כך ישפיע "חוק המאכרים" על חידוש הבניין שלכם
בתחילת חודש יוני ייכנס לתוקף החוק המגביל את מארגני העסקאות בפרויקטים של התחדשות עירונית, ואשר מספק הגנה לבעלי הדירות. כיצד ישפיע החוק החדש על הסכמי ההתחדשות העירונית הקיימים ואלו שעוד ייחתמו?
בתחילת חודש יוני הקרוב ייכנס לתוקף החוק המגביל את מארגני העסקאות בפרויקטים של התחדשות עירונית, ואשר מספק הגנה לבעלי הדירות, הנקרא גם "חוק המאכרים".
כתבות נוספות במדור בית ישראלי
הוראותיו של החוק, אשר אושרו בתחילת אפריל השנה, יחולו למפרע על כל ההסכמים שנחתמו לפני מועד חיקוקו (למעט בכל הנוגע לכינוס אסיפה, צורתו ותכנו של ההסכם וכל מה שנוגע לעניין אישי של המארגן בעסקה).
הכירו את המאכר שלכם
עליית הפופולריות של פרויקטים במסגרת תכניות תמ"א 38 ופינוי בינוי הובילה להופעת לא מעט יזמים חסרי ניסיון ואינספור שחקנים חדשים בשוק, והם גם מארגני עסקאות ("מאכרים") של התחדשות עירונית, אשר פנו לבעלי בתים, הציעו לבצע בבנייני הדירות שלהם פרויקט פינוי בינוי או פרויקט לפי תמ"א 38, פירטו בפניהם את התועלת שתצמח להם - והחתימו אותם על כתבי התחייבות בנוסחים שונים.
"חוק המאכרים" נולד בעקבות תלונות רבות של בעלי דירות על פרויקטים ש"נתקעו" והליכים משפטיים שנועדו ל"שחרר" את בעלי הדירות מכבלי מארגנים שלא סיפקו את הסחורה.
באין פיקוח - מצאו עצמם בעלי דירות כבולים
כיוון שלא היה כל פיקוח על התנהלות המארגנים, נפגעו מכך דיירים רבים. כך לדוגמה, המארגן היה מחתים את הדיירים על חוזה או על ייפוי כוח לתקופה ארוכה ולעתים לתקופה בלתי קצובה, ובעקבות זאת הדיירים היו "כבולים" לתקופות ארוכות שבמהלכן היו מנועים מלהתקשר בהסכם עם מארגן אחר או עם יזם, אפילו אם המארגן לא ביצע את התחייבויותיו.
במקרים אחרים דיירים חתמו על חוזה עם מארגן, מבלי שהבינו את השלכותיו המשפטיות, מבלי שידעו כיצד ייראה הפרויקט ומי יבצע אותו ואף מבלי שקיבלו מהמארגן מידע בסיסי ומהותי על תפקידו בפרויקט ועל התמורה שתשולם לו.
התנאים לחתימה על הסכם ארגון
ראשית יש לדעת כי בשונה מבעבר, החוק החדש - בשמו הרשמי, "חוק התחדשות עירונית (הסכמים לארגון עסקאות)" - מחייב את המארגן לפעול בלוח זמנים מוגדר, לטובת הדיירים ובשקיפות.
החוק קובע כי למארגן אסור להחתים דיירים על הסכם או על ייפוי כוח לטובתו, אלא אם כינס קודם לכן אסיפת דיירים ופירט בפניהם נושאים מהותיים - כגון מהות הסכם הארגון והסעיפים העיקריים שלו, האם יש למארגן עניין אישי או אם הוא פועל בשם יזם.
החוק אף קובע לפרטי פרטים כי המארגן יודיע לדיירים בהודעה בכתב על האסיפה 7 ימים מראש, ולא יהיה תוקף לאסיפת הדיירים אלא אם נכחו בה לפחות 40% מבעלי הדירות בבית המשותף. כמו כן, על המארגן לערוך פרוטוקול מהאסיפה ולמסור אותו לדיירים. הכללים הללו נועדו להעניק לדיירים מידע על ההסכם, על זכויותיהם המשפטיות וליצור שקיפות בין המארגן לבין הדיירים.
רק לאחר קיום אסיפת הדיירים באופן הנ"ל, יוכל המארגן להחתים את הדיירים על הסכם לארגון עסקת התחדשות עירונית. כדי למנוע מחלוקות ואי-בהירות, מצוינים בחוק הסעיפים שעל המארגן להכליל במפורש בהסכם. חשוב לדעת, שהמארגן לא יכול להתנות על הסעיפים הקבועים בחוק (ההסכם הוא קוגנטי), אלא אם השינוי הוא לטובת הדיירים.
המארגן חייב לחשוף את שורת הרווח שלו
בנוסף מקדיש החוק החדש סעיף מיוחד לחובתו של המארגן לחשוף למעורבים בעסקה מה שכר הטרחה שהוא יהיה זכאי לו (ככל שידוע לו כבר בשלב זה) וכן יש לגלות אם אחד מדיירי הבניין קשור עם המארגן או פועל בשמו.
ההסכם מוגבל בזמן
בין יתר הוראות החוק, ואולי החשובה בהם, היא זו שקובעת שתוקף הסכם ארגון הוא עד שישה חודשים. שימו לב, המועד הקובע לבחינת תקופת ההסכם הוא החל מהמועד שבו נחתם הסכם הארגון עם הדייר הראשון. מאותו מועד מתחיל מניין הזמן.
על המארגן לפעול בשקיפות
כדי למנוע מצב בו המארגנים יפעלו שלא לטובת הדיירים ויקדמו יזם מסוים, רק מכיוון שאותו יזם הבטיח למארגן תמורה כלכלית גבוהה יותר מאחרים או אם יש למארגן קרבה אישית או זיקה ליזם, נקבע כי על המארגן להודיע לדיירים אם הוא פועל מטעם יזם מסוים. לשם אותה תכלית נקבע גם כי על המארגן לפעול לטובת בעלי הדירות בנאמנות, בהגינות, במיומנות ובזהירות.
בנוסף חובה על המארגן לגלות לדיירים כל מידע מהותי שיש בידיו והנוגע לעסקה שלשם ארגונה נועד ההסכם. יתרה מכך, אם מי מבעלי הדירות יבקש מהמארגן לקבל את שמות בעלי הדירות הנוספים שחתומים על הסכם הארגון, חובה על המארגן להעביר מידע זה בתוך 7 ימים.
חשוב לדעת כי למרות השקיפות הרבה שהמחוקק דורש מהמארגן, על המארגן חלה חובה לשמור בסודיות כל מידע שהגיע אליו מבעל דירה (למעט עצם חתימתו על הסכם הניהול). למארגן אסור לעשות שימוש באותו מידע, אלא אם קיבל את הסכמת בעל הדירה או שחובה עליו לגלות את המידע על פי הדין.
ביטול הסכם ארגון
ככל שההסכם לא נעשה בכתב, או שאינו מציין את מועד חתימתו ואת המועד הקובע (כזכור, המועד הקובע הוא מועד החתימה עם הדייר הראשון) - ההסכם בטל.
אפשרות נוספת לביטול ההסכם היא כאשר המארגן אינו עומד במועדים שנקבעו בחוק. במקרה זה רשאי בעל דירה לפנות אל הממונה על פניות דיירים בהתחדשות עירונית, והממונה יהיה רשאי לאשר לבעל הדירה כי תוקפו של הסכם הארגון פקע. החוק אף קובע כי אם הסכם הארגון בוטל מסיבה זו, המארגן לא יהיה זכאי לקבל כל פיצוי.
יחד עם זאת, אם בעל דירה יבטל את ההסכם עם המארגן לפני תום תקופת ההסכם, על בעל הדירה לשלם למארגן פיצויים עד לסכום שייקבע על ידי שר המשפטים (נכון להיום, שר המשפטים טרם קבע תקנות בעניין תקרת הפיצויים המקסימלית לתשלום).
הכותבים הם עורכי דין ממשרד יגנס, גסר, הלר ושות', העוסק בתחום הנדל"ן ומלווה פרויקטים של התחדשות עירונית
לפנייה לכתב/ת 
