כמה עולה לגור ליד בית ספר? סקירה
הקרבה למוסד חינוכי איכותי משפיעה על בחירת מקום המגורים, ועבור משפחות רבות זהו שיקול הרבה יותר חשוב מקרבה למקום העבודה. מנגד, דירה השוכנת קרוב מדי לבית הספר תסבול ממפגעי רעש. מה חשוב יותר לקהל הקונים וכיצד זה משפיע על מחירי אותן דירות?
כשאתי ואורן ניסן, הורים לשני ילדים בגילאי 4.5 ושנתיים וחצי, התלבטו היכן לרכוש דירה, השיקול העיקרי היה הקרבה לבית הספר. לבסוף רכשה המשפחה דירה בפרויקט חדש ברמת גן, בסמוך לבית הספר היסודי ערמונים. "כיום לוקח לנו המון זמן להוריד את הילדים בגני הילדים בשעות הבוקר", מספר אורן. "היתרון המרכזי בדירה החדשה יהיה שלא נצטרך להתניע את הרכב בבוקר כי הילדים יוכלו ללכת ברגל - זה יחסוך המון זמן".
אורן מספר כי היה לו חשוב לגדל את הילדים בעיר בשל רמת החינוך המוצעת בה. "קודם כל יש יתרון של לימודים ביסודי ואז מעבר לתיכון, בלי חטיבת ביניים", הוא מסביר, "בנוסף, אין פה פלצנות תל אביבית. זה אזור טוב ושקט לגדל בו בנחת את המשפחה".
אתי מוסיפה כי "כאשר התלבטנו היכן לקנות דירה ברמת גן, הדבר הראשון שבדקנו היה הקרבה למוסדות החינוך ורמת בתי הספר והגנים באזור. בעוד כשנתיים אנחנו אמורים לקבל את המפתח לדירה, ואז בדיוק הבן הגדול שלנו צפוי להיכנס לכיתה א'. מבחינתנו זה יתרון עצום שהילדים ילמדו בבית ספר איכותי ממש ליד הבית. זה יחסוך לנו המון זמן של הסעות בעתיד, ועיכובים בבקרים ובאיסופים בשעות אחר הצהריים".
מערכת החינוך חשובה מאשר הקרבה למקום העבודה
בדומה למשפחת ניסן, מתברר כי עבור משפחות רבות נוספות מערכת חינוך איכותית היא משתנה חשוב בבחירת מקום מגורים. מבדיקה שערכה חברת אלדר שיווק בקרב 600 רוכשי דירות בגילאי 40-30 עולה כי 32% בחרו את דירתם על פי שיקולים הקשורים למערכת החינוך, לעומת 28% על פי מקום העבודה ו-16% בשל קרבה לבני משפחה. משתנים כמו פארק, צירי תחבורה או מרכזי מסחר ובילוי נדחקו לתחתית סדר העדיפויות.
סקר נוסף, שערכה חברת שניר באמצעות חברת Fresh פתרונות נדל"ן במדגם ארצי של 497 נשאלים, העלה כי 60% יחפשו מקום מגורים על פי הקביעה האם מערכת החינוך ביישוב מספקת אותם, ורק לאחר מכן יאתרו נכס התואם ליכולתם הכלכלית. מבין הנשאלים שאין בבעלותם בית, 82% ציינו כי רמת החינוך באזור המגורים תהווה גורם מכריע בהחלטה על רכישה, ומקרב אלו שיש ברשותם בית, כמחצית ציינו כי תחום החינוך היה שיקול בתהליך הבחירה של הנכס.
עוד מתוצאות הסקר, 77% מרוצים מרמת החינוך באיזור מגוריהם, 85.5% מאמינים שיש קשר בין הישגים לימודיים למקום המגורים וכ-64% סבורים שניתן להצליח בלימודים גם אם רמת החינוך באזור נמוכה. עם זאת, למעלה ממחצית מהנשאלים סברו כי למי שמתגורר באזור המאופיין באוכלוסייה ממעמד סוציו-אקונומי נמוך - יש סיכוי נמוך להצליח בחיים.
לדברי מנכ"ל אלדר שיווק רוני כהן, אם בעבר הקרבה לעבודה היתה הגורם הדומיננטי בהחלטה על מקום המגורים, בשנים האחרונות החינוך הפך לפרמטר חשוב יותר. "קרבה לבית ספר טוב בהחלט מביאה לביקושים גדולים יותר", הוא אומר. "במקרים רבים אנו רואים ששכונה ממותגת כשכונה טובה בזכות בית הספר שמשך אליו רוכשים ברמה סוציו-אקונומית גבוהה".
הרעש מוריד את ערך הדירה
בצד היתרונות במגורים בסמוך למוסד חינוכי, בעיקר כשהילדים יכולים ללכת אליו בכוחות עצמם, מתברר שיש גם חסרונות, בעיקר כשמדובר במגורים בקו ראשון לבית הספר. יו"ר לשכת שמאי המקרקעין חיים מסילתי מסביר כי ההשפעה על ערך הדירה תלויה במשתנים רבים, אבל בעיקרון בית ספר יסודי או תיכון הצמוד לבניין דירות פוגע בשוויי הנכסים בגובה של עד 7%.
"כאשר הדירה פונה לכיתות, הפגיעה פחות חמורה", הוא מפרט, "אך אם הדירה פונה לאולם הספורט או למגרש פתוח של בית הספר - הפגיעה קשה יותר משום שהמגרש ממשיך לשמש את דיירי הסביבה בשעות אחר הצהריים, הרעש נמשך שעות ארוכות וגורם לפגיעה קשה יותר".
הרעש הוא הגורם המפריע המשמעותי במגורים בסמוך למוסד חינוכי - אבל לעתים יש משתנים יותר משמעותיים. מסילתי מספר לדוגמא על בית הספר גן ונוף ברחוב שרעבי בפתח תקווה, בו יש מגרשי טניס וכדורסל, בריכה ומגורי סגל. ריבוי המשתנים הללו, שכל אחד בעל עוצמת הפרעה אחרת, עלול להביא לדבריו לפגיעה מצטברת של 10%-12% בערך הדירות.
לעומת זאת, מסילתי מציין כי מי שמתגורר במעגל השני או השלישי מבית ספר נהנה לעתים מהשבחת הנכס בשיעור של עד 10%, בעיקר כשמדובר בבית ספר טוב.
חוזי שכירות פיקטיביים
שמאית המקרקעין והמשפטנית נחמה בוגין מציינת כי יש קהלים שאינם נרתעים מהקרבה לבית הספר, להיפך. "הורים רבים, אשר השיקול המנחה אותם בבחירת מקום מגורים הוא סמיכות לבית ספר איכותי, יהיו מוכנים לשלם עד 10% יותר על נכס הממוקם סמוך או במרחק הליכה רגלית מבית הספר", היא אומרת.
עם זאת, גם היא מדגישה כי מגורים בצמוד לבית ספר אינם תמיד אטרקטיביים יותר, בשל מטרדי רעש כמו הצלצול וחצר המשחקים הפעילה לעתים גם בשעות אחר הצהריים או בסופי שבוע. השפעות אלו עשויות להוריד, לדבריה, את מחירי הדירות בפרויקט הגובל עם בית הספר בכ-4% לעומת פרויקטים סמוכים. זכיין אנגלו סכסון בחיפה דרור אלוני תומך בדברים ומספר כי לעתים זוגות צעירים אפילו מציגים חוזי שכירות פיקטיביים, על מנת להשתייך לבתי ספר מסויימים על סמך אזור המגורים.
אדריכל גיל שנהב, ממשרד כנען שנהב אדריכלים, אומר שישנם הורים המקבלים החלטות מרחיקות לכת באשר למקום המגורים - כל זאת במטרה לגור ליד בית ספר מסוים. "אני מכיר הורים נחושים ומסורים ששינו אזור מגורים על מנת שהבן או הבת יוכלו ללמוד בבית הספר המסוים ובמגמה המיוחלת - החלטה שיכולה להשפיע על חייו של הילד לשנים ארוכות.
"בתי ספר, החל מהיסודי ועד התיכון, מציעים כיום מגמות לימוד שבעבר היינו מוצאים רק באוניברסיטאות כגון רפואה, תקשורת, כלכלה, חדשנות, מנהל עסקים, פסיכולוגיה, אומנות, קולנוע, תיאטרון וכדומה", הוא מוסיף. "בית הספר ישמש במקרים רבים לב השכונה ויפעל במשך כל שעות היממה - בבוקר יתקיימו בו לימודים, אחר הצהריים יפעל כקונסרבטוריון ובערב כמתנ"ס".
אז מה צריך לבדוק במידה ומעוניינים לרכוש דירה בסמוך למוסד חינוכי? מנכ"ל חברת שניר ניר שמול ממליץ בשלב הראשון לבדוק באתר משרד החינוך את נתוני המיצ"ב ושיעור הזכאות לתעודות הבגרות במוסד החינוכי הסמוך למקום שבו שוקלים לרכוש דירה. בנוסף הוא מציע ללכת באופן פיזי למקום ולהיפגש עם הגננת, היועצת או מנהלת בית הספר כדי לקבל מידע ולהתרשם מהמקום.
לגור ליד מוסד אקדמי
בדירות הצמודות למוסדות אקדמאיים המצב שונה. מסילתי מסביר כי קיימים ביקושים גבוהים מאד לדירות להשקעה סביב אוניברסיטאות ומכללות. במקרים רבים שווי הנכס יכול להעלות גם ב-20% מעבר למחירי השוק. מנהל נכסים ופיתוח של קרן ריאליטי דן מנחם אומר כי הקרבה למוסד אקדמאי מעלה את ערך הדירות בסדר גודל של 15%.
כך, למשל, דירת 3.5 ברחוב ביאליק בסמוך למכללת HIT בחולון עולה 1.4-1.45 מיליון שקל, ואילו מחיר דירה דומה ברחוב ארלוזרוב המקביל עומד על 1.3 מיליון שקל - 12.5% פחות. "מוסד אקדמי אומר בהכרח ביקושים מוגברים לדירות להשקעה, זרימה של אוכלוסייה צעירה לאזור, החייאת האזור ותנועה ערה לאורך כל שעות היממה", אומר מנחם.
כמה יעלה לכם לגור ליד בית ספר?
לקראת תחילת שנת החדשה בדקנו כמה תעלה דירה ליד מספר מוסדות חינוך. בבדיקה סייעו החברות סביבות מגורים, אלדר שיווק וקבוצת כנען, והיא התבססה על נתוני רשות המסים ואתר מדלן.
ביה"ס ערמונים ברמת גן - בית הספר הממלכתי נחשב ליוקרתי, וכולל כיתות א'-ח'. הישגי התלמידים בבית הספר עומדים על ממוצע של 93.
בית הספר ממוקם בשכונת ערמונים הסמוכה לכביש גהה ולמחלף אלוף שדה. השכונה נחשבת למבוססת ושקטה, עם ריבוי מוסדות חינוך, קרבה לפארק הלאומי וכפר המכביה. אשכול הגנים ערמונים זכה בפרס החינוך לשנת הלימודים תשע"ז. החסרונות: היא נחשבת לצפופה ופקוקה בחלק משעות היום. כיום מוקם בשכונה פרויקט סמרט טאורס של קבוצת כנען, ברחוב החולה 8-12, שיכלול 167 יחידות דיור של 3-6 חדרים בשני מגדלים בני 23 קומות.
מחירי דירות ליד בית הספר: מחיר דירה ממוצע בשכונה עומד על כ-1.86 מיליון שקל. מחיר של דירה 5 חדרים חדשה בפרויקט סמרט טאורס עומד על 2.5 מיליון שקלים.
עסקה לדוגמה: דירת 5 חדרים בשטח של 122 מ"ר בקומה 7 ברחוב החולה 17 נמכרה לפני כחצי שנה ב-2.32 מיליון שקל.
בית הספר נופים, חיפה - בית ספר יסודי ממלכתי שנחשב לאחד הטובים בחיפה, עם מדד מיצ"ב 100.
בית הספר ממוקם בשכונת רמת בגין, הנחשבת לאיכותית ומבוקשת על ידי זוגות צעירים. החסרונות: שתי דרכי גישה בלבד לשכונה. לדברי דרור אלוני, זכיין אנגלו סכסון חיפה, אין הבדל מהותי במחירי הנכסים הקרובים לבית ספר לבין כאלו שאינם קרובים אליו.
מחירי דירות ליד בית הספר: דירת 4 חדרים סטנדרטית בשטח של כ-100 מ"ר ברמת בגין בסמוך לבית ספר נופים עולה כ-1.5 מיליון שקל. בנוסף, דירת 4 חדרים ברחוב אסף דוד הרב 2, בשטח של 100 מ"ר, קומה 11 מתוך 14, מוצעת למכירה במחיר של 1.78 מיליון שקל.
עסקה לדוגמה: דירת 4.5 חדרים בשטח של 105 מ"ר ברחוב בן יעקב צבי, בצמוד לבית הספר, קומה 1 מתוך 2, נמכרה בתחילת השנה ב-2.3 מיליון שקל.
תיכון "בליך", רמת גן - לתיכון בליך, המפורסם בזכות סימולציית הבחירות לכנסת ונבחרות הכדורסל הייצוגיות, תדמית יוקרתית ואליטיסטית. הזכאות לבגרות בקרב תלמידי בית הספר עומדת על למעלה מ-90% בשנים האחרונות.
התיכון ממוקם בשכונת רמת חן בדרום-מערב העיר, שנוסדה בשנות ה-50 ונחשבת לאיכותית, בעלת דירוג סוציו אקונומי 9. תושבי השכונה נהנים מקירבה לקאנטרי-קלאב בכפר המכבייה, הספארי והפארק הלאומי. חלק ניכר מהיצע הדירות החדשות באזור הם במסגרת פרויקטים של תמ"א 38.
מחירי דירות ליד בית הספר: דירת 4 חדרים חדשה נמכרת בממוצע תמורת 2.41 מיליון שקל ודירת 5 חדרים 2.8 מיליון שקל.
עסקה לדוגמה: בפרויקט מגדל בפארק של חברת מגדל טופ נדל"ן נמכרה לאחרונה דירת 4 חדרים המשתרעת על פני 94 מ"ר בקומה 19, במחיר של 2.5 מיליון שקל.
חטיבת הביניים "בן צבי", קרית אונו - חטיבת הביניים מחזיקה בדירוג 100 בשני מבחני המיצ"ב האחרונים. בבית הספר לומדים 705 תלמידים וכל כיתה כוללת 18 תלמידים ושני מחנכים.
חטיבת הביניים ממוקמת במרכז העיר, באזור ותיק עם מספר פרויקטים של פינוי בינוי ותמ"א 38, שמושכים זוגות צעירים ומשפרי דיור ושחלקם כבר אוכלסו.
מחירי דירות ליד בית הספר: דירת 3 חדרים תעלה כ-1.7 מיליון שקל בממוצע, דירת 4 חדרים תעלה כ-2.3 מיליון שקל ודירת 5 חדרים חדשה - כ-2.7 מיליון שקל.
עסקה לדוגמה: בפרויקט קרסו אונו במרכז העיר בסמוך לבית הספר נמכרה דירת 3 חדרים המשתרעת על פני 74 מ"ר תמורת 1.7 מיליון שקל.
תיכון שהם, מועצה מקומית שהם - שיעור הזכאות לבגרות בתיכון עומד על 94% והופך את היישוב לאחד המובילים בארץ בהישגים פדגוגיים. מדובר בתיכון היחיד בישוב, בו לומדים כ-1,100 תלמידים בכיתות י'-י"ב.
מחירי הדירות בסמוך לבית הספר: דירות 5 חדרים חדשות נמכרות ביישוב תמורת 2.6 מיליון שקל. דירות 5 חדרים חדשות בשכונת כרמים נמכרות בכ-2.7 מיליון שקל בממוצע.
עסקה לדוגמה: דירת 5 חדרים בקומה 1 בשטח של 134 מ"ר בתוספת מרפסת של 22 מ"ר בפרויקט "לוינשטיין בשוהם" של חברת לוינשטין נמכרה ב-2.63 מיליון שקל.
בי"ס ממ"ד "מורשה תורני", פתח תקווה - "מורשה" נחשב לאחד מבתיה"ס הממלכתיים-דתיים המובילים בפתח תקווה. דירוג בית הספר זינק בבחינות המיצ"ב האחרונות ב-30 נקודות.
בית הספר ממוקם בשכונת הדר גנים-עמישב, בחלקה הדרום-מזרחי של העיר. השכונה מאופיינת באוכלוסייה של משפחות צעירות בעלות ציביון דתי-לאומי, לצד מיעוט חילוני וחרדי. הבנייה בשכונה רוויה בעיקרה, לרוב במבני מגורים בני 4-8 קומות. בשכונה קיימים מתנ"ס ובריכת שחייה.
מחירי הדירות בסמוך לבית הספר: דירות 4 חדרים יד שנייה נמכרות בכ-1.5 מיליון שקל. דירת 5 חדרים חדשה עולה כ-1.96 מיליון שקל ודירת 6 חדרים - כ-2.2 מיליון שקל בממוצע.
עסקה לדוגמה: דירת 6 חדרים בקומה 8 בשטח של 145 מ"ר עם מרפסת בשטח 14 מ"ר כולל חניה ומחסן בפרויקט מגדלי יורו של חברת יורו ישראל בהדר גנים נמכרה ב-2.235 מיליון שקל.
תיכון מיתר בגני תקווה - בית הספר התיכון הראשון במועצה המקומית נחנך רק בשנת הלימודים האחרונה וכבר זוכה לביקושים מישובי הסביבה. התיכון ממוקם בקרייה חינוכית הכוללת בית ספר יסודי, מגרשי ספורט וספרייה ציבורית. הוא כולל 10 כיתות לימוד, מעבדות, חדרים ללימוד פרטני ועוד. שמו של בית הספר והמגמות נבחרו על ידי התלמידים הראשונים שהגיעו ללמוד בתיכון, בהם סייבר, מוזיקה, מדעי החברה, כלכלה, משפטים, ספורט וקולנוע.
גני תקווה ממוקמת בדופן המזרחית של גוש דן. התיכון הוקם על רקע תנופת בנייה של כ-4,000 יחידות דיור בשכונות הצפוניות של הישוב, רובן סביב התיכון. על פי ההערכות, האוכלוסייה ביישוב צפויה לגדול בתוך עשור בכ-119% ל-35 אלף תושבים.
מחירי הדירות בסמוך לבית הספר: דירת 4 חדרים חדשה עולה כ-2.1 מיליון שקל ודירת 5 חדרים חדשה כ-2.6 מיליון שקל.
עסקה לדוגמה: דירת 5 חדרים בשטח של 123 מ"ר בפרויקט סביוני גני תקווה של צמח המרמן ואפריקה מגורים נמכרה לאחרונה תמורת 2.54 מיליון שקל.
