תעקוף את רעננה? הסכם הגג לבאר יעקב
הסכם הגג של באר יעקב צפוי להפוך את היישוב הקטן לעיר חדשה במרכז הארץ של כ-75 אלף תושבים. האם המועצה המקומית, שנמצאת בגירעון תקציבי, ערוכה לשינוי ותצליח להתמודד מבחינת תשתיות, תעסוקה ותחבורה? צפו בסקירה שהוכנה עבור ynet על-ידי אתר מדלן
ביוני 2017 נחתם הסכם גג בין
המועצה המקומית באר יעקב לבין משרד האוצר ורשות מקרקעי ישראל, שבמסגרתו צפויות להיבנות ביישוב כ-11,700 דירות חדשות בתהליך מואץ. חלק גדול מהדירות ייבנו על אדמות מחנה צריפין, שעתיד לעבור לנגב, לצד בנייה בתוך היישוב, בסמוך לשכונות הרצל ותלמי מנשה הצעירה.
הדירות החדשות בבאר יעקב ישווקו במסגרת פרויקט "מחיר למשתכן", כאשר כ-20% מהדירות יוקצו ל"בני המקום". לאור מספר התושבים הקטן היחסית ביישוב, לצד היקף דירות הגדול שמתוכנן בו, כמעט כל הזוגות מקרב תושבי היישוב שיהיו מעוניינים לרכוש בו דירה במסגרת "מחיר למשתכן", יוכלו לעשות כן.
כיצד יתמודד היישוב עם הפיכתו לעיר, עקב מעברם של עשרות אלפי תושבים לתחומו? לפניכם הסקירה שהוכנה עבור ynet על ידי אתר מדלן.
קצב גידול חסר תקדים
באר יעקב, שהייתה במשך עשרות שנים יישוב מנומנם בין ראשון לציון לרמלה, חוותה בשנים האחרונות תנופת פיתוח אדירה, עם הקמת שכונות חדשות בהן תלמי מנשה הצעירה, פארק המושבה וצמרות המושבה. בניית השכונות הביאה להכפלת אוכלוסיית היישוב מכ-12 אלף תושבים בשנת 2010 לכ-23 אלף תושבים כיום (נתון המשקף הכפלה במספר התושבים תוך 6.5 שנים).
.JPG "(נתונים: אתר מדלן)")
על פי תכניות הבינוי בהסכם הגג, היישוב הקטן עתיד להפוך לעיר בת כ-75 אלף איש (לצורך ההשוואה, מדובר בהיקף אוכלוסייה שגדול יותר מרעננה). כמו כן, אם נוסיף לכך מימוש תכניות בינוי שלא במסגרת הסכם הגג, תגיע באר יעקב לעיר עם כ-110 אלף תושבים בעתיד הלא רחוק.
לדברי אבישי קהלני, חוקר שכונות באתר מדלן, הקמת התשתיות הנדרשות לקליטת עשרות אלפי תושבים חדשים צפויה להיות האתגר המשמעותי ביותר עבור המועצה המקומית. "העובדה כי בישוב שכונות שהתשתיות בהן עדיין לא הושלמו גם לאחר מספר שנים מיום האכלוס, כדוגמת שכונת צמרות המושבה שהחלה להתאכלס לפני כשנתיים, מעלה תהיות לגבי ההיתכנות שהתשתיות שיקומו במסגרת הסכם הגג תהיינה ערוכות לקליטת מסה של תושבים חדשים לעיר", הוא אומר.
הסכם הגג נועד בין היתר למנוע מקרים לפיהם התשתיות לא תהיינה ערוכות לקליטת התושבים החדשים, שכן המדינה מתחייבת לספק קדם-מימון להקמתן, ואילו הרשות המקומית מתחייבת מצידה לבנייה מואצת. אבל אם בוחנים את הסכם הגג בקרית גת רואים, שהתמונה מורכבת יותר - כ-4 שנים לאחר שההסכם נחתם, הרשות המקומית והמדינה נמצאות בחילופי האשמות בדבר אי מימושו, ואף פתחו לאחרונה בהליכים משפטיים האחת נגד השנייה.
לטענת המדינה, העירייה מעכבת את תהליך הוצאת היתרי הבנייה ועבודות הפיתוח בשכונת כרמי גת, ואילו העירייה מתלוננת על הערמת קשיים מצד המדינה, בהשגת המימון הנדרש להקמת התשתיות ובעיכובים ביישום פתרונות תחבורתיים לשכונה החדשה. קהלני מזהיר, כי מקרה זה עלול לחזור על עצמו בהסכמים אחרים, אם כי נכון לעכשיו, מדובר במקרה בודד וחריג".
תחרות על מקומות תעסוקה
הגידול המשמעותי הצפוי באוכלוסיית באר יעקב מחייב את המועצה לפיתוח אזורי תעסוקה בתחומה, בעיקר לצורך מימון השירותים המוניציפאליים לתושבים - דוגמת חינוך, תרבות ותברואה, וכן על מנת לספק לתושבים החדשים אפשרויות תעסוקה בקרבת הבית.
לשם כך, מתכוונת המועצה לפתח כ-2.2 מיליון מ"ר לתעסוקה בתחום היישוב (כ-1.5 מיליון במסגרת הסכם הגג) - שטח שדומה בהיקפו לכלל שטחי התעסוקה ברמת גן ויבנה יחד (נכון לשנת 2013).
"בהנחה שהסכם הגג ימומש על פי התוכנית שהוגדרה, הדירות החדשות ביישוב צפויות להיבנות ולהתאכלס בתוך זמן קצר יחסית, בשל הביקוש הרב למגורים באזור המרכז", אומר קהלני. "עם זאת, סביר להניח שקצב האכלוס של מתחם התעסוקה יהיה איטי בהרבה, לאור התחרות מול שכנותיה של באר יעקב - ראשל"צ ורמלה, שמפתחות גם הן אזורי תעסוקה גדולים בשטחן, כמו גם מול אזורי תעסוקה אחרים בגוש דן העומדים בפני תנופת פיתוח".
קהלני מוסיף, כי "גידול במספר התושבים החדשים לעיר מצריך מהמועצה לשאת בעלויות שנועדות לספק את כלל השירותים הנדרשים, אך בהיעדר חברות ומפעלים שיפעלו בעיר וישלמו ארנונה, לא יעמדו לרשותה מקורות מימון מספיקים שיכסו על ההוצאות. יש לציין כי נכון לשנת 2015 באר יעקב היא המועצה המקומית בעלת הגירעון התקציבי הגדול ביותר בארץ, ותוספת של עשרות אלפי תושבים תכביד עוד יותר על הקופה הציבורית".
שעה לתל אביב ברכבת
נושא פיתוח התחבורה מהווה סוגיה נוספת שתשפיע באופן מהותי על התושבים החדשים ביישוב. זאת מאחר ותוספת אוכלוסייה כה משמעותית מחייבת פתרונות יעילים של תחבורה ציבורית, אחרת צפוי היישוב להתאפיין בעומסי תנועה קשים.
קהלני מציין כי תקוות רבות נתלות ברכבת הקלה, שצפויה לחבר את באר יעקב עם ראשון לציון, ומשם לתחנות המשך בתל-אביב. עם זאת, הוא מדגיש, כי נכון להיום הקו החום של הרכבת הקלה שצפוי לעבור ביישוב, נמצא בשלבי תכנון ראשוניים ולא ידוע מתי יחל לפעול.
בנוסף, עם תחילת הפעלתו צפויים תושבי היישוב לעבור בכ-37 תחנות סך הכל, כולל החלפה לקו רכבת קלה בראשון לציון. מדובר בנסיעה שצפויה לפי הערכה ראשונית, לארוך לא פחות משעה למרכז תל אביב. לצורך ההשוואה, קהלני מדגים כי נסיעה ממרכז פתח תקווה למרכז תל אביב באמצעות הרכבת הקלה תארך כ-23 דקות בלבד.
הוא מוסיף, כי תחנת רכבת ישראל, לעומת זאת, ממוקמת בדרום היישוב, כך שהתושבים החדשים בשכונות שיקומו בצפון היישוב יאלצו לחצות את היישוב בכיוון הנגדי לתל אביב, זאת על מנת לעלות על הרכבת לכוון תל אביב. בנוסף התחנה קטנה מאוד ומספקת שירותים בסיסיים ביותר, כך שעולה השאלה האם תעמוד בגידול הצפוי במספר הנוסעים בתחנה, ככל שהאוכלוסייה ביישוב תגדל.
נכון להיום, קיימת תכנית להרחבת התחנה הקיימת, אך לא ידוע מתי היא תבוצע. כמו כן, המועצה מקדמת הקמת תחנה נוספת בנווה דורון, במפגש עם הקו החום של הרכבת הקלה - אך מדובר בתכנית ראשונית שטרם קיבלה אישור.
האם הישועה בתחום התחבורה הציבורית עשויה לבוא דווקא ממערך האוטובוסים? קהלני מפרט, כי "משרד התחבורה מקדם תכנית לסלילת נתיבי תחבורה ציבורית ברחבי גוש דן, במסגרתה יקום נתיב אוטובוסים לאורך כביש 44, החל מצומת הכניסה לבאר יעקב, עד תל אביב. נתיב זה יאפשר הגעה מהירה לתל אביב באוטובוסים, גם בשעות העומס".
מחירי הדירות בבאר יעקב
לדברי יו"ר לשכת שמאי המקרקעין, חיים מסילתי, דירת 4 חדרים חדשה עלה כיום בבאר יעקב 1.9 מיליון שקל ו-5 חדרים - 150 אלף שקל יותר. לשם השוואה, דירת 4 חדרים בבאר יעקב לפני כעשר שנים עלתה 700-800 אלף שקל בלבד.
ומה באשר לאיחוד בין באר יעקב לראשון לציון? מסילתי חושב שזה לא רעיון טוב. "לבאר יעקב יש את הייחודיות שלו והצביון שלו וזה לא נכון לשנות אותו", הוא אומר. "אני חושב שאנחנו צריכים לאפשר לציבור לבחור מבין כמה מוצרים בשוק הנדל"ן.
"הסכם גג כשלעצמו הוא הסכם מבורך. באר יעקב התפתחה בשנים האחרונות בשל בנייה של שכונות חדשות ומשכה אליה אוכלוסייה חזקה של זוגות צעירים. פינוי מחנה צריפין יחד עם הסכם הגג יאפשר לעיר להמשיך להתפתח ולהגדיל את היצע הדיור בשיעור ניכר".
לפנייה לכתב/ת 
