אלה הן 14 הערים המבוקשות בישראל: ירושלים בראש הרשימה

ירושלים היא העיר המבוקשת ביותר למגורים בישראל. כ-8,200 בתי אב מעוניינים לרכוש דירה בעיר, כך עולה מנתונים שנאספו ונותחו עבור ynet על ידי קבוצת המחקר "גיאוקרטוגרפיה", שבחנו את רמת הביקושים בקרב רוכשי הדירות ב-14 ערים גדולות במהלך השנה האחרונה.

הבדיקה כללה הצלבת ניתוח עסקאות שבוצעו בפועל עם סקרים טלפוניים בקרב כ-1,200 משתתפים המתעניינים ברכישת דירה בערים בישראל. למקום השני הגיעה בפער ניכר תל אביב עם כ-5,200 בתי אב המבקשים לרכוש דירה בעיר, ולמקום השלישי הגיעה חיפה עם כ-4,900 בתי אב.

ביקושים(מקור: גיאוקרטוגרפיה)

רינה דגני, מומחית להיתכנות כלכלית ומנכ"לית גיאוקרטוגרפיה, מסבירה את הפער בין תל אביב לירושלים בכך שכמות האוכלוסייה בעיר העברית הראשונה עומדת על כמחצית (כ-450 אלף תושבים) מכמות תושבי עיר הבירה (כ-900 אלף תושבים), וכן ברמות המחירים הגבוהות, שדוחפות רבים לחפש דירה מחוצה לה.

פער בין ביקושים להתחלות הבנייה

הסכמי הגג שנחתמו בשנים האחרונות בשורה של ערים, נועדו להבטיח בנייה מהירה של עשרות אלפי יחידות דיור באופן שיאפשר לרוכשים הפוטנציאליים לרכוש בהן דירה. אבל הבדיקה מגלה כי בפועל, בכל הערים המובילות בביקושים, קיים עדיין פער גדול בין הביקושים לבין כמות התחלות הבנייה בפועל.

כך, למשל, בירושלים החלו בבניית כ-2,000 דירות בשנת 2016, מספר שיענה על כרבע בלבד מכמות הביקושים בעיר. בתל אביב החלו בבניית 2,600 יחידות דיור בשנה שעברה - כמחצית מרמות הביקושים ובחיפה התחלות הבנייה עמדו על 900 דירות בלבד - כחמישית מבתי אב המבקשים לרכוש דירה בעיר.

יפה סדן, סמנכ"לית השיווק והמכירות של חברת יוסי אברהמי, הבונה את פרויקט טורקיז במערב חיפה, מסרה כי "באזור חיפה לא בונים מספיק דירות ביחס לצרכי האוכלוסייה באזור. המדינה מספרת על שיווק גובר של דירות חדשות, אך בפועל קצב התחלות הבנייה לא משתנה. אין טעם בשיווק קרקעות באזורים שאין בהם ביקוש. בינתיים, במקומות שהאוכלוסייה מעוניינת להתגורר בהם, המחירים ממשיכים לעלות".

(נתונים: גיאוקטוגרפיה)

גם בערים הסמוכות לתל אביב - ראשון לציון, פתח תקווה וחולון, קיים פער משמעותי בין עקומת הביקושים להיצע. בראשון לציון מבקשים לגור 3,200 בתי אב לעומת 900 התחלות בנייה, בפתח תקווה 3,100 בתי אב לעומת 1,400 התחלות בנייה, בחולון 2,900 בתי אב לעומת 1,100 דירות שבנייתן החלה ובבאר שבע נמצאו כ-4,100 בתי אב המבקשים לגור בה לעומת כ-1,500 התחלות בנייה ב-2016.

דגני מציינת כי בעיה זו צפויה להיפתר לכאורה בעקבות הסכם הגג לקידום כ-20 אלף יחידות דיור בבאר שבע בעשור הקרוב, אבל מוסיפה כי צריך לדאוג להקמת מתחמי תעסוקה נוספים באזור הדרום עבור אותם תושבים.

גם בערים נוספות נמצאו פערים בין הביקושים להתחלות הבנייה. באשדוד נמצאו כ-2,700 בתי אב המבקשים להתגורר בעיר לעומת 600 התחלות בנייה, בבני ברק הצפופה 1,900 בתי אב הביעו עניין לרכישה לעומת 600 התחלות בנייה, ברחובות כ-1,900 בתי אב לעומת כ-900 התחלות בנייה, במודיעין נמצא פער גדול במיוחד של כ-1,500 בתי אב המבקשים לגור בעיר לעומת 300 התחלות בנייה בלבד. 

ערים שבהן נמצא דווקא מתאם גבוה בין הביקושים וההיצע, הן נתניה עם כ-1,900 בתי אב לעומת כ-1,600 התחלות בנייה ובית שמש, עם כ-1,800 בתי אב לעומת כ-1,400 דירות בבנייה. דגני מציינת כי חרף השונות הרבה בין הערים, המשותף להן הוא תכנון נכון המתייחס לתחבורה ותעסוקה. 

"נתניה נהנית מאיזור תעסוקה גדול ומצליח במתחם איקאה ודרום נתניה, שלוש תחנות רכבת, נתניה, ספיר ובית יהושע הסמוכה, צירי תחבורה יעילים ומהירים ובנייה חדשה ונרחבת בכל חלקי העיר", היא מסבירה. "רמת בית שמש, למרות השונות הרבה, נשענת על קירבה יחסית לירושלים, רכבת, כביש מהיר לתל אביב וגוש דן וקרבה יחסית לכביש 6".

הפערים משתקפים במחירי הדירות

שמאית המקרקעין והמשפטנית נחמה בוגין בחנה עבור ynet את מחירי הדירות בערים המובילות בביקושים, באמצעות בחינת המחיר הממוצע לדירת 4 חדרים בכל עיר. כצפוי, תל אביב מובילה את הרשימה עם 2.91 מיליון שקל לדירת 4 חדרים, רמת גן נמצאת במקום השני עם 2.15 מיליון שקל לדירת 4 חדרים בממוצע וירושלים בשלישי, עם 1.92 מיליון שקל לדירת 4 חדרים. 

בוגין מציינת כי רמות הביקושים אל מול ההיצע הנמוך מסבירות באופן מובהק מדוע מחירי הדירות גבוהים. "במצב שבו בערים כמו מודיעין, חיפה ואשדוד, היחס בין ההיצע לביקוש עומד על 1 ל-5, כלומר דירה אחת זמינה לכל חמישה מבקשים, או על יחס 1 ל-4, כפי שקורה בירושלים ובראשון לציון, אזי מחירי הדירות בערים אלו יחרגו משמעותית אל מעבר לשווים הריאלי, בהסתמך על כך שהממוצע הארצי עומד על דירה אחת לכל שלושה מבקשים", היא אומרת.

(נתונים: השמאית והמשפטנית נחמה בוגין)

בתוך כך היא מדגימה, כי הפער הגבוה שנוצר בין הביקושים להיצע במודיעין הביא לכך שמחירה הממוצע של דירת 4 חדרים בעיר מגיע לכמעט שני מיליון שקל. "זה מחיר גבוה לכל הדעות", היא אומרת. 

"למרות תוכניות רבות לדירות חדשות במודיעין, קצב התכנון ופיתוח הקרקע עד המסירה ליזמים ותחילת השיווק הוא איטי ולא מספק ביחס לרמות הביקושים. התוצאה היא מחיר דירה ששווה ערך כמעט לדירה ברמת גן. ביחס ממוצע של ביקושים אל מול היצע, אני מניחה שדירה בעיר הייתה עולה כ-10% פחות ממחירה כיום".

מצד שני, בוגין מדגימה כי בנתניה, שבה שיעור התחלות הבנייה עומד בה על 85% מכמות הביקושים, אין מחסור בדירות חדשות ומחיר ממוצע לדירה עומד על 1.71 מיליון שקל. "ללא ספק מדובר במחיר ריאלי שאף נמוך מהמחיר הממוצע באזור המרכז".

הפערים הגדולים ביותר בין הביקושים להיצע התחלות הבנייה נמצאו באשדוד ובחיפה. "מדובר בערים גדולות שקיימים בהן ביקושים לא קטנים ליחידות דיור מצד אוכלוסייה שגרה בעיר ואוכלוסייה שרוצה להגר לאותן ערים", מסר עמוס דבוש, סמנכ"ל השיווק של חברת י.ח דמרי.

"מכיוון שבערים אלו אין קרקעות זמינות לבנייה ולתכנון פרויקטים, הפערים בין הביקוש להיצע יגדלו עוד יותר ויגרמו לעליית מחירים לא רק בערים אלו עצמן, אלא גם ביישובים שמסביב להן, מאחר והביקושים יזלגו אליהם", הוסיף. "ככל שמשרד האוצר יגדיל ויעמיק את חוסר הוודאות בשוק הנדל"ן, יראו את הפערים גדלים בצורה משמעותית, שכן חברות בנייה רבות מקפיאות תחילת עבודות בפרויקטים או ממתינות להתבהרות המצב".

י-ם: לחצים מדיניים לסביבתיים תוקעים את הבנייה

בירושלים, שמובילה כאמור בביקושים, בדיקת גיאוקטוגרפיה הראתה כי הביקושים אפיינו את כל המגזרים, חילונים, דתיים לאומיים וחרדים. לכאורה מדובר בהפתעה, לאור המצב המתוח השורר בעיר, ישנם דיווחים על נטישת אוכלוסיות חזקות לטובת ערי השפלה ועל מחסור במקומות עבודה, במיוחד בסקטור הפרטי.

דגני מציינת כי הסיבה המרכזית להגירה השלילית שאפיינה את העיר הייתה מספר התחלות הבנייה הקטן לעומת הביקושים הגדולים. לדבריה, "אם ממשלת ישראל תפעל בשנים הקרובות להגדלה ניכרת של היצע הדיור בעיר באמצעות פרויקטים חדשים והתחדשות עירונית, יהיו לכך ביקושים גדולים ועובדה זו תבוא לידי ביטוי גם בהיפוך המגמה והגירה חיובית לבירה".

במסגרת הסכמי הגג לעיר, מקדמת העירייה בנייה של 28 אלף דירות חדשות. לפי נתוני הוועדה המחוזית לתכנון ולבנייה ירושלים במינהל התכנון, בין תוכניות הבנייה המרכזיות שכבר אושרו להקמה כלולות כ-2,000 יחידות דיור בשכונת ארנונה, כ-2,400 יחידות דיור בגילה וכ-1,531 יחידות דיור ברמת שלמה.

תוכנית מרכזית נוספת, שהופקדה להתנגדויות, כוללת כ-1,000 יחידות דיור בפסגת זאב. עם זאת, מימושן של תוכניות רבות מתעכב בשל לחצים מדיניים וסביבתיים המגבילים את הכיוונים שאליהם העיר יכולה להתפתח.

ראשית, חלק גדול מעתודות הבנייה מיועדות לשכונות שמעבר לקו הירוק, כמו בגילה, והליכי התכנון שלהן מתעכבים בדרג המדיני. במקביל, הוותמ"ל מקדמת עתודות בנייה גדולות סביב ירושלים, כמו תוכנית רכס לבן (הכוללת 4,500 דירות חדשות) ומצפה נפתוח - אבל ארגוני הסביבה מתנגדים לפגיעה באזורים אלו.

גם תוכניות למשתכן, אותן מקדם במרץ מטה הדיור שנמצא תחת משרד האוצר, אין בעיר, למעט תוכנית ברמת שלמה שיועדה לחרדים בלבד. תוכנית מחיר למשתכן שהייתה אמורה לצאת למכרז בגילה ירדה בגלל לחצים מדיניים.

מצד שני, לפי חברת מוריה לפיתוח ירושלים, בשלוש השנים האחרונות החלו בעיר תהליכים רבים של התחדשות עירונית הכוללים פרויקטים של פינוי בינוי ותמ"א 38. לפי נתוני החברה, עד כה הוצאו מעל 80 היתרי בנייה לפרויקטים של תמ"א 38 ברחבי העיר, מהם 60 היתרים רק בשלוש השנים האחרונות.

באשר לפינוי בינוי, היקף יחידות הדיור המתוכננות במסגרת זו זינקו ב-350% בשלוש שנים, ומשמונה פרויקטים בלבד בשנת 2014 ל-35 כיום. אלה צפויים להוסיף מעל 10,000 יחידות דיור חדשות. כשמונה מבין תוכניות הפינוי בינוי לעיר מאושרות למתן תוקף וצפויות להוסיף כ-1,900 יחידות דיור חדשות.

(נתונים: חברת מוריה לפיתוח ירושלים)

כמו כן, ארבע תוכניות נוספות נמצאות בהפקדה בוועדה המחוזית וצפויות להוסיף כ-1,200 יחידות דיור, וכ-23 תוכניות עם היצע של כ-7,400 יחידת דיור נמצאות בשלבי תכנון מוקדמים יותר, בהן תוספת של 4,461 יחידות דיור בקרית היובל. לפי נתוני החברה, בסך הכל קיימים בעיר כ-102 פרויקטים פוטנציאליים של פינוי בינוי, שיכולים להוסיף לעיר מעל 26 אלף דירות חדשות עד שנת 2040.

דורון נויוירט, מנכ"ל חברת מוריה לפיתוח ירושלים, מציין כי צפויות להיבנות מאות דירות חדשות בהליכי פינוי בינוי בשכונות נוספות, ביניהן גילה, גוננים ותלפיות. לדבריו, "לצד המתח שקיים תמיד בירושלים בין המצדדים והמתנגדים לבנייה בשיפולי העיר והשטחים הירוקים, בשנים האחרונות מתקיימת פעילות רבה בביצוע תוכניות של התחדשות עירונית בעיר והעצמה לשכונות הוותיקות, על מנת לספק מענה מתאים לרמות הביקושים הגבוהות בבירה".

יעל הניג-דקל, סמנכ"ל השיווק של חברת אפגד בניין וסביבה, מציינת כי מרבית הפרויקטים של התחדשות עירונית ותמ"א 38 בפרט מקודמים במרכז העיר, שם גם התקבלו מספר היתרי הבנייה הגבוהים ביותר. "התכנון בירושלים שונה מערים אחרות, שכן חשוב שהפרויקט ישמר את צביון הבניין הקיים וישתלב בנוף באופן טבעי", היא מציינת.

לדבריה, "פרויקטים מסוג תמ"א 38 מהווים את הפתרון היחיד לדירות חדשות בשכונות במרכז העיר, בהן לא נותרו עתודות קרקע פנויות", היא מוסיפה. "אנו רואים כי מרבית הרוכשים הינם משפרי דיור מהאזור שמכירים היטב את השכונה וההתחדשות העירונית מאפשרת להם להישאר בה".