא מספיק, ימים ספורים לאחר מכן החליטה לשכת שמאי המקרקעין לפרסם סקירת מחירים משלה, השנייה במספר, שקבעה כי פחות או יותר באותה התקופה דווקא חלה עלייה במחירים. גם בלשכה מתחו ביקורת על נתוני הלמ"ס, וטענו כי אי אפשר להציג מדד אובייקטיבי של מחירים, אם כוללים בתוכו דירות מוזלות במסגרת תוכנית מחיר למשתכן.
אבל זה לא נגמר כאן: שעות ספורות לאחר פרסום סקירת השמאים, מיהר אגף הכלכלן הראשי של משרד האוצר, נזכיר - משרדו של השר משה כחלון - להציג את סקירתו הרבעונית שחזרה על טענת המדינה לגבי צינון בענף. על פי הנתונים של האוצר, ברבעון הרביעי של 2016 נרכשו 23,900 דירות - ירידה חדה של 17% בהשוואה לרבעון השלישי, של 15% בהשוואה לתקופה המקבילה אשתקד והרמה הרבעונית הנמוכה ביותר בשנתיים אחרונות.
האמת היא שגם הסקירה של לשכת השמאים הציגה ירידה, דרמטית אף יותר, במספר עסקאות המקרקעין ברבעון האחרון של השנה החולפת - בשיעור של לא פחות מ-40%. זאת משום שבלשכה בוחנים רק דירות בנות ארבעה חדרים בבנייה רוויה, כפי שנהג לעשות השמאי הממשלתי הראשי במשרד המשפטים שפרסומיו אודות שוק הנדל"ן הופסקו באחרונה; בעוד שבגופי המדינה (למ"ס ומשרד האוצר) בוחנים דירות מכל הסוגים.
זאת ועוד, חשוב לציין כי דווקא ברמה הרבעונית, נתוני לשכת השמאים היו צנועים יותר בהשוואה לנתוני הלמ"ס - על אף שביקשו להציג תמונה לפיה השוק בוער ולא מצטנן. בעוד שלפי השמאים חלה עלייה של 1.7% ברבעון, לפי הלמ"ס, מחירי הדירות עלו באותה התקופה בשיעור של כ-2% לרמה ממוצעת של כ-1.49 מיליון שקל.
עולים או יורדים? תלוי את מי שואלים
אז האם המחירים עולים או יורדים? באמת תלוי את מי שואלים. מה שבטוח זה ששוק הנדל"ן בישראל מורכב מהיצע וביקוש, וזה מה שמשפיע על המחירים. היצע - כלומר מספר הדירות שקיימות במדינה; וביקוש, כלומר מספר משקי הבית שזקוקים לדירות. הבעיה היא שכיום הביקושים לדירות גדולים הרבה יותר מההיצע, והחשש העיקרי הוא שישראל תיכנס לבועת נדל"ן - מצב שבו מחירי הדירות עולים בקצב גבוה במיוחד.
"הביקוש לבתים הוא גבוה משום שבית הוא מוצר בסיסי, ויש שיגידו כי בישראל הביקוש לדירה הוא ביקוש קשיח", מסביר אסף אנגל, מנכ"ל הבית האקדמי, זרוע הדיור והנדל"ן של התאחדות הסטודנטים והסטודנטיות בישראל. לדבריו, "אם נבחן את השפעת הביקוש וההיצע על שוק הדיור, נראה כי בישראל קיים מחסור בהיצע של דירות, שהן מוצר עם ביקוש גבוה, ועל כן המחיר של כל דירה גבוה".
אנגל מוסיף כי "אם כמות הדירות בישראל תגדל, כלומר יגדל ההיצע, אז אנשים יסכימו לשלם פחות על דירה משום שיש להם מבחר גדול ואז מחיר השוק של הדירות יירד. נכון לשנים האחרונות, בישראל הביקוש עולה משמעותית על ההיצע, ובהקשר זה לא נראה שינוי בטווח הזמן הקרוב".
(צילום: רויטרס)
רק בשנה החולפת חלה עלייה ממוצעת של קרוב ל-9% במחירים, אך בגלל מצוקת הדיור, אנשים ממשיכים לקנות ביוקר. כך הם נאלצים לקחת הלוואות שלפעמים אין ביכולתם להחזיר, ואם זה יקרה - הבנקים יעקלו את הדירות. אם לא יהיה מי שיקנה אותן, המחירים יפלו והבועה תתפוצץ.
"האם בישראל יש בועת נדל"ן?", תוהה אנגל, "מה שחשוב לדעת לגבי בועת נדל"ן זה שבהגדרה זוהי הגדרה בדיעבד (הרי אם היינו יודעים שיש כעת בועת נדל"ן בישראל, לא היינו רוכשים דירות כי היינו 'יודעים' שהמחירים צפויים לרדת) - ומכאן ההימורים מתחילים. יש מספר מאפיינים שמצביעים על כך שבישראל אין בועת נדל"ן - ובראש ובראשונה העובדה שלפי כל התחזיות ההיצע עדיין נמוך משמעותי מהביקוש".
נוסף לכך, מציין אנגל את "המדיניות השמרנית של בנק ישראל", לדבריו, "הדורש ערבויות גבוהות מאוד מהבנקים בעת מתן משכנתא (ומכאן גם מחירי המימון הגבוהים). כך שבמקרה של נפילת ערך הדירות, הבנקים לא צפויים להיפגע ולהשליך דירות במחירי מינימום לשוק".
"איך שלא נהפוך את זה, שוק הנדל"ן מתנהל במקבצי זמן ארוכים", מוסיף אנגל, "התהליכים הם ארוכי טווח, ולרוב נראה תוצאות של מדיניות זו או אחרת רק לאחר 4-5 שנים. אבל הגיע הזמן להודות באמת - גם לנו, ציבור הרוכשים, יש אחריות על המצב. אנחנו מלינים על גובה מחירי הדיור, אבל רצים לרכוש דירות ללא ידע מתאים, ללא תהליך רכישה רציונלי, וללא סקרי שוק מתאימים".
האוצר: צניחה ברכישת דירות בסוף 2016
