מחקר: דירות בבנייה ירוקה נחטפות מהר יותר

אזרחי ישראל חושבים ירוק. מחקר חדש בחן את משך הזמן בו דירות ירוקות נמצאות על המדף לעומת דירות קונבנציונליות. המסקנה, דירות ירוקות המוצעות למכירה בישראל נחטפות תוך זמן קצר יותר מאשר אלה "הרגילות".

ספרות הכלכלה של נדל"ן ירוק מתרכזת תכופות על הפרמיה הקשורה בבנייה ירוקה לעומת בנייה קונבנציונאלית. אולם בעוד שההשפעה הכלכלית הישירה, כלומר במחיר ובעלות הבנייה של בנייה ירוקה, נבחנה באופן נרחב. אך פחות ידוע לגבי ההשפעה הכלכלית העקיפה של משך הזמן עד למכירה של אותו נדל"ן ירוק.

המחקר, שנעשה על ידי ד"ר דני בן שחר, ראש מכון אלרוב לחקר הנדל"ן בפקולטה לניהול ע"ש קולר באוניברסיטת תל אביב, כולל מדגם מקרי של 190 עסקאות "יד ראשונה" בשישה מגדלים, מהם שלושה ירוקים ושלושה שנבנו בבנייה קונבנציונלית, אשר שוכנים זה לצד זה בעיר נתניה. צוות החוקרים המורכב מד"ר יובל ארבל, ד"ר שרון הורסקי ונאור ורסנו, שבחנו את משך הזמן עד למכירה של דירות ירוקות לעומת קונבנציונליות, תוך התייחסות לפוטנציאל האנדוגניות בין מחיר יחידת הדיור למשך הזמן עד למכירתה.

לדרי ד"ר בן שחר, "בעולם בודקים את הכלכליות לבנייה ירוקה, והמחקרים מוצאים לא פעם שישנה פרמיה ירוקה במחירים. כלומר, דירות בבניינים עם תעודה ירוקה נמכרים במחיר גבוה יותר, עם פרמיה שנעה בטווח של 2%-10%, תלוי במחקר, במדינה ובאזור הנכס".

רק לאחרונה פורסם מחקר חדש שנערך עבור המשרד להגנת הסביבה על ידי אוניברסיטת חיפה, באמצעות קול קורא שהוגש למשרד להגנת הסביבה ללשכת המדענית הראשית, ד"ר סיניה נתניהו, והראה כי בנייה ירוקה של בתי ספר עולה כ-5% יותר, אך מחזירה את ההשקעה בתוך עשור. ומה שנכון עבור מוסדות חינוך - נכון גם לדירות פרטיות. "מה שאנחנו שאלנו ולא נשאל עד היום, הוא האם הדירות הירוקות נמכרות מהר יותר? הרי למכירה מהירה של הנכס יש ערך כלכלי", מסביר ד"ר בן שחר.

ממצאי המחקר מעלים שהזמן הצפוי עד למכירה של יחידות דיור במבנים ירוקים קצר באופן מובהק מזה שבמבנים הקונבנציונליים. בדירות במבנים הקונבנציוליים זמן המכירה הממוצע נע בטווח של 18-21 חודשים, ואילו משך המכירה הממוצע של דירות במבנים ירוקים קצר ב-4-13 חודשים. הפער שקול לפרמיה ירוקה עקיפה בשיעור של 1.8%-5.3%.

"גם אם אנחנו מנכים ומנטרלים את עניין המחיר, כי דירות ירוקות נמכרות במחיר קצת יותר גבוה, הן נמכרות מהר יותר. המהירות הזו מתורגמת לכסף", אומר בן שחר. "מה שייחודי במחקר, שכל הדירות שנבדקו נמצאות באותה שכונה, בשישה רבי קומות השוכנים זה לצד זה בנתניה. הבניינים האלה לא היו קיימים לפני חמש שנים.

"קשה לעשות השוואה כשבניין אחד נמצא בתל אביב והשני באשדוד. מה שמיוחד במחקר שלנו, שכולם נמצאים באותה מקום. עצם העובדה שהחוקרים יכלו לקיים מחקר מסוג זה היא עדות לעליית קרנן של דירות ירוקות בעיני הקבלנים והצרכנים כאחד. המודעות לבנייה ירוקה בישראל נמוכה יותר ממה שרואים בהרבה מדינות בעולם. לפיכך, במובן מסויים, התוצאות הפתיעו אותי".

"לרוכשים אין זהות מובהקת"

נתון מעניין נוסף הוא הפרופיל של רוכשי הדירות. "לא הייתה קליינטורה מיוחדת לבנייה ירוקה. לא דעות פוליטיות, לא מגדר הרוכשים, לא חינוך ולא מעמד סוציו-אקונומי. גם לא ההרגלים. חשבנו שבעלי מכוניות ירוקות אולי ייטו יותר לרכוש דירות ירוקות, אבל לא. אולי בעלי רגישות סביבתית גבוהה יותר, אך לא - אין אוכלוסייה ספציפית שנוטה לרכוש יותר דירות ירוקות".

מנהל תחום בנייה ירוקה במשרד להגנת הסביבה רן אברהם אמר כי ניסו לראות האם יש קשר לרמת המודעות של הרוכשים לאיכות הסביבה, למצוא מתאם שקשור למוצא או מגדר - ולא מצאו את זה. יש הטרוגניות מאוד גדולה בקרב הצרכנים. והם גם שילמו על הדירות יותר. זה אומר שלרוכשים אין זהות מובהקת".

מדובר בנתון שאי אפשר להתעלם ממנו, שכן הדירות הנבחנות שכנו זו לצד זו. "זה איתות חזק לענף הבנייה שמסביר למה לבנות ירוק. מתברר שהציבור מוכן לשלם יותר, שהוא מבין שמאחורי הדירה הירוקה יש ערכים כמו חיסכון כספי, מסביר אברהם.

לדבריו, "הדירה הירוקה מבטיחה בניינים יעילים יותר מבחינת חשמל ומים, עם יעילות תרמית גבוהה יותר, הצללות ועוד. יש שימוש בחומרים בריאים עם תו תקן ירוק, בלי רעלנים, עופרת וחומרים אורגניים נדיפים. גם מקפידים על חדרי אופניים בכל הבניינים הירוקים ועוד".

הקבלנים שיזמו את הבנייה הבליטו את הסוגיה והביאו זאת לידיעת הרוכשים. "הם כנראה קיבל על זה פרמיה יפה מאוד", ציין אברהם. "בפרוייקט שאנחנו מלווים מספר שנים, בחנו את עלויות הפרמיה הטכנית. כלומר, כמה ההבדלים בעלויות הבנייה עצמה". המשרד מצא פרמייה כמעט אפסית, על טווח ה-0.5%. מדובר היה בסדר גודל של כ-5,000 שקל ליחידה. הקבלנים הצליחו למנף זאת לפרמיה של כ-2% במכירה.

"אנחנו כן נרצה לטפל בכשל השוק הזה ולגרום לכך שהבנייה הירוקה תהיה פחות נדירה ויותר נפוצה לרוכשים פוטנציאליים. חשוב שרוכשים יידעו שהפרמיה לא צריכה להיות כל כך גבוהה. ברגע שהמודעות החברתית תעלה יותר קבלנים ייכנסו לתחום והמחירים יהיו יותר נמוכים", פירט אברהם.

המחקר יוצג בכנס "שכונה, בניין, עיר" של המועצה הישראלית לבנייה ירוקה, בחסות המשרד להגנת הסביבה ב-11 בספטמבר בתל אביב