רק 16% מהדירות שנבנו בעשור האחרון הן קטנות
זוגות צעירים? משפחות חד-הוריות? אתם יכולים להמשיך לקוות לדירה. חרף הצהרות הממשלה, מחקר של מדלן מעלה כי היקף הדירות הקטנות החדשות שנבנו בישראל מאז 2017 קטן משמעותית מהיקף הדירות הגדולות
משנת 2007 ועד היום, כ-16% בלבד מכלל הדירות החדשות שנבנו בישראל היו דירות קטנות (בנות 2-3 חדרים). כך עולה ממחקר חדש של אתר מדלן. לפי הנתונים, גם ברוב הערים הגדולות וגם בפריפריה נבנו דירות של 4 חדרים ומעלה. עם זאת, בחלק מהערים הגדולות המצב קצת יותר טוב ביחס לשאר המדינה, עם שיעור גדול יותר של דירות קטנות שנבנו בעשור האחרון - כ-47% בתל אביב יפו, כ-42% ברמת גן וכ-25% בירושלים.
כתבות נוספות בערוץ הנדל"ן
הביקוש לדירות קטנות הוא בעיקר מצד אוכלוסיות שאינן זקוקות לדירות גדולות או שאינן יכולות לעמוד במחיר הרכישה שלהן דוגמת קשישים, סטודנטים, משפחות חד הוריות, משפחות בתחילת הדרך והורים גרושים. "היצע הדירות הקטנות אינו נותן מענה לאוכלוסיית הביקוש שהולכת וגדלה", אומרת חוקרת שכונות ומתכננת ערים במדלן, דנה דוד.
לדבריה, "העובדה שאותן אוכלוסיות מתקשות למצוא פתרון מגורים מתאים מאלץ אותן פעמים רבות להתפשר על דירות ישנות במצב ירוד או להיגרר לרכישות מעבר ליכולתן הכלכלית. רוב הדירות הקטנות נבנות דווקא בערים מבוקשות, שבהן שווי הקרקע גבוה מאוד והיצע הדירות הקטנות בהן גדול באופן יחסי, כך שעלויות הרכישה או ההשכרה גבוהות מאוד".
עניין של כדאיות
שיקולי ההכנסות מארנונה למגורים אינם מהווים גורם מרכזי בהחלטת העיריות לבנות יותר דירות גדולות, שכן מדובר בהכנסות שאינן מכסות את העלויות הכרוכות בהענקת שירותים ותשתיות לתושבים. לדברי דוד, אחת מהסיבות המרכזיות להעדפת הרשויות המקומיות לבנות דירות גדולות היא הרצון שלהן למשוך אוכלוסייה חזקה של זוגות צעירים עם ילדים מהמעמד הבינוני-גבוה על חשבון אוכלוסיות חלשות יותר.
"בשנים האחרונות מורגשת ביתר שאת תחרות בין הערים השונות על משיכת אוכלוסייה צעירה וחזקה", היא מפרטת. "בתחרות כזו, האבטיפוס הרצוי אליו חותרים הוא משפחה קלאסית מן המעמד הבינוני-גבוה, כאשר הבנייה החדשה אינה מותאמת לאוכלוסייה המקומית או לקהלי יעד אחרים".
היזמים יוצאים נשכרים מהעלאת שיעור הדירות הגדולות, מכיוון שהעלות השולית בהגדלת מספר החדרים היא קטנה יחסית, אך הרווח ממכירת דירת ארבעה חדרים גדול משמעותית מדירת שלושה חדרים. "שיקולי התכנון של היזמים בנוגע לתמהיל וגודל הדירות נובעים משיקולים שיווקיים - בהתאם לאזור ולקהל היעד, וכן בהתאם לדרישות התכנון של הרשות על פי התב"ע", אומר מנכ"ל קבוצת אלמוג, יקי אמסלם.
"על פי הנתונים, רוב הערים המאופיינות בדירות גדולות הן גם ערי לוויין במרכז הארץ המאופיינות באוכלוסייה חזקה של יותר משפרי דיור מרווקים, מצמצמי דיור או זוגות צעירים", הוא מוסיף. "אולם, חשוב להתייחס גם לשטחי הדירות, שכן רוכשי הדירות כבר מזמן אינם מתייחסים רק לפרמטר של מספר החדרים, אלא לשטח הדירה עצמה. ההבדלים דרמתיים ומשתנים גם כשמדובר בדירות בעלות אותו מספר חדרים, שכן לפעמים ההבדל יכול להגיע לשטח של חדר נוסף (10-12 מ"ר. ב"פ).
"היזם מתאים את שטחי הדירות לצרכים ולביקושים המגיעים מקהל היעד. במודיעין למשל, שם אחוז הדירות הגדולות עומד על 86% וקהל היעד מאופיין במשפחות עם ילדים מחתך סוציו אקונומי גבוה, אנו בונים דירות שישה חדרים בשטח של 163 מ"ר. בהרצליה זיהינו ביקושים ערים לדירות גדולות מצד משפחות העוברות למרכז העיר, שעל פי רוב הן מגיעות מבתים פרטיים, והתאמנו להן דירות חמישה חדרים גדולות בשטח של 130 מ"ר ויותר השוות בגודלן לדירות שישה חדרים ברעננה, ראשון לציון או כפר סבא".
"גם 87 מ"ר נחשבת דירה קטנה"
ההכרה הציבורית במחסור בדירות קטנות הביאה לניסיונות מצד הממשלה לענות על הביקוש וליצור מלאי מגוון יותר של דירות, למשל באמצעות תקנות שבס שמאפשרות להגדיל את מספר הדירות בפרויקטים ללא הגדלת שטחיה בנייה, או תקנות שבס-כחלון המאפשרות להוסיף עד 20% משטח הבנייה לפרויקט, ובלבד שמחצית מהדירות שיתווספו יהיו דירות קטנות של עד 75 מ"ר.
פתרון נוסף הוא ההנחיה לפיה כל תוכנית חדשה לבנייה רוויה צריכה לכלול 20% דירות קטנות, אבל בפועל גם דירות גדולות יותר נופלות תחת ההגדרה. "ההנחיה מגדירה דירות קטנות ככאלה שגודלן אינו עולה על 75 מ"ר, ולכך יש להוסיף ממ"ד בגודל של 12 מ"ר, שאף הוא נדרש כיום על פי חוק, אך אינו נחשב במסגרת השטח העיקרי של הדירות", מסבירה דוד. "מכאן נובע שגם דירה בגודל של 87 מ"ר בפועל תחשב כדירה קטנה.
"על אף שתוכניות חדשות מיישמות את ההנחיה, מדובר בסופו של דבר בדירות גדולות יחסית ואינן מתאימות למגוון רחב של אוכלוסיות. לפיכך, תמהיל הדירות בשכונות חדשות עדיין אינו עונה על הדרישה המגוונת ופונה בעיקר למשפחות צעירות או משפרות דיור".
לדבריה, נושא נוסף המתקשר לכרסום בנתח הדירות הקטנות שנבנו בשוק הוא ההתחדשות העירונית. "אחד מן האספקטים הפחות מדוברים של תכניות תמ"א 38 ופינוי-בינוי היא העובדה שמעבר לחידוש הדירות וחיזוקן, תכניות אלה מאפשרות גם הרחבתם על ידי הוספת ממד למשל", מפרטת דוד. "בכך נחתך בהדרגה מלאי הדירות הקטנות שכבר קיימות בשוק".
לפנייה לכתב/ת 
