האוצר: צניחה חדה במספר הדירות שנמכרו במרס

הקיפאון בנדל"ן נמשך:  בחודש מרס נמכרו 8,800 דירות, בדומה לרמה הנמוכה שנרשמה בחודש פברואר, כך עולה מסקירת הנדל"ן של משרד האוצר שפורסמה היום (א'). בהשוואה לתקופה המקבילה אשתקד, מתעצם שיעור הירידה. כך, לאחר שבחודש פברואר 2017 נרשמה ירידה של 7 אחוזים בהשוואה לפברואר אשתקד, בחודש מרס מגיע שיעור הירידה ל-18 אחוזים.

ניתוח הממצאים מלמד כי העמקת הירידה בסך העסקאות מוסברת בכך שבנוסף להמשך מגמת הירידה החדה ברכישת דירות חדשות, נרשמה ירידה משמעותית גם ברכישת דירות יד שניה, זאת לראשונה מאז אוקטובר אשתקד.

מכירת דירות חדשות בחודש מרס הסתכמה ב- 2,200 דירות. בניכוי מכירות במסגרת "מחיר למשתכן" עמד סך זה על 1,900 דירות, ירידה חדה של 46 אחוזים בהשוואה למרס אשתקד, בהמשך לשיעורי ירידה חדים הנרשמים בפרמטר זה מאז אוקטובר אשתקד. בהשוואה לחודש פברואר זהו גידול של 7 אחוזים, המתרכז באזור חדרה ובאזור ת"א. עם זאת, באוצר מציינים כי גם בשני אזורים אלו נמוך משמעותית מספר העסקאות במרס השנה בהשוואה למרס אשתקד.

(צילום: אבי חי)

סך הדירות שרכשו המשקיעים בחודש מרס עמד על 1,500, בדומה לרמתו בחודש הקודם. בהשוואה לתקופה המקבילה אשתקד זוהי ירידה חדה בשיעור של 44 אחוזים. לפי האוצר, כשיעור מסך העסקאות עמד משקל המשקיעים על 17 אחוזים, בעוד שבחודש מרס אשתקד היוו רכישות המשקיעים רבע מכלל העסקאות בשוק. בהשוואה לחודש פברואר 2017, בו נרשם השיעור הנמוך ביותר במשקל המשקיעים מאז הכבדת המיסוי עליהם ביוני 2015, עלה משקל המשקיעים בחצי נקודת אחוז (אף כי כאמור סך הדירות שרכשו המשקיעים נותר ללא שינוי). באוצר מסבירים כי עליה מתונה זו מיוחסת ברובה לגידול של שלוש נקודות אחוז במשקל המשקיעים באזור ירושלים, אף כי גם באזור זה נותר ללא שינוי סך הדירות שרכשו המשקיעים. "ההסבר לכך נעוץ בירידה חדה ברכישות הזוגות הצעירים בירושלים, עובדה שהביאה להטיה כלפי מעלה של משקל המשקיעים באזור", אומרים באוצר.

ההייטקיסטים רוכשים בנתניה

האזור הבולט ביותר בירידה החדה ברכישות המשקיעים הוא אזור נתניה, הכולל את ערי השרון. סך הדירות שנרכשו להשקעה באזור זה בחודש מרס עמד על 112 דירות בלבד, ירידה חדה של 24 אחוזים בהשוואה לחודש הקודם וירידה של 60 אחוזים בהשוואה למרס אשתקד. לפי האוצר, בהשוואה היסטורית זוהי גם אחת הרמות הנמוכות ביותר שנרשמו בפרמטר זה באזור נתניה. כמשקל מסך העסקאות עמד משקל המשקיעים באזור זה בחודש מרץ על 13 אחוזים בלבד, רמת שפל היסטורית באזור.

באוצר מאפיינים את קהל המשקיעים בנתניה ומסבירים כי המשקיעים ב-2017 פחות מבוגרים - גיל ממוצע וחציוני של 50 לעומת 59 בתקופה המקבילה ב-2016. לדבריהם, חרף הגילאים הצעירים יותר, רמות השכר של המשקיעים ב-2017 גבוהות יותר, בפרט ברמות השכר החציוני: 32 אלף שקל, ברוטו למשק בית, לעומת שכר חציוני של 17 אלף שקל בלבד בקרב רוכשי הדירות להשקעה במרס 2016. בין היתר מוסברים פערי שכר אלו בשינויים בהרכב הענפי של המשקיעים. למעלה מחמישית (22 אחוזים) מרוכשי הדירות להשקעה בנתניה ב-2017 מועסקים בתעשיית ההיי-טק, זאת לעומת שיעור של 13 אחוזים בקרב המשקיעים במרץ 2016. לפי האוצר, יתכן והשיעור הגבוה של המשקיעים המועסקים בהיי-טק מבטא בין היתר את הרמה הנמוכה יחסית של בטחון תעסוקתי בענף זה, בפרט בגילאים מבוגרים.

"מרובי הנכסים" עוזבים את חיפה

בפילוח גיאוגרפי ממשיך לפי האוצר לבלוט אזור המרכז עם גידול משמעותי במכירות המשקיעים, הן בהשוואה לחודש הקודם והן בהשוואה לתקופה המקבילה אשתקד (7 ו- 19 אחוזים, בהתאמה). "יש לציין כי למרות הגידול החד במכירות המשקיעים באזור המרכז לא חל שינוי משמעותי במשקל 'מרובי הנכסים' במכירות המשקיעים באזור", מסבירים באוצר. "מנגד, באזור חיפה, בו נרשם גידול חד במכירות המשקיעים בחודש מרס בהשוואה לתקופה המקבילה אשתקד, נרשם במקביל גידול משמעותי במשקל 'מרובי הנכסים' במכירות. גידול במשקל מרובי הנכסים נרשם גם באזורי הפריפריה הצפונית. יתכן וממצאים שונים אלו לגבי משקל 'מרובי הנכסים' במכירות בין אזור המרכז לבין אזורי חיפה והצפון נובעים לפחות בחלקם מפערים בציפיות בין משקיעים אלו לגבי היכולת שלהם ל'גלגל' את עלות מס דירה שלישית על השוכרים". בהקשר זה מציינים באוצר כי אזורי חיפה והצפון מאופיינים ברמות הנמוכות ביותר של שכר דירה (לפי נתוני הלמ"ס).

עוד טוענים באוצר כי חרף הירידה במכירות המשקיעים, המשיכה המגמה של ירידה במלאי הדירות המוחזקות בידי משקיעים, כאשר בחודש מרץ נגרעו ממלאי זה כ-700 דירות. לשם השוואה, במרס אשתקד התווספו ל"מלאי" הדירות המוחזק בידי משקיעים כ-400 דירות.

באוצר מציינים כי בקרב משפרי הדיור חלה הצטמצמות בפער בין מחיר הדירה הנרכשת על ידם לבין מחיר הדירה אותה הם מוכרים (כלומר, תוספת המחיר הנדרשת מהם בעת הרכישה של דירתם החדשה). כך, לדבריהם, ברמה הארצית הצטמצם פער זה משיעור ממוצע של 59 אחוזים במרס אשתקד, לפער ממוצע של 25 אחוזים בלבד במרס השנה.

נתונים ראשוניים לחודש אפריל מצביעים על ירידה נוספת, בשיעור חד, במספר העסקאות, אשר בחלקה מוסברת בחג הפסח. מסתמנת ירידה חדה אף יותר ברכישות המשקיעים.