הסכם השכירות הופר: איזה פיצוי כדאי לתבוע?
השוכרים מסרבים להתפנות מהנכס? לא עומדים בתשלומי השכירות? לא מוכנים לשלם על הנזקים שגרמו? היכנסו כדי לגלות איזה פיצוי כדאי לתבוע במקרים אלה - מוסכם, תלוי נזק, או שניהם יחדיו. מדריך
בין א' לבין ב' נחתם הסכם שכירות לדירה בתל אביב, הסכם רגיל ל-12 חודשים, שבו הוכנסו כל סעיפי השכירות המקובלים לפי החוק. בין יתר הסעיפים והתניות החוזיות הוכנס סעיף פיצוי מוסכם, לפיו במקרה שבו השוכר לא יתפנה בסוף תקופת השכירות או שהשוכר לא יעמוד בתנאי השכירות, הוא ישלם למשכיר פיצוי מוסכם בסכום כספי שנכתב בהסכם גופו וזאת ללא הוכחת נזק מצד המשכיר.
כתבות נוספות בערוץ הנדל"ן
לאחר זמן מה השוכר חדל לשלם את דמי השכירות והוא סירב לצאת מדירה בתואנות שונות ומשונות, כלומר הפר את הסכם השכירות. המשכיר פנה לשוכר בדרישה לפינוי אך אין קול ואין עונה, ולכן נאלץ לפתוח נגדו בהליכים משפטים לצורך פינוי וקבלת פיצוי כספי.
כאן עולה השאלה מטעם המשכיר - איזה סוג פיצוי עליו לתבוע מהשוכר הסורר, האם עליו להגיש תביעה לפיצוי כספי עבור הנזקים הממשיים שנגרמו או ייגרמו לו בפועל? המשמעות היא אובדן דמי השכירות שלא שולמו לו עד למועד שבו יעזוב ויצא מהנכס, דבר שאינו ידוע כרגע ויכול לקחת זמן רב. לחילופין, האם כדאי לו לתבוע את סכום הפיצוי המוסכם, שנקבע באופן חוזי בין הצדדים בהסכם השכירות?
מכאן נגזרות מספר שאלות משנה: מה ההבדל בין סוגי הפיצוי - מוסכם או רגיל? איזה סכום יהיה ריאלי, משתלם ו"טוב יותר" כלפי המשכיר? האם יש מסלול תביעה יחיד או כפול? האם ניתן בכלל לתבוע את שני סוגי הפיצויים במצטבר, היינו, לתבוע גם דמי שכירות שלא שולמו ולכך להוסיף גם את הפיצוי המוסכם, ואז "ליהנות מכל העולמות וללכת על כל הקופה"? ומה למעשה הדרך שבה יצא המשכיר, שהוא כאמור הנפגע החוזי, כך ששכרו בידו?
פיצוי מוסכם או פיצוי תלוי נזק - מה ההבדל ואיפה העוקץ?
חוק החוזים מאפשר לצדדים להסכם החפצים בכך לקבוע פיצוי מוסכם ללא הוכחת נזק, תוך קביעה כי אין בהסכמה זו כשלעצמה כדי לגרוע מזכותו של הנפגע לתבוע במקומם פיצוי נזק ממשיים שקרו בפועל, או לגרוע מכל תרופה אחרת בשל הפרת החוזה. בפסיקה נקבע כי, המילה "במקומם" מעידה, כי הבחירה היא בין דרכים חלופיות ולא מצטברות. ואכן, מקום בו נתבעו יחדיו פיצוי מוסכם ופיצוי לא מוסכם, ראו בכך בדרך כלל משום תביעות חלופיות.
על הנפגע לבחורה אם הוא מעדיף ללכת במסלול של פיצויים מוסכמים או במסלול של פיצויים בגין הנזק שהוכח (ממשי). לכל אחד ממסלולים אלו יתרונות וחסרונות משלו: נפגע התובע פיצויים מוסכמים אינו צריך להוכיח נזק ואינו חייב להקטין את נזקו, אולם הוא עומד בפני סיכון ההפחתה שבסמכותו של בית המשפט. מאידך, נפגע התובע פיצויים על הנזק שנגרם לו בפועל, צריך להוכיח נזק, סיבתיות וצפיות, וכן עליו להקטין את נזקו, אולם אין הוא מוגבל בתקרת הפיצויים המוסכמים וחשש ההפחתה אינו מרחף מעליו.
לצד הנפגע עומדת הבחירה לתבוע את הפיצוי המוסכם ולהיות מוגבל בו, ללא הוכחת נזק, או לתבוע פיצויים, בלתי מוגבלים על נזק שעליו להוכיחו לפי רף ההוכחה הנדרש במשפט האזרחי.
עוד נפסק, כי אין מקום לחפיפה בין קבלת פיצוי עקב נזק שנגרם בפועל לבין קבלת פיצוי מוסכם לפי התנאי החוזי, וכי לא ניתן לתבוע את שני הפיצויים באופן מצטבר. כן נפסק, כי לו היה נפסק פיצוי כפול היה מהווה הדבר כפל פיצוי ומעין קנס ובכך היתה מסוכלת מטרת החוק.
אז מה כדאי לתבוע?
יחד עם הקביעה כי לא ניתן לתבוע גם פיצוי נזק מוסכם וגם פיצוי נזק רגיל בכפיפה אחת, יש מספר דרכי פעולה אפשריות. האחת, תביעה חלופית של הפיצוי המוסכם ולחילופין הוספת רכיב פיצוי נזק ממשי, תוך ציון כי יתבע הסעד הכספי הגבוה בין השניים בסופו של ההליך.
בעת הגשת התביעה לא תמיד ניתן לדעת, לצפות, לשער, ולכמת את גובה הנזק שיתגבש בסופו של דבר, ועל כן טכניקה זו משאירה את "אופציית קבלת הסעד פתוחה" לפי גובה הנזק הסופי. השנייה, הגשת תביעה יחד עם הגשת בקשה פרוצדורלית של פיצול סעדים, שבגדרה מתבקש בית המשפט ליתן לתובע אפשרות תביעה עתידית בגין הנזק הוודאי שיתברר בסוף ההליך. השלישית, חישוב משוער של גובה הנזק הצפוי, העמדתו מול גובה הפיצוי המוסכם ותביעת הפיצוי הגבוה מבין השניים.
דרך אפשרית ייחודית, חשובה ונוספת היא לקבוע בהסכם השכירות בין הצדדים מנגנון פיצוי מוסכם מפוצל בגין ראשי נזק שונים. לדוגמה, קביעה בהסכם כי בגין אי פינוי הנכס במועד ישלם השוכר פיצוי מוסכם יומי בסכום מסוים ומוגדר מראש, ובגין הפרת הסכם השכירות והצורך בנקיטת הליכים משפטיים כנגד השוכרף שמצריכים השקעת משאבים וכספים רבים, ישלם השוכר תשלום מסויים כפיצוי מוסכם.
כאן למעשה, יש שני ראשי נזק שונים. האחד, תשלום דמי שכירות יומי המונע אובדן רווח למשכיר. והשני, תשלום ושיפוי כספי למשכיר בגין הוצאותיו המשפטיות הצפויות בעניין. בפסיקה נקבע כי אם מדובר בפיצוי מוסכם בגין ראשי נזק שונים, אין כל מניעה להצטברות כזו, שהרי לא נוצרת חפיפה בין הפיצוי המוסכם לפיצוי האחר.
כך למשל, במקרה שבו לא פינה משרד ממשלתי קומפלקס דירות במשך 15 חודשים וננקטו כנגדו הליכים משפטיים, נקבע כי אין לחייב את המשרד הממשלתי (השוכר) הן בפיצוי מוסכם שנקבע בהסכם השכירות בין הצדדים והן בפיצוי כספי נוסף יחדיו. במקרה אחר שבו נתבע שוכר בגין נזקים שגרם והשאיר בדירה לאחר שהפר את הסכם השכירות, ונתבעו יחדיו פיצוי מוסכם ופיצוי ממשי, פסק בית המשפט את הסכום הגבוה מבין השניים לטובת המשכיר ולא את שני הפיצויים במצטבר.
הכותב הוא עו"ד מומחה בנדל"ן ובמשפט אזרחי. האמור במאמר זה אינו מהווה תחליף לקבלת ייעוץ משפטי פרטני.
לפנייה לכתב/ת 
