מתכוונים לקנות דירה? זה מה שאתם צריכים לדעת
הגדרת תקציב מראש, בדיקת משכנתאות, וידוא זהות הבעלים, בחינת מצבו הפיזי של הנכס וסיוע במומחים במידת הצורך - זה מה שאתם צריכים לדעת לפני שתסגרו את אחת העסקאות החשובות בחייכם
עבור רוב האנשים, רכישת דירה היא אחת העסקאות המשמעותיות בחיינו. ההשקעה הגבוהה מלווה בחששות שמא העלויות, בסופו של דבר, גבוהות בהרבה מהמתוכנן ושהכסף אף יירד לטימיון. אילו בדיקומת ממליצות כדאי לבצע בטרם מתקשרים בעסקה לרכישת הדירה?
עוד על קניית, מכירת והשכרת דירות - בערוץ הנדל"ן
בסיוע עו"ד ורד כהן ורענן בר-און ממשרד בר-און, מנהלת מכירות בחברת הבנייה צרפתי שמעון סיניה רוקח ומנכ"ל וזכיין סוכנות תיווך הנדל"ן הבינלאומית קלר וויליאמס ישראל עמוס נעים, בדקנו מה חשוב לברר לפני סגירת העסקה.
הכנה פיננסית
הגדרת תקציב - בשלב ראשון יש לבדוק מהו התקציב שעומד לרשותכם מבחינת ההון הראשוני שתוכלו לגייס, איזה אחוזי מימון למשכנתא תוכלו לקבל, מהן אפשרויות הרכישה שלכם ועוד. "יש להגדיר את הרף המקסימלי שתוכלו לעמוד בו ולקחת בחשבון עלויות המתווספות למחיר כגון מס רכישה, מדד תשומות הבנייה, תשלום שכר טרחה לעו"ד, שיפוץ ועוד", מפרטת סיניה רוקח.
בדיקת משכנתאות - מומלץ לקבל מספר הצעות למשכנתא מבנקים שונים באותם המסלולים ולהשוות ביניהן. עמוס נעים מדגיש כי חשוב לבדוק מה ההחזר החודשי שתדרשו לשלם ולראות אם תוכלו לעמוד בו, וכן לדאוג לקבל אישור עקרוני למשכנתא.
רוקח מציינת בהקשר זה כי "לעיתים דווקא הבנקים הקטנים מציעים משכנתאות בתנאים טובים יותר מהבנקים הגדולים. האישור העקרוני למשכנתא ואחוזי המימון יגזרו בהמשך בהתאם להון הראשוני העומד לרשותכם".
הוצאות נוספות - נעים ממליץ להיערך להוצאות נוספות הכרוכות ברכישת הדירה כמו שמאות, עורכי דין, מס רכישה, מימון, תיווך, גובה הארנונה, ועד בית, שיפוץ ועוד.
בדיקת שיעורי המסים החלים על העסקה - כהן ובר און מציינים כי יש לבדוק את שיעור המסים החל על העסקה, ולייחד את הסכום המתאים בתמורה לצורך התשלום באופן שיבטיח קבלת האישורים הדרושים להעברת הזכויות. כלומר, אם יש בנכס זכויות בנייה שטרם נוצלו, הרוכש עלול להיות מחויב במס השבחה שהוטל על המוכר.
בחירת הנכס
בחירת מקום מגורים רצוי - רוקח ממליצה להתמקד בחיפוש מקום מגורים אחד ולא להתפזר. "יש לקחת בחשבון את מכלול השיקולים - קרבה להורים ולעבודה, נגישות תחבורתית, איכות מערכת החינוך, אופי התושבים, חיי הקהילה ועוד".בחירת סוג הדירה - יש לבחור מבעוד מועד את הדירה בהתאם לצרכים - מספר חדרים כמספר הנפשות במשפחה, כיווני אוויר, דירה חשוכה או מוארת וחמימה, נכס יד שנייה או דירה חדשה מקבלן וכדומה.
השוואת מחירים ושטחי הדירות - בשלב הבא רוקח ממליצה לשוטט באתרי אינטרנט, דוגמת winwin, כדי לקבל תמונת מצב על האזור שבו אתם מתכננים לקנות את הדירה ובהמשך לבקר במקום ולבחון אותו.
"יש לבדוק את היצע הדירות באזור ולהשוות מחירים", היא מסבירה. "אם זו דירה מקבלן - גשו למשרד המכירות של החברה. לבסוף יש לצמצם את הבחירה לשתיים-שלוש דירות או פרויקטים שמוצאים חן בעיניכם ולבצע השוואה מעמיקה יותר ביניהם. בדירות יד שנייה ניתן להסתייע במתווך".
בדיקת מצבו הפיזי של הנכס - מומלץ להסתייע במומחה שיבחן את שטח הדירה, הצמדות, תוכניות הבנייה של הנכס ועוד. כך במידה ויתגלו ליקויים, תוכלו לנהל משא ומתן עם המוכר לגבי המחיר והתיקונים.
"אם רוצים לקבל משכנתא יש להסתייע בשמאי מקרקעין המורשה על ידי הבנק שעתיד להעניק את ההלוואה לצורך הערכת שוויו של הנכס", מסבירים כהן ובר און. "ביקורת בנייה על ידי בעל מקצוע מוסמך יכולה לחסוך הוצאות שיפוץ שעלולות להגיע לסכומים גבוהים ביותר".
בקרו בדירה ובסביבה מספר פעמים - נעים ממליץ לבקר בדירה מספר פעמים בשעות שונות של היום כדי לוודא כיצד נראית הדירה ואם יש רעשים מבחוץ. בנוסף, הוא ממליץ לערוך סיור רגלי מקיף בשכונה שיכלול ביקור בפארקים, בחנויות ובכל דבר אחר שעשוי לעניין.
מטרדים בסביבת המגורים - כהן ובר און ממליצים לבדוק אם יש אנטנות סלולריות, דרכי תחבורה ראשיות מרעישות, מבני תעשיה וציבור, וכן מה התוכניות העתידיות לגבי השטחים הפנויים בסמיכות לדירה. במסגרת זו כדאי לברר גם על טיב השכנים, האם יש קליניקה באחת הדירות, איך האקוסטיקה בבניין, מפגעי תברואה ועוד.
בדיקות משפטיות
בדיקת זהות מי שמציג את עצמו כבעלי הנכס - כהן ובר-און מדגישים כי יש לבדוק את זהות מי שמציג את עצמו כבעל הדירה, באמצעות הצגת מסמכים מזהים. אם מדובר במיופה כוח - חשוב לדווא כי יפויי הכוח אותנטי. במקרה שהמוכרת היא חברה - יש לבדוק את מכלול ההשלכות, לרבות הצורך בקבלת אישור של החברה למכירה, חתימות של מורשי חתימה ועוד.
"ההתקשרות צריכה להתבצע עם בעלי הקרקע עצמם, לאחר בדיקה מדוקדקת של בעלי הזכויות בדירה", הם מסבירים. "בתי המשפט מטילים אחריות גם על מי שרומה אם לא ביצע בדיקות נדרשות במצבים מעוררי חשד".
בדיקת פרטי הבעלים הרשום של הנכס - יש לבדוק היטב את פרטי הבעלים הרשום של הנכס במרשם המקרקעין, למי שייכות כל זכויות הבעלות בו וכי הבעלים הוא אכן זה שרשום בטאבו. זאת כדי לוודא את זהות בעלי הזכויות, וכן לבדוק האם מוטל על הנכס שעבודים, עיקולים, התחייבויות לצד ג׳, הפקעות או הערות. כהן ובר-און מוסיפים כי אם הדירה לא רשומה בטאבו - יש לבדוק את הזכויות במינהל מקרקעי ישראל או בחברה המשכנת.
בדיקת קיומו של צד שלישי בעל זכויות בנכס - יש לבדוק האם הוענקו זכויות כלשהן בנכס לאדם כלשהו, למשל שוכר שרשאי לנהל את הנכס. אם מוטלת על הנכס משכנתא יש לקבל מכתב כוונות מהבנק, ובו פירוט יתרת החוב של המוכר, שעם פירעונו יסיר הבנק את המשכנתא. כן יש לבדוק רישום שעבוד במרשם המקרקעין והאם רשומים שעבודים על הזכויות במינהל מקרקעי ישראל או בחברה המשכנת ואצל רשם המשכונות.
מהות הזכות הנמכרת - יש לבדוק היטב את מהות הזכות הנמכרת - בעלות, חכירה, חכירה לדורות, זכות להירשם כבעלים, זכות להירשם כחוכר, זכות להירשם כחוכר לדורות.
בדיקת מצב הנכס ברשויות התכנון - יש לוודא במחלקת תכנון ובנייה בעירייה שהדירה נבנתה בהיתר, שאין בה חריגות בנייה ושלא הוצא לגביה או לגבי חלקים ממנה צו הריסה. בנוסף מומלץ לוודוא מה התוכניות לאזור, למשל סלילת כביש מהיר בסמוך לנכס או בניית מגדל מגורים שיחסום את הנוף. במקרה של רכישה מקבלן - יש לבדוק את תוכנית בנין עיר (תב"ע) החלה על הנכס, את היתר הבנייה, את ההצמדות בקרקע ועוד, מעבר לבדיקת הזכויות הקנייניות של הקבלן בקרקע וההיבטים התכנוניים של הפרוייקט.
תקנון בניין משותף - אם מדובר בדירה בבניין, כהן ובר-און ממליצים לבדוק את מסמכי רישום הבית המשותף ואת תקנון הבית המשותף, שמגדיר את הזכויות והחובות של כל אחד מבעלי הדירות וכן התנאים וההסדרים של הרכוש המשותף. חשוב לוודא אם בעלי הדירות ערכו ביניהם הסכם הקובע את זכויותיהם וחובותיהם של בעלי הדירות, שעשוי לכלול הוראות מגבילות כלפי שימושים ברכוש המשותף או תוספות בנייה.
דגשים ברכישת דירה מקבלן
בחינת איתנות החברה - ברכישת דירה מקבלן, רוקח מדגישה כי חשוב לבדוק את הרקע של החברה, כמה שנים היא קיימת, כמה פרויקטים בנתה ומה איכות הבניה שלה, האם היא מדורגת על ידי BDI או דן אנד ברדסטריט, האם היזם הוא גם חברת הביצוע, איך שירות הלקוחות ושלה, המוניטין ועוד.
ערבות חוק מכר - קודם לרכישת הדירה יש להקפיד לקבל מהקבלן ערבויות לפי חוק המכר. רוקח מפרטת, כי כיום נהוג לקבל פנקס שוברים לתשלום, המופקדים אצל עורך דין נאמן ולא בחשבון החברה.
תכנון פנימי ובחינת מפרט הדירה - רוקח ממליצה לבקש לראות תוכניות מפורטות ומידות, כדי לבדוק את השטח והפרופורציות של הדירה. "כדאי לבדוק האם ניתנת האפשרות לתכנון גמיש," היא אומרת. "יש חברות שמעסיקות אדריכלים, מעצבי פנים ומתאמי שינויי דיירים שיעמדו לרשותכם".
הוצאות נוספות - נעים מציין כי "ברכישה מחברה קבלנית, יש לשים לב גם להוצאות נוספות המגולגלות בדרך כלל על הרוכש, כגון: הוצאות עבור חיבורי תשתיות, הוצאות תשריטים, תשלום לעו״ד המייצג את הקבלן וכדומה".
סיוע באנשי מקצוע
כלל המומחים ממליצים להסתייע באנשי מקצוע במקומות הרלוונטיים - מהנדס או שמאי מקרקעין לבדיקת מצבו התכנוני של הנכס במחלקת ההנדסה של הרשות המקומית.
כמו כן הם ממליצים להיעזר בעו"ד הבקיא בתחום המקרקעין, שיסייע בביצוע הבדיקות השונות ויטפל בחוזה הרכישה עצמו. כך למשל בבדיקת צורך בתצהירי זיהוי לטאבו, זיהוי מדוייק של המקרקעין הנרכשים, רישום הערת אזהרה, הותרת כספים בנאמנות על מנת לסלק את חובות המוכר לגופים שונים, קביעת סילוק משכנתא המוטלת על המוכר, והסדרת רישום הזכויות על שם הקונה.
בנוסף, באחריותו של עו"ד להסדיר את הבטוחות לכספים ששולמו על חשבון התמורה, הבטחת ביצוע תשלום המסים על מנת לקבל אישורי זכויות, הבטחת ייחוד תשלום למס שבח במידה שהעיסקה אינה פטורה ממס, קביעה מי ישא באחריות אם ייגרם נזק לנכס בין מועד חתימת החוזה ועד למועד מסירת החזקה בנכס, וקביעת הפיצוי במקרה של הפרת חוזה על ידי המוכר, למשל במקרה של איחור במסירת החזקה בנכס, או על ידי הקונה למשל במקרה של איחור בתשלום.
כהן ובר און מדגישים כי במקרה שרוכשי דירה חדשה מקבלן נדרשים לשלם שכר טרחה לעו"ד מטעמו - אין המדובר בעו"ד המייצג אותם בעסקה והתשלום הוא בעבור הפעולות המשפטיות הכרוכות ברישום הבית המשותף ורישום הדירה על שם הקונים בלשכת רישום המקרקעין.
רוקח מזהירה את הרוכשים שלא לחתום על זכרון דברים בטרם בשלו התנאים לעסקה ובוצעו מכלול הבדיקות המקדמיות - שכן זה נחשב להתחייבות לכל דבר והפרתו עלולה להביא לתשלום פיצויים.
זיהוי פוטנציאל נכס
לעתים נתקלים בתהליך החיפושים תקל בנכסים ישנים ומוזנחים בלב אזורי הביקוש שעשויים להרתיע אתכם, אבל אלו עשויים להתגלות כמציאה לאור עלותם הנמוכה ביחס למחיר השוק, בתוספת עלות השיפוצים. "רבים מתקשים לזהות את הפוטנציאל הגלום באותם נכסים ולא בכדי, הקירות הסדוקים, הדלתות שנעקרו מהמקום והתכנון הלקוי שגורם לחלל להיראות חשוך ומסוגר", מסביר מעצב הפנים ניצן הורוביץ.
"במרבית המקרים לא מדובר בשינויים מינוריים של שבירת קירות ופתיחת חלונות אלא בפתרונות סבוכים ומורכבים כמו שינויי מיקום של גרמי מדרגות ופתחי כניסה, שינוי במיקומי העמודים והזזת מיקומי חללים על מנת ליצור תכנון מרווח, מואר ועדכני יותר".
כיצד תוכלו לזהות נכס בעל פוטנציאל? הורוביץ ושירלי דן, בעלת המשרד "דן אדריכלים", ממליצים בשלב הראשון לשים לב למיקום - כשנכס מוזנח ממוקם באזור מבוקש, כדאי לבחון אופציה לשדרג את התכנון המיושן שלו. בנוסף, יש לעקוב אחר המתרחש בשוק ולאתר נכסים שעומדים למכירה כבר זמן רב.
ככלל הם ממליצים לחפש נכסים עם חזיתות פשוטות ולא מגושמות, כלומר ללא גגות מוזרים, אלמנטים אדריכליים חריגים ובליטות למיניהן, שקשה לשנות ולשפר. עוד הם מדגישים, שלא כל נכס ניתן לשדרג. כך למשל אם יש מיקום בעייתי של ממ"ד או מקלט, מדרגות במקום שגוי או תקרות בטון נמוכות שלא ניתן להגביה. במידה שאיתרתם נכס - בחנו את העלויות הכרוכות בשיפוץ מקיף, והערכת הכדאיות ביחס למצב התשתיות. מומלץ להיעזר באנשי מקצוע דוגמת אדריכלים.
