מחפשים מימון לשיפוץ? בדקו את המשכנתא

הקיץ בפתח ו"עונת השיפוצים" החלה. בין אם מדובר ברכישת דירה הזקוקה לשיפוץ ובין אם מדובר בשיפוץ דירת המגורים הקיימת, אתם נדרשים לגייס כמה עשרות אלפי שקלים כדי לממש את היוזמה.

העדיפות הראשונה היא כמובן להשתמש בכסף שיש לכם, בהנחה שיש, כגון תוכנית חיסכון או פיקדון בבנק ולא לקחת הלוואה שתגדיל את ההתחייבויות שלכם. זו גם הזדמנות חשובה להתאים את גודל השיפוץ ליכולת הכלכלית. לא סוד הוא שפעמים רבות ההוצאה גדלה הרבה מעבר לתכנון, וגם את זה צריך לקחת בחשבון.

אם הגעתם למסקנה, אחרי בדיקה מושכלת, שאין לכם ברירה ותזדקקו להלוואה - מומלץ לעשות זאת בדרך הזולה והמותאמת ביותר עבורכם.

מבחן הריבית, אך לא רק

איזו הלוואה כדאי לקחת? כמובן עדיף לקחת הלוואה בלי ריבית - אם תצליחו להשיג כזו. הבעיה היא שגם אם תצליחו להגיע לקרנות וקופות גמ"ח מהם ניתן להשיג הלוואה, הן לא תמיד מאפשרות קבלת סכומים של 100 אלף שקל עבור שיפוץ.

אז מה האלטרנטיבה? אפשרות מעניינת היא נטילת משכנתא או הגדלת משכנתא קיימת. לא רבים מודעים לכך, אך ניתן לקחת הלוואת משכנתא גם עבור שיפוצים לדירה. הלוואה כזו ניתן לקחת גם אם קיימת כבר משכנתא, ובלבד שסך ההלוואה לא יעלה על 50% מערך הנכס. כך לדוגמא דירה ששוויה עומד על 2 מיליון שקל ונותרה בגינה משכנתא בסך 700 אלף שקל - ניתן לקחת עד 300 אלף שקל נוספים.

(צילום: shutterstock)

האם הלוואה כזו עדיפה על אפשרויות אחרות? המבחן הראשון הוא מבחן הריבית - כמה כסף תצטרכו לשלם עבור ההלוואה. סביר להניח כי הלוואה, למשל מהחברה המנהלת את קופת הגמל שלכם או קרן ההשתלמות – הניתנת כנגד החיסכון, תהיה זולה יותר. אולם קיימים עוד פרמטרים נוספים שיש לקחת בחשבון.

סכום ההלוואה: לרוב, הלוואות חוץ בנקאיות כמו חברות מימון המונים, חברות כרטיסי האשראי, או אפילו הלוואה מקופת הגמל או קרן ההשתלמות שלכם, מוגבלות בסכום שנע סביב 50 אלף שקל (בקופת הגמל הסכום תלוי בחיסכון שצברתם). לעומת זאת במשכנתא, בהנחה שהחוב שלכם נמוך מ-50% מערך הנכס, הסכום שתוכלו ללוות יכול להגיע גם למאות אלפי שקלים, אם כי תזדקקו כנראה להרבה פחות מזה.

תקופת ההלוואה: בדרך כלל הלוואות צרכניות אחרות הן עד 6 שנים. במקרה של משכנתא, ניתן לפרוס את ההלוואה עד 20 שנה ואף יותר. פריסה רחבה היא לא בהכרח צעד נבון, שכן הריבית המשולמת לאורך זמן והנטל המתמשך הופכים את העניין ליקר. אבל יכולת הפריסה משמעותית לחלק מהלווים.

ריבית: בהנחה שלא תוכלו לקבל 100 אלף שקל מגמ"ח ללא ריבית, בחברות מימון ההמונים תשלמו ריבית של החל מכ-4% ועד 10% ויותר, ובחברות כרטיסי האשראי הריבית הממוצעת נעה בטווח של 6%-11%, עם זאת, בהלוואה מקופת הגמל או קרן ההשתלמות ניתן כיום לקבל במקרים מסוימים ריבית של כ-2% ואף פחות.

ריבית מותאמת למטרת ההלוואה

וכמה תעלה הריבית במשכנתא? נטילת הלוואת משכנתא לצורך שיפוצים מוגדרת בבנקים בנפרד מהלוואת משכנתא רגילה. למעשה ניתן לחלק את התייחסות הבנקים להלוואות שנלקחות תוך משכון דירה ל-3 סוגים: הלוואת משכנתא רגילה (לצורך רכישת דירה), הלוואת לכל מטרה במשכון דירה והלוואה לצורך שיפוצים במשכון דירה.

הריבית תהיה שונה בכל אחד מהמקרים, כאשר הריבית הנמוכה ביותר תוגדר עבור רכישת דירה והגבוהה יותר (באופן יחסי) תוגדר במקרה של נטילת הלוואה לכל מטרה, תוך משכון נכס. הריבית בהלוואה לצורך שיפוצים תהיה אי שם באמצע בין שתי האפשרויות. בדיקה שערך עבורנו שחר אבישי, מומחה למשכנתאות וקבוצות רכישה, מעלה כי הריבית הממוצעת הנלקחת עבור הלוואה כזו כיום עומדת על פריים + 0.5% עד פריים פלוס 1% (במסלול הפריים), כ-4% במסלול הריבית המשתנה כל 5 שנים וצמודה למדד ו- 5.5% במסלול הריבית הקבועה הלא צמודה.

אבישי מציין כי כאשר מדובר בשיפוץ הנעשה במסגרת היתר בניה, הריבית תהיה זולה יותר ותותאם לריבית כמו בנטילת משכנתא רגילה.

הלוואה במסלול פריים? הסכום מוגבל

רבים מאלו שרוכשים דירה (בעיקר יד שניה) מעוניינים למעשה גם לשפץ אותה בהזדמנות זו. טעות נפוצה במקרים כאלה היא הכוונה לקחת משכנתא מעט גדולה יותר, כך שהסכום יכלול הן את מחיר הדירה והן תוספת עבור השיפוצים. הבעיה היא שבהתאם לנהלים, הבנק מעביר ישירות את הסכום למוכר הדירה (הסכום לא עובר ללווה, כך שהוא אינו יכול לחלק אותו איך שהוא רוצה). לכן, האפשרות העומדת במקרה כזה בפני הקונה היא להפחית במעט את ההון העצמי, לשים את החלק הזה בצד לצורך שיפוצים ובמקביל להגדיל את המשכנתא (בהנחה ששיעור המימון לא עובר את המקסימום).

האם ניתן לקחת את כל ההלוואה במסלול פריים? נזכיר כי למרות הריבית הנמוכה כיום במסלול הפריים, קיימת הגבלה של בנק ישראל על נטילת יותר משליש המשכנתא במסלול זה. ואולם, יש חריגה שמאפשרת לבנקים לתת עד 120 אלף שקל במסלול פריים, אם כי היא מותנה בגורמים אחרים שקשורים לניהול האשראי של הבנק, כך שלא כל בנק יאפשר זאת.

נציין כי אין בהכרח חובה לקחת את המשכנתא הנוספת דווקא בבנק שממנו נלקחה המשכנתא הראשונית, אך זה יותר קל ופשוט. כדי לקחת בבנק אחר, כשהדירה כבר ממושכנת לבנק הראשון, הבנק השני צריך אישור מיוחד מהבנק הראשון.

מדובר בפרוצדורה שלא בטוח שתניב לכם יתרון (אלא אם כן הבנק השני הציע לכם הלוואה בתנאים מאוד אטרקטיביים שהבנק הראשון לא מוכן לתת, ובהנחה שהוא לא יערים עליכם קשיים בהעברת השיעבוד).

אם בכוונתכם ממילא למחזר את המשכנתא (וזו הזדמנות לבחון את הנושא), ברור שעדיף לשלב את ההלוואה הצרכנית הנוספת במסגרת מחזור המשכנתא כהלוואה אחת.