בנק ישראל: "מחיר למשתכן" הגדילה את הביקוש לדירות
יזמי הנדל"ן הפכו למשקיעים - ואינם ממהרים להשלים את בניית הדירות כדי ליהנות מהמשך עליית המחירים, כך עולה מהדו"ח השנתי של בנק ישראל ל-2016. מחיר הדירות המשיך במגמת עלייה זו השנה התשיעית ברציפות. הגרלות "מחיר למשתכן" רשמו שיעור זכייה ממוצע של 3.1% בלבד - וכמחצית מהדירות טרם קיבלו היתר בנייה סופי
תכנית "מחיר למשתכן" רק הגדילה את הביקוש לדירות - ולא הפחיתה את מספר רכישות הדירה של זוגות צעירים בשוק החופשי, כך על פי הדו"ח השנתי ל-2016 שמפרסם היום (ד') בנק ישראל. בנוסף קובע הדו"ח כי הזמן הדרוש לייצור דירה בישראל, כולל תכנון ופרסום מכרזי מינהל, לא התקצר - וכי יזמי הנדל"ן - חברות הבנייה - הופכים למעשה למשקיעים שאינם ממהרים להשלים את בניית הדירות ונהנים מהמשך העלייה במחיריהן.
כתבות נוספות בערוץ הנדל"ן
בפרק הבנייה ושוק הדיור בדו"ח השנתי של הבנק מצוין כי מחירי הדירות עלו השנה ב-6.3%, עלייה מתמשכת זו השנה התשיעית ברציפות. מנגד, שכר הדירה עלה ב-1.4% - השיעור הנמוך זה עשור. בין 2003-2016 עלה שכר הדירה בהתאם לשיעור הגידול בהכנסה, בקצב שנתי ממוצע דומה. "פירוש הדבר שבמישור הארצי לא חלה הרעה בנשיגות הדיור (Affordability)", נכתב, "כלומר, לא גדל הנתח שההוצאה על דיור תופסת בהכנסה".
הביקוש לדיור המשיך לגדול, וקיבל גם השנה תמיכה מחוסן שוק העבודה, משיעור הריבית הנמוך בשוקי הכספים וההון ומתוכנית "מחיר למשתכן" - לצד כוחות שפעלו בשוק והפחיתו את הביקוש, בהם העלייה בריביות על המשכנתאות וצעדי המיסוי שננקטו כדי לרסן את המשקיעים.
שיעור הצלחה נמוך במכרזי הקבלנים של "מחיר למשתכן"
משקיעי הנדל"ן הפחיתו אמנם את שיעור רכישת הדירות לרמה שנראתה בשלהי 2011 - רמה נמוכה יותר נרשמה רק ב-2007 - אולם משפרי הדיור צמצמו את מספר העסקאות השנתי רק במעט, ואילו רוכשי הדירות לראשונה (זוגות צעירים) שמרו על יציבות איתנה במספר העסקאות.
מספר העסקאות שביצעו רוכשים לראשונה הגיע לכ-30-35 אלף דירות לשנה - שיעור דומה לזה של השנים הקודמות. 75 אלף זכאים נרשמו להגרלות "מחיר למשתכן" וסבסוד המחיר מביא לגידול בביקוש.
לכן, מציע בנק ישראל, יש להגדיל את ההיצע בהתאם - כדי למנוע עליית מחירים בשוק החופשי, שכן "בשלב הנוכחי 'מחיר למשתכן' אינה מגדילה את ההיצע, אלא משווקת לאוכלוסיית הזכאים את ההיצע הקיים של הקרקעות לבנייה רוויה".
בנק ישראל מבקר את שיעור ההצלחה הנמוך במכרזים שנסגרו לקבלנים במסגרת "מחיר משתכן". לעומת 29.6 אלף דירות שהציעה הממשלה במכרזים שנסגרו ב-2015-2016, נמכרו לקבלנים רק 19.5 אלף דירות. "שיעור ההצלחה הממוצע ב-2015-2016 עמד על כ-66% לעומת 72% בשנים 2000-2013", נכתב.
בנוסף, בערים שבמחוז לתל אביב לא הוצעו פרויקטים של "מחיר למשתכן", ואילו בערד, נצרת וטבריה לא נמכרו כלל דירות.
רוב הזוכים זכו בדירות שאינן באזור מגוריהם
עוד מציין הבנק המרכזי כי כמחצית מהדירות בהגרלות טרם קיבלו היתר בנייה סופי וכי ריבוי הנרשמים ומיעוט ההגרלות הובילו גם לשיעורי זכייה נמוכים - 3.1% בממוצע להגרלה בודדת. השיעור באזורי ירושלים והמרכז (למעט לוד) היה בדרך כלל פחות מ-2% ובאזור הדרום (למעט שדרות), הקריות והצפון הוא נע בין 3% ל-7%.
הנתונים שמצביעים על כך שכמחצית מהזוכים ב"מחיר למשתכן" זכו בדירות שאינן באזור מגוריהם, למשל זכאים מתל אביב, המרכז וירושלים שזכו בדירות בצפון, בדרום ובחיפה - מרמזים על כך שאלה יהפכו למשכירים באזורי הזכייה ולא יתגוררו שם. "אם התוכנית תגדיל את מספר הדירות הזמינות להשכרה בפריפריה", נכתב, "הדבר כנראה יפחית את שכר הדירה באזורים אלה אל מתחת לציפיות הרוכשים".
על פי הדו"ח, הוועדות המחוזיות לתכנון ולבנייה המשיכו אמנם לאשר תוכניות בנייה בקצב גבוה - שהסתכם בכ-103 אלף דירות, מעט גבוה יותר מהנתון של 2015 ומהיעד של הממשלה (100 אלף דירות בשנה) - אבל רשות מקרקעי ישראל לא הרחיבה את מכירת הקרקעות לעומת השנים הקודמות, והיקפה עומדת על כ-30 אלף דירות לשנה מאז 2013.
"לא ברור עד כמה התקצר זמן תכנון הדירות"
בשנים 2011-2014 אמד בנק ישראל את משך התכנון הכולל של דירות ב-11 שנה ואת משך זמן בנייתן בשנתיים. "אמנם מאמצי הממשלה קיצרו פורמלית את משך הזמן הנחוץ למתן אישורים", כותב בנק ישראל, "אבל מאחר שלאישורים נלוות התניות שדורשות הקמת תשתיות ומאחר שהקמתן צורכת זמן ומשאבים, אין זה ברור עד כמה התקצר משך הזמן הכולל ששלב זה דורש".
משך הזמן שנחוץ לרשות מקרקעי ישראל לפרסום המכרזים דווקא התארך, טוען בנק ישראל. בנוסף, משך הבנייה בפועל התארך משנתיים לשנתיים וחצי, "אולם יש לציין שההתרחבות המהירה של הבנייה והמעבר לבנייה רוויה יותר, מוסיפים מורכבות לשלב זה".
בנק ישראל מסכם ש"משך הזמן הממוצע הנחוץ לייצור דירה בישראל לא השתנה באופן משמעותי יחסית לאומדן הקודם והדבר ממחיש את קשיחות ההיצע בשוק הדיור".
התחלות הבנייה גדלו בשנתיים האחרונות לכ-52 אלף דירות לעומת ממוצע של 46 אלף דירות ב-2011-2014, אך משך הבנייה הוסיף להתארך וגמר הבנייה הסתכם בכ-45 אלף דירות.
בנק ישראל מציין את הפיכתם של היזמים למשקיעים כאחת הסיבות למשך הבנייה שיוצר פער בין התחלות לגמר הבנייה. "עם המגבלות בצד הביקוש אפשר למנות את האפשרות שהיזמים הופכים למשקיעים: הם אינם ממהרים להשלים את בניית הדירות ונהנים מהמשך העלייה במחיריהן".
סיבות נוספות שמציע בנק ישראל לפער שנוצר בין התחלות לגמר בנייה, כוללות מגבלות של כושר הייצור בענף הבנייה בשל מחסור בעובדים, מגבלות מימון ועיכובים שלא תלויים ביזם כמו פיתוח תשתיות או קבלת אישור לגמר בנייה מהוועדה המקומית לתכנון ולבנייה.
פלוג: כהונות ממשלה קצרות מקשות על הטיפול בבעיות
נתון שתומך בסברה שחלק מהיזמים מתנהגים כמשקיעים, הוא מלאי הדירות החדשות שטרם נמכרו, כולל דירות בתהליך בנייה, שהמשיך לגדול השנה והגיע לכ-31 אלף דירות, לעומת כ-15 אלף בתחילת 2011.היזמים ככל הנראה צופים שהביקוש והמחירים יוותרו גבוהים, "והם מחזיקים מלאי כדי לספק את הביקוש בקצב קבוע, אולם צבירת המלאי טומנת בחובה גם סיכונים ליזמים, שכן הביקוש מגיב לשינויים כלכליים הרבה יותר מההיצע, ואם הביקוש יירד בהשוואה לצפי, הדבר עלול להותיר בידיהם מלאי גבוה".
בנק ישראל משבח את תוכנית התכנון של האוצר לשנת 2040, שלטענתו "אם הממשלה תממשה ביעילות ובנחישות, היא תגדיל במידה ניכרת את הגמישות בשוק הבנייה למגורים, ומלאי תכנוני גדול עשוי אף להקטין את עודפי הביקוש בהווה".
באשר להתחדשות העירונית שמוצעת בתוכנית האסטרטגית ל-2040, כולל תמ"א 38, מעירים בדו"ח שבטווח הקצר היא אמנם מאפשרת לזרז את תהליכי האישור והבנייה, אבל בטווח הארוך היא מניבה תוספת דירות מועטה יחסית.
בנק ישראל טוען שמס הדירה השלישית יעלה את שכר הדירה. "המס צפוי לפעול להפחתת מחירי הדירות במידה מסוימת, אבל במקביל להעלות את שכר הדירה", נכתב, "הסיבה היא שהמס מפחית למשקיעים את התשואה נטו ומעודד אותם למכור דירות, מה שמגדיל את ההיצע בשוק הדירות בבעלות, אבל מקטין את ההיצע בשוק השכירות".
לשאלת ynet כיצד ישפיעו בחירות בעתיד הקרוב על המשק הישראלי, השיבה נגידת בנק ישראל, ד"ר קרנית פלוג, שכהונות קצרות יותר של ממשלות מקשות על טיפול בבעיות היסודיות של המשק, כגון אלה שאליהן התייחס הדו"ח - השקעות בתשתיות והשקעות בחינוך. היא הוסיפה: "מבלי להתייחס לעלות הספציפית של בחירות, אי יציבות פוליטית ותקופות כהונה יותר קצרות של ממשלות הן מאוד בעייתיות למשק בהיבט של מיקוד או קיצור נוסף ביתר שאת של אופק ההתייחסות של קובעי המדיניות למדיניות".
"אם דיברנו קודם על דוגמאות לכך שקובעי המדיניות לפעמים מטפלים בבעיות קצרות טווח וקצת זונחים את בעיות הטווח הארוך, הרי שמתדירות גבוהה של מערכות הבחירות נובע סיכון גדול יותר של קיצור האופק של ההתייחסות של קובעי המדיניות למדיניות", הוסיפה. "יש לנו משק טוב והוא שעת כושר לטפל בבעיות יותר יסודיות ואת הפירות של הטיפול הזה רואים לטווח ארוך. כשהכהונות של הממשלה קצרות יותר, קשה יותר להשיג פירות לטווח הארוך של הטיפול בבעיות".
פלוג מתחה ביקורת על ההשקעה המועטה של המדינה בתשתיות, ואמרה כי "באופן כללי ההשקעה נמוכה בתשתיות. גם רמת התשתיות היא לא מהמשובחות בעולם ועדיין אנחנו משקיעים מעט בתשתיות. עדיין ההשקעה הציבורית כאחוז מהתוצר היא נמוכה מאוד בתשתיות וזה משתקף באיכות ההון באופן כללי. ההשקעה הציבורית ובפרט ההשקעה בתשתיות היא משלימה להשקעה הפרטית. ככל שההשקעה בתשתיות נמוכה, כך גם הסקטור הפרטי בעצם משקיע פחות, והיעילות והפריון נמוכים יותר. השקעה בשיפור רמת התשתיות אמורה להשפיע על רמת ההשקעה הפרטית ועל הפריון במשק".
עוד מתחה פלוג ביקורת על ההשקעה הממשלתית הנמוכה בתחום ההון האנושי (העובדים במשק) ובאופן ספציפי - ההוצאה הנמוכה לתלמיד בישראל. "למרות הגידול בשנים האחרונות, ההוצאה לתלמיד בישראל עדיין נמוכה מההוצאה לתלמיד בממוצע ה-OECD", אמרה פלוג, "ב-2013 ההוצאה לתלמיד בישראל עמדה על 75% מממוצע מדיניות ה-OECD. בהנחה מאוד שמרנית של הגדלת ההוצאה הציבורית בישראל עד 2016, ובהנחה שבמדינות ה-OECD לא חל שום גידול בהוצאה לתלמיד מאז 2013, אפשר להעריך שהגדלנו בישראל את ההוצאה לתלמיד ל-82% ממוצע ה-OECD. זו הנחה די קיצונית. למרות ההגדלה המוערכת הזו, ההוצאה לתלמיד בישראל עדיין נמוכה".
פלוג הוסיפה כי "ההישגים של התלמידים הישראלים במבחני המיומנויות הבסיסיות – הכמותית, קריאה וכתיבה ופתרון בעיות בסביבת מחשב, כל אותן מיומנויות שנדרשות לתפקוד בשוק העבודה של המאה ה-21 - הם נמוכים יחסית. ההישגים של תלמידי ישראל נמוכים יחסית גם במבחני PISA. הפערים במיומנויות האלה אצלנו גבוהים במיוחד ואנחנו כמעט בקצה העליון של הפערים במיומנויות הבסיסיות של העובדים בישראל.
"על רקע זה, לא מפתיע הקשר בין טיב ההישגים והמיומוניות הבסיסיות לבין השכר הממוצע. ישראל נמצאת בשכר ממוצע נמוך יחסית שתואם במידה רבה את המידה הממוצעת הנמוכה של המיומנויות הבסיסיות. אי השוויון בשכר אצלנו גבוה במיוחד וגם הוא תואם במידה רבה את אי השוויון במיומנויות הבסיסיות.
"אי השקעה בחינוך ובתשתיות מצביעה על כך שאנחנו לא עושים מספיק בתחומים האלה וזה משתקף במיומנויות נמוכות יחסית אצל העובדים בישראל. אם רוצים שפר את פוטנציאל הצמיחה של המשק ואת התפלגות ההכנסות וחלחול הצמיחה לכל חלקי האוכלוסייה, די ברור באיזה כיוון הממשלות צריכות לפעול".
הכירו את תכנית "מחיר למשתכן":
לפנייה לכתב/ת 
