חרדים למשכנתא: כך שורדים במגזר את מחירי הדיור
סטנדרט בניה נמוך, סיוע מאסיבי מהמשפחה, עזרה מהגמ"ח ופתק מראש הכולל - הזוגות הצעירים בציבור החרדי משתמשים באמצעים מגוונים כדי לרכוש דירות, גם לאחר עליית המחירים והתייקרות המשכנתאות
עליית מחירי הדיור וריבית המשכנתאות, לא פוסחים על הציבור החרדי: הזוגות הצעירים שמעוניינים בדירה מסתייעים בהורים ומחפשים דירות באזורים זולים.
כתבות נוספות בערוץ הכסף שלי
בעוד במגזר הכללי, זוגות צעירים מעדיפים לשבת על הגדר ולהמתין מספר שנים לקבלת החלטה, בציבור החרדי רכישת נכס היא שלב ראשון וכמעט הכרחי בהקמת משפחה. הבעלות על דירה היא סימן ליציבות משפחתית וההיבט הנדל"ני נסגר בין הורי הזוג הצעיר טרם מיסוד הקשר, לפחות בראשי פרקים.
בהכללה, המגזר החרדי ממוקם בעשירונים התחתונים יחסית באוכלוסייה. רבים מהגברים אינם עובדים וההכנסה היא נמוכה מהממוצע, כאשר במקרים רבים בן הזוג לומד ב"כולל" ומתקיים ממלגת אברך. על פי נתוני הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה, בשנת 2015, שיעור ההשתתפות בכוח העבודה בקרב גברים חרדים היה 56.1% ושל נשים 75.8%, בעוד השיעור הכללי באוכלוסיה עמד על 87.3%.
בנוסף, על פי נתונים משנת 2014, ההכנסה החודשית החציונית של שכירים בגילאי 25-64 בקרב המגזר החרדי, עמדה על 5,506 שקל לעומת 8,479 שקל בקרב יהודים שאינם חרדים. בהכנסה הממוצעת, ההפרש כמעט כפול - 6,601 שקל בחודש לעומת 11,503 שקל.
למרות נתונים אלו, מוסר התשלומים בכל הנוגע להחזרי המשכנתא בציבור החרדי אינו נופל מכלל האוכלוסייה. אחוז המשכנתאות בפיגור או חובות שמטופלים בהליכים משפטיים במגזר נמוך מאוד בהשוואה לציבור הכללי.
מפרט בסיסי: מסתפקים במועט
במרבית המקרים, הדירות שהציבור החרדי מחפש הן דירות זולות יותר. מעבר לעובדה שרבים מאזורי הביקוש בקרב הציבור החרדי נמצאים בפריפריה או מעבר לקו הירוק, הדרישות נמוכות יותר. המציאות הזו נכונה גם ברכישת דירות חדשות - מקבלן או מקבוצות רכישה שנפוצות במגזר וגם בדירות יד שניה.
"כשמדובר בדירה חדשה, הבניה בפועל זולה והמפרטים יותר נמוכים, מה שמאפשר למחיר הדירה להיות זול יותר", אומר ל-ynet גורם בענף הנדל"ן, הפעיל בציבור החרדי. "זה נכון גם בתוך הדירה - ריצוף, מטבח, כלים סניטריים וגם במפרט של הבניין, כמו היעדר דרישות לגינה גדולה, לובי, מועדון לבניין וכדומה. הדבר קיים גם בדירות יד שניה, כלומר, יש מוכנות להתפשר על דירות ישנות עם מפרטים בסטנדרט שלפעמים הוא מאוד נמוך".
"צריך להבין שכשקונים דירה, העלויות מסביב הן בעיקר של שיפוץ או שדרוג שמייקר את הנכס בעשרות ואפילו מאות אלפי שקלים", מוסיף שחר אבישי, מומחה בתחום המשכנתאות. "זה אומר להביא הון עצמי יותר גדול ומשכנתא יותר גדולה. בפועל, הציבור החרדי לא עושה את זה. רובם המוחלט קונה את הדירה כמו שהיא ואולי עושה שיפוץ מאוד בסיסי, לכן אין תוספת שמגדילה את המשכנתא".
כיצד משיגים הון עצמי מספיק וקבלת אישור למשכנתא כשההכנסה נמוכה?
בשנים האחרונות, על רקע עליות מחירי הנדל"ן, אנחנו עדים לסיוע הולך וגובר של ציבור ההורים ברכישת הנכס. בציבור החרדי המציאות הזו קיימת ביתר שאת מאז ומעולם. מלבד העניין התרבותי, יש לכך סיבות נוספות.
"רכישת דירה לזוג שעומד להינשא היא מהותית ביותר. עוד טרם האירוסין, הורי הזוג נפגשים וסוגרים את הנושא", אומר הגורם המעורה בנעשה בעולם החרדי. "מעבר לכך, גם תשלומי המשכנתא עבור הדירה הם מהותיים, כי אי עמידה בהן יכולה להכתים את המשפחה ולפגוע בשידוכים של האחים האחרים. זה לא יקרה, כי זה משפיע על כל המשפחה מבחינה קהילתית".
ההורים מסייעים בהגדלת ההון העצמי ובכך הקטנת הצורך ללוות עוד כסף או בסיוע בהחזר תשלומי המשכנתא. בעבר היה מקובל במגזר שהורים נכנסו כ"לווים נוספים" או ערבים למשכנתא. כיום, בעקבות שינוי בתקנות בנק ישראל בשנים האחרונות, הורים יכולים להצטרף כ"לווה תומך" במשכנתא של הילדים. זה אומר שההורה מחוייב לשאת בלפחות 20% מההחזר החודשי, מה שעלול להקשות על קבלת אישור מהבנק.
"כשהורה חתם בבנק אחד כערב או לווה נוסף, הוא יכל ללכת לאחר מכן לבנק אחר ולחתום שם עבור ילד נוסף, לפעמים מספר פעמים – אף אחד לא בדק את זה ואי אפשר היה לדעת כמה ערבויות חתמת", אומר אבישי. "בעקבות השינוי, כשההורה מבקש להשתתף בהלוואה, הוא נדרש להראות תדפיסי חשבון ובבנק רואים שיורד לו בכל חודש סכום כסף על החזרי משכנתא של ילד נוסף. משום כך, בבנק יכולים שלא לאשר לו להצטרף כלווה, למרות שברמה התיאורטית אין הגבלה על כך".
אפשרות נוספת מבחינת ההורים היא למשכן את הבית שלהם ולקחת הלוואה תומכת לילדים, דבר אפשרי כל עוד ההלוואה לא עוברת את ה-50% משווי הבית.
למרות ההסתפקות במועט ונכונות ההורים לסייע, פעמים רבות זה לא מספיק והמשפחה פונה לגמ"ח. הגמ"חים מציעים הלוואות ללא ריבית, בסכומים שיכולים להתחיל במאות שקלים ולהגיע עד עשרות אלפי שקלים. בדרך כלל, ההחזר נעשה בפריסת נרחבת של צ'קים, המופקדים על ידי הגמ"ח אחת לחודש.
מוכנים לקבל גם פתק מהרב
בשנים האחרונות, על רקע השיאים שנרשמו בביקוש למשכנתאות, הבנקים הגדילו מאוד את פעילותם במגזר החרדי. מלבד הבנקים שגם כך פעילים במגזר, כגון מרכנתיל, פא"גי, בנק ירושלים ומזרחי טפחות, גם הבנקים הגדולים, דוגמת פועלים ולאומי, הרחיבו את פעילותם.
מלבד הצורך בהון עצמי מינימאלי, בהתאם לתקנות בנק ישראל, תנאי מרכזי לקבלת משכנתא הוא הצגת אסמכתא להכנסה – תלוש שכר (לשכירים) או שומות מס ואישורים מרואה חשבון (לעצמאים). כלומר הבנקים מבקשים לראות מסמכים רשמיים של המדינה או מסמכים של רואה חשבון לגבי ההכנסות.
המקום היחיד שבו מוכנים לקבל אישור הכנסה שאינו רשמי קיים במשכנתאות הניתנות למגזר החרדי. אצל רבים מהגברים במגזר החרדי, ההכנסה הקבועה היחידה המוצהרת היא מלגה מהכולל. "רבים מהבנקים מוכנים לקבל מכתב מהרב, ראש הכולל, שמאשר שאברך פלוני מקבל מלגה קבועה על סך של כמה אלפי שקלים בודדים בחודש", אומר גורם המעורה בתחום.
"אם מוסיפים לכך את ההכנסה של בת הזוג, אפשר לקבל משכנתא של מאות אלפי שקלים. הם אמנם לא יקבלו משכנתא של מיליון שקל, אבל עדיין מדובר בסכום גדול".
לדברי אבישי, האפשרות הזו קיימת ברוב הבנקים, אך לא בכולם, כאשר אחוז הפיגורים הנמוך והעמידה בהחזרי ההלוואות לדיור, מחזקת את המגמה הזו.
"הבנקים עושים בדיקה מעמיקה ובודקים את כל הניירת של הלווים, אבל בהרבה מקרים עדיין מקבלים את הפתק. אני יכול להבין למה הבנקים מקבלים את זה, בהתבסס על הסטטיסטיקה וההיסטוריה של המגזר החרדי שרמת הפיגור בתשלום נמוכה אצלו יחסית. הסיכון שם נמוך ביותר".
לפנייה לכתב/ת 
