עשר המכות של הבניין הישראלי
הדירה המפוצלת, הדייר המעשן, מצלמות האבטחה והגירעון התמידי בדמי ועד הבית - חג החירות הוא הזדמנות טובה לספור את עשר המכות של הבניין הישראלי המשותף - וגם להציג את הפתרונות האפשריים לכל אחד מהן
חג החירות הוא הזדמנות טובה להיזכר בעשר המכות שרובנו מכירים - אלו שמציג הבניין הישראלי המשותף והטיפוסי. תופתעו לגלות שלרוב הבעיות יש פתרון מוכן ופשוט - וכי רוב החיכוכים עם השכנים והרשויות קיימים למעשה כמעט בכל בית בישראל.
כתבות נוספות במדור בית ישראלי
1. גירעון בקופת ועד הבית: לצערנו, קיימים מקרים רבים בהם דיירים מחליטים לקחת את החוק לידיים ולא לשלם דמי ועד בית במועד, או בכלל. לעיתים הדבר נובע מכך שלדיירים יש טענות שונות כלפי ועד הבית בנוגע לרמת התחזוקה, לכספים המשולמים לבעלי מקצוע שונים, לעבודות שיפוץ ברכוש המשותף ועוד. חשוב להבהיר כי הפסיקה קובעת באופן חד משמעי כי טענות כלפי טיב השירות אינן יכולות להוות לגיטימציה לאי תשלום ועד בית - וככל וישנן טענות כלפי הועד, על הדייר לפנות באמצעות אסיפת הדיירים ו/או להגיש תביעה עצמאית נפרדת ולהמשיך לשלם.
2. פיצול דירות בבניין: פיצול דירות בבית המשותף הפך כבר מזמן ל"מכת מדינה". בניין מגורים נבנה עם תשתית המתאימה למספר הדירות שבו וברור כי גידול במספר הדירות שבבית יביא לגידול מספר המשפחות בבניין, לעומס על המעליות, על הצנרת, לבלאי ולכלוך נוסף ולבעיות חניה. לפיכך, יש בפיצול דירות משום פגיעה הן בערכן של דירות השכנים והן בשימוש הסביר בהן. הסעד כנגד פיצול הדירות יכול להיות מצד אחד באמצעות חוקי התכנון והבניה - בתלונה לוועדה המחוזית לתכנון ובניה. אפשרות אחרת הינה הגשת תובענה כנגד בעל הדירה, בין היתר על ירידת ערך.
3. מצלמות: יותר ויותר בניינים מחליטים להתקין מצלמות אבטחה לצורך שמירה על בטחון הדיירים ועל הרכוש המשותף והדבר הינו לגיטימי ורצוי. אולם לעיתים מחליטים השכנים להתקין מצלמות על דעת עצמם, או שהועד מתקין מצלמות באופן הפוגע בפרטיות הדיירים יתר על המידה - ועל כן חשוב להכיר את הוראות הדין והפסיקה בנושא. כך למשל רצוי לקבוע נוהל שימוש בסרטים על מנת למנוע מצב בו ייעשה שימוש אסור בסרטים. עניין נוסף שחשוב להקפיד עליו הוא שהמצלמות לא יכוונו לרשות היחיד כך לדוגמה למרפסת פרטית או לפתח ביתם של הדיירים בבניין.
4. עשן סיגריות: הפסיקה רואה בעשן סיגריות מטרד המהווה הפרעה לשימוש סביר בבית, ולפיכך אסרה על עישון בחדר המדרגות. באותה מידה, נראה כי גם במקרה בו עשן הסיגריה מתנדף מדירה אחת אל שכנתה, ניתן יהיה לטעון למניעת שימוש סביר בדירה. ברור - כמו בכל דבר, כי הדבר הנכון ביותר הוא לנסות לדבר ולהידבר עם השכן המעשן, ולנסות לשכנעו להימנע מכך באזורים המשותפים ובמקומות שהדבר מפריע לאחרים. יחד עם זאת, מאחר ועניין השימוש בשטחים המשותפים, הינו חלק מכללי ניהול הבית המשותף, הרי גם נציגות הבית הינה גורם רלבנטי לפנייה אליו על מנת שיביא להפסקת העישון, בין בדרכי נועם ובין באמצעים משפטיים.
5. דירות מושכרות: שוכר הדירה אינו משלם ועד בית, והשאלה היא - על מי חלים החובות השונים באחזקת הרכוש המשותף? רבים טועים לחשוב כי על המחזיק בדירה (השוכר) הנטל לתשלום מיסי הועד. מחשבה זו אינה נכונה! חוק המקרקעין אינו מכיר בדייר השוכר בכל הקשור ל"דמי הוועד" והחובה לשלם חלה על בעל הדירה ולא על אחר. לפיכך כאשר משכירים דירה ודמי הועד חלים בחוזה על השוכר, ראוי לקחת ממנו המחאה פתוחה לפקודת ועד הבית על מנת להבטיח תשלום לוועד הבית וודאי שחשוב לעקוב ולראות אם הדייר משלם את דמי הנציגות אם לאו.
6. רעש: ה"שכן המרעיש" יכול להיות כזה שמפריע בתמימות, כאשר הוא בוחר להפעיל את המזגן שלו בשעות הלילה ללא מודעות לסבל שגורם הרעש לשכנים. במקרה הפחות טוב, השכן המרעיש הוא זה שמדבר בקול שחודר את הקירות - או סתם אחד ששומע מוזיקה בווליום בלתי נסבל. הפסיקה מורה כי אדם רשאי לעשות שימוש סביר וליהנות מדירתו, ולפיכך רעש בלתי סביר יש בו בכדי "למנוע" הנאה מהדירה - ואם בגלל רעש צריך לחיות בחלונות סגורים, הרי מדובר בפגיעה המקנה סעד להפסקתה.
כמו בכל דבר, התרופה הטובה ביותר לרעש הינה הידברות עם השכן וניסיון להביא להפסקת הרעש. אפשרויות אחרות הן פניה למשטרה (לפעמים הרעש בא מהבניין השכן) והגשת תביעה לצו מניעה/עשה להפסקת המטרד.
7. בניין חדש: בעיה נפוצה בבניינים חדשים היא חלוקת נטל אחזקת הרכוש המשותף כאשר הבית טרם אוכלס במלואו. צריך לזכור שרכישת דירה אינה רק רכישת ארבע קירות וקורת גג אלא משמעות רכישת הדירה הינה רכישת כל איכות החיים המצופה וההנאה הנלווית לחיים בדירה. בכלל אלה כמובן נמצאים השימוש בשטחים המשותפים, במעליות, בגינה ובחדרי המדרגות וכד'. לפיכך כאשר רוכשים דירה בבניין חדש יש לוודא את אחריותו של היזם / המוכר / הקבלן לתשלום דמי האחזקה עבור הדירות שטרם נמכרו. יש לשים לב שלפעמים חוזה המכירה כולל סעיף הפוטר את המוכר מאחריות לדירות הריקות. משמעות הדבר שיתכן שבהתחלה יהיו דיירים ספורים אשר יצטרכו לשאת בנטל כבד. לפיכך אם קיים סעיף שכזה יש לבדוק אם לא מדובר בסעיף מקפח ולפעול בהתאם.
8. עבודות ושיפוצים: מי מאתנו הגר בבית משותף לא נזקק מפעם לפעם לאטמי אזניים, בשעה שאחד השכנים בוחר לשפץ את דירתו. לצורך כך, קיימים חוקי עזר עירוניים התוחמים את השעות בהם ניתן לבצע את העבודות הכרוכות ברעש.
9. חברת ניהול: חברת הניהול הינה כלי נוח ויעיל לניהול הבית המשותף, כלי המסיר את דאגת הטיפול השוטף מחברי נציגות הבית. מאידך יש להיזהר מחתימה על הסכם כובל עם החברה - ולשמור על אפשרות ניתוק מהירה וקלה. בנוסף בזמן העבודה עם החברה יש להקפיד לדעת היכן נמצאים כספי הדיירים ומי אחראי על התשלומים לספקים, וכן להבהיר כי חברת הניהול היא "המעביד" של העובדים השונים בבנין.
לפעמים נפגוש חברת ניהול שהיא חברה לעשיית ממון מטעם יזם או קבלן אשר בוחר לראות בבנין המשותף "פרה חולבת" להמשיך ליהנות מכספי בעלי הדירות. במקרה שכזה יש לבחון את חוזי הרכישה ואת חוזי ההתקשרות, ברם אין מדובר ב"קריעת ים סוף" ובמקרים רבים ניתן סעד לבעלי דירות על ידי בתי המשפט, באופן אשר ביטל חוזי התקשרות דרקוניים ומקפחים.
10. בתי קפה וחנויות מתחת לבניין: בבניינים רבים, בעיקר לאורך רחובות ראשיים ומרכזיים, אחד מהדיירים בבית הוא מסעדה, בית קפה או חנות. יש לזכור כי ככל דייר גם להם זכויות ליהנות מנכסיהם, אך מאידך על החיים בבית המשותף חלים הוראות חוק המקרקעין והתקנון של הבניין ולא רק חוקי הרישוי אוו התכנון והבנייה. לפיכך מתן רישיון עסק אינו מגדיר את אפשרויות ה"דייר המסחרי" להפריע את חיי הדיירים או להשתלט על חלקים ברכוש המשותף. את יחסי השכנות והרעות מצד אחד או את גודל "המכה" מאידך, יש לבחון גם בהתאם לפסיקה בעניין ניהול הבית המשותף, ומסתבר כי זו מקנה סעד חשוב לדיירי הבית המשותף.
בהזדמנות זו ברצוני לאחל לכולם חג שמח, ולהזכיר לכל הדיירים - "עברנו את פרעה, נעבור גם את זה".
הכותב הוא שותף בכיר במשרד עורכי הדין ד"ר מילר ושות' . הכתבה אינה תחליף לייעוץ משפטי אלא כללית בלבד. בכל הליך משפטי או אחר מומלץ לפנות לעו"ד להתייעצות ולהמשך הטיפול
לפנייה לכתב/ת 
