הקבלן לא מוסר את המפתחות לדירה? כך תתמודדו
רכשתם דירה במיטב כספכם אך כשהגיע היום המיוחל שבו הייתם אמורים לעבור אליה - גיליתם שהבנייה עדין בעיצומה? מזל טוב! הצטרפתם לסטטיסטיקה של איחורי חברות הבנייה במסירת הדירה. כך תתמודדו
אחת התופעות השכיחות והמטרידות עימם מתמודדים רוכשי דירות חדשות היא איחורים של חברות הבנייה במסירת הדירה. יש קבלנים שאף מחתימים את הרוכשים על הסכמים המותירים את סעיף מועד מסירת הדירה עמום ונתון לפרשנות משפטית בשאלה אם מגיע פיצוי במקרה של איחור.
איחורים במסירת דירה גורמים לרוכשים נזקים כלכליים בשל הצורך לשכור דירה חלופית ולעתים הוצאות נוספות, כמו גם כעס ועוגמת נפש. כיצד ניתן לצמצם אותם עד כמה שאפשר?
בסיוע עו"ד שחר לוינזון, שותף במשרד יוסף ישורון ושות' עורכי דין המתמחים בתכנון ובנייה, בחנו מספר נקודות משמעותיות. האמור בהמשך אינו מהווה ייעוץ משפטי, אבל מהווה ניסיון לפזר את הערפל עימו מתמודדים הרוכשים הרבים הסובלים מהתופעה.
מנגנון פיצוי על איחור חריג
לוינזון מפרט כי חוק המכר (דירות) תשל"ג 1973 על תיקוניו, קובע את הזכויות וההגנות לטובת קוני רוכשי הדירות במאזן הכוחות מול הקבלנים. סעיף 5א לחוק המכר (דירות), הקובע מנגנון פיצוי על איחור חריג, גובר על הכתוב בחוזה. סעיף זה קובע, כי הקבלן יכול להתעכב עד 60 יום מתום המועד שנקבע בחוזה למסירת הדירה ללא תשלום פיצויים. אם הוא מתעכב מעבר לכך, הרוכש זכאי לפיצויים ללא הוכחת נזק.
"על אף שאיחור במסירת דירה מקבלן היא תופעה נפוצה ומדאיגה, רבים מהרוכשים אינם מודעים לזכויותיהם ולפיצוי המגיע להם על-פי חוק", הוא אומר. "בשל העובדה כי החוק גובר על החוזה המוסכם בין הצדדים, הרי שגם אם הקבלן עמד בדרישות החוזה אך לא בדרישות החוק, ניתן להגיש תביעה לבית-המשפט. מדובר ביתרון משמעותי עבור הרוכש, שנדרש רק להוכיח עיכוב במסירת הדירה על-פי דרישות החוק".
עם זאת, סעיף 7 א' בחוק המכר קובע, כי הצדדים כן יכולים לקבוע הסדר אחר ממה שקובע החוק, אבל כזה שמיטיב עם הרוכש: "אין להתנות על הוראות חוק זה אלא לטובת הקונה". כך למשל סכום פיצוי חוזי גבוה מסכום הפיצוי בחוק או פיצוי בגין איחור במסירה מתחת ל-60 ימים.
לוינזון מוסיף כי יש לשלם את הפיצוי רטרואקטיבית כלפי כל יום של עיכוב מסירה, החל מהיום הראשון לאיחור כך שגם 60 הימים נכללים בו. הפיצוי יינתן בעבור כל חודש או חלק ממנו, בין המועד המקורי של מסירת הדירה לזמן הממשי שבו נמסרה.
"קיימים שני סוגי פיצויים בחוק", הוא מוסיף. "בראשון, סכום הפיצוי שווה לדמי השכירות של דירה דומה בגודלה ומיקומה, המוכפלים ב-1.5, זאת מתחילת המועד החוזי למסירת הנכס ועד תום שמונה חודשים מאותו מועד. בסוג הפיצוי השני, נקבל סכום השווה לדמי השכירות של דירה דומה בגודלה ומיקומה, המוכפלים ב-1.25 בעבור תקופה שתחילתה תשעה חודשים לאחר המועד החוזי ואילך".
סייג: שאלת כוח עליון
בצד אלו, בחוק קיים גם סייג לפיו הקבלן והרוכש רשאים להגיע לסכמים לפיהם מנגנון הפיצויים לא יחול על איחור במסירה, שנגרם בשל נסיבות של כח עליון. כלומר, שאינן בשליטתו של המוכר והסיכון להתרחשותן אינו תלוי בו. כך למשל מצב של מלחמה או גל הצתות.
לוינזון מפרט כי הפסיקה קבעה לסייג זה שני מבחנים; ראשית, על הקבלן להוכיח כי העיכוב אינו בשליטתו, ולאחר מכן להוכיח כי לא יכול היה לצפות את הגורם למניעה או תוצאותיו מראש.
"כל מקרה לגופו, שכן הנסיבות משנות את פני הדברים מפעם לפעם", הוא אומר. "כך התנהגות עשויה להחשב במקרה אחד ככזו שהתבצעה בתום לב ומקובלת ובמקרה אחר, תהא חסרת תום לב ותהווה הפרה של חוזה. יש לבחון את נסיבות הכח העליון, שבהם הקבלן יוכיח כי אכן האיחור נגרם בשל הכח עליון ולא באשמתו".
אין להתנות שינויים במפרט הדירה כעילה לאיחור במסירה
לוינזון מציין כי פסיקות בתי המשפט מקשה על הקבלנים בניסוח החוזים בקובעה כי עליהם להישמר מסעיפים הסותרים את חוק המכר בכל הנוגע לתשלום פיצויים בגין איחורים במסירת דירות.
כך, למשל, סוגיית הפיצוי לרוכשים הגיעה להכרעת בית המשפט העליון בסכסוך בין חברת נדל''ן לרוכשי דירה בפרויקט בנייה בקריית אתא. בית המשפט פסק בנושא לפני כשנה וקבע שעל הקבלנים לפצות באיחורי מסירת דירה, ללא התניות המנוגדות לסעיף 5 לחוק המכר.
בפסק-הדין טענה השופטת דפנה ברק-ארז כי "אין להקל ראש בקשיים העומדים בפני רוכשי הדירות, שעלולים למצוא עצמם שבויים בידי הקבלן הממאן לפצותם חרף האיחור במסירת הדירה", וכי "בשלב הזה, הרוכש כבר שילם את מרבית התמורה וחושש כי עמידה על זכויותיו בשלב זה, שבו האיחור כבר הפך למציאות קיימת, עלולה להוביל לעיכוב נוסף. איחור בקבלת הדירה עלול להותיר את הרוכש ללא פתרון דיור, לגרום לו לנזקים כלכליים ולהותירו במצוקה".
ביוני 2017 הגיעה שאלת הפיצוי על איחור מסירת דירה מקבלן לבית המשפט השלום בתל אביב. במקרה זה היה מדובר בסכסוך בין שני זוגות, שרכשו שתי דירות מאותו הקבלן, אך הדירה נמסרה להם באיחור הקרוב לשנתיים מהמועד החוזי המוסכם, וחברת הקבלן התנתה בחוזה את משך הפיצוי ל-6 חודשים בלבד.
בית המשפט פסק כי מדובר בהתניה חוזית פסולה, המקפחת את הרוכשים באופן מובהק. באשר לעיכוב הרב במסירת הדירה נפסק כי אומנם תוספת הזמן מוצדקת בשל שינויים משמעותיים שנדרשו בדירה, אבל נפסק גם פיצוי לרוכשים עבור חלק מהתקופה. בסופו של דבר נפסקו על העיכוב במסירת הדירה פיצויים של 72 אלף שקל לזוג הראשון ושל 84 אלף שקל לזוד השני.
ככלל תמיד מומלץ טרם החתימה על עסקת מכר דירה להיוועץ עם יועצים משפטיים כדי לצמצם את הסעיפים המאפשרים איחורים שנקבעו לגבי מסירת הדירה.
לפנייה לכתב/ת 
