למרות הסיכונים: זה מה שצריך לדעת לפני שמצטרפים לקבוצת רכישה

על אף הסיכונים הרבים שכרוכים בכך, לפי נתוני הלמ"ס האחרונים, שיעור הדירות שנבנות במסגרת קבוצות רכישה עלה בכ-40%. לכאורה מדובר בעסקה משתלמת, אבל קבוצת רכישה סובלות מבעיות ייחודיות שמאפיינות אותן.

כך, למשל, בתחילת הפרויקט לא ניתן לדעת בוודאות מה תהיה העלות הסופית של הנכס, סטנדרט הבנייה ושטח הדירה, והרוכשים מוצאים את עצמם משלמים הרבה יותר ממה שתכננו ומקבלים את הדירה במועד מאוחר מזה שהיזם התחייב אליו. במקרים יותר גרועים, פרויקטים שלמים עלולים לקרוס ולהכניס את הרוכשים לחובות כבדים.

אז מה חשוב לבדוק לפני שמצטרפים? בסיוע איתן לוי, שותף ומנהל בחברת היזמות אילה אגם ועו"ד כרמית שחיבר, ממשרד בסרגליק-שחיבר המתמחה בשוק הנדל"ן, איגדנו מספר נקודות חשובות על מנת לוודא שקבוצת הרכישה היא הששקעה מתאימה.

מה היא קבוצת רכישה?

שחיבר מסבירה כי קבוצות רכישה מורכבות מקבוצות יזמים שחברו יחד לרכישת נכסים ומעוניינות לרכוש קרקע מסיבות שונות, כמו למשל הריסת בניין ישן או שימורו, הקמת בנייה רוויה ועוד.

"מדובר בקבוצת אנשים שכל מטרתם היא רווח כלכלי אישי בעקבות רכישת הנכס כהשקעה", היא מסבירה. "בעת הקמת קבוצת רכישה, חלקת האדמה שבה מעוניינים הרוכשים גדולה הרבה יותר ומיועדת לבניית יחידות דיור רבות, ולכן גם כמות השותפים גדולה יותר".

מה החשש המרכזי בהצטרפות לקבוצת רכישה? 

על פי שחיבר, הסיכון המרכזי בקבוצות הרכישה, כפי שראינו בפרשיות דוגמת יזמית הנדל"ן ענבל אור, הוא שהיזם לא יצליח לעמוד בהתחייבויותיו. כדי להפחית את הסיכון עד כמה שניתן, שחיבר מדגישה כי בשלב הראשון יש לבחון מיהו הגורם המארגן, האם הוא בעל ניסיון ומוניטין בתחום, מהי דרך ארגון הקבוצה ומי הם חברי הקבוצה.

ענבל אור(צילום: מוטי קמחי)

בנוסף, היא ממליצה לוודא כי אכן מדובר ברכישה משותפת של קרקע בזמן ובמעמד אחד, ולא העסקאות משותפות שכרוכות זו בזו, כדי למנוע עיכוב בתחילת הליכי הבנייה. בנוסף, יש לבדוק שאין ניגוד אינטרסים בין מוכר הקרקע, הקבלן הבונה ומייסד קבוצת הרכישה.

לאחר רכישת הקרקע מתבצעת התקשרות עם קבלן מבצע למתן שירותי בנייה בלבד. "במקרה זה, הקבלן אינו מחויב בחוק ערבויות המכר כלפי חברי הקבוצה, אלא מעמיד בפני הרוכשים ערבויות ביצוע", אומרת שחיבר. "חשוב לוודא שבמסגרת ההסכם, חברי קבוצת הרכישה מתחייבים שהתנאי למכירת הנכס הינו שהקונה חותם על הסכם שיתוף הפעולה, כאשר קיימת כמובן זכות סירוב ראשונית לחברים אחרים בקבוצה".

איתן לוי ממליץ לבדוק בשלב הראשון שמונה דברים הנוגעים לזהות ולנסיון החברה המארגנת: מי הנפשות הפועלות בהנהלת קבוצת הרכישה, מה הניסיון שצברו בהובלת קבוצות רכישה ובבניית פרויקטי בינוי בכלל, כמה יחידות דיור מסרו והאם ניתן לבקר ולהתרשם מפרויקטים שנמסרו כולל מפגש עם דיירים.

בנוסף, הוא מציע לבחון כמה פרויקטים של המארגן מלווים על ידי בנקים, מי הבנקים המלווים, מה מעמדו של המארגן בקרב בנקים מלווים, האם שכר טרחת המארגן משולם בתחילת ההתקשרות או שיש פריסה לאורך כל הפרויקט, מהו המבנה הארגוני של החברה, האם כולל כלכלנים, מהנדסים ושרות לקוחות והאם הליווי המשפטי בפרויקט הוא עצמאי ובלתי תלוי. 

איזה סיכון נשקף מצד שאר הרוכשים?

שחיבר מציינת כי לאחר שהקרקע נרכשה ונחתם הסכם עם הקבלן, קיים סיכון שחלק מחברי הקבוצה לא יעמדו בתשלומים הנדרשים - דבר שעלול לעכב את כל חברי הקבוצה. ולכן החשיבות לבדוק את זהותם מבעוד מועד.

"כדי למנוע סיכון זה, כל חבר בקבוצה מבוטח מראש על ידי בנק מלווה שנבחר על ידי חברי הקבוצה ואמור לספק גיבוי כלכלי אם אחד השותפים מחליט לפרוש במהלך הפרויקט ולממש את הדירה בכפוך לערבויות שקיבל", היא מפרטת. "אפשרות אחרת, שהדירה תהווה ערבות לתשלום הקבלן לפי הערך הנקוב שלה".

האם ניתן לדעת בתחילת הפרויקט כמה הוא יעלה?

לוי מדגיש כי הסכומים בקבוצות הרכישה הם תמיד אומדן ולא מחיר סופי. "חבר קבוצה הוא מעין יזם ששותף לסיכון ולסיכוי", הוא מסביר. "המחיר הוא אומדן של מכלול העלויות הצפויות בפרויקט, כלומר מחיר הקרקע ועלויות הבניין, ללא הרווח היזמי".

בשורה התחתונה, הדירה תעלה בהתאם לעלויות שהיו בפועל כפי שמקובל לחשב במחיר, פחות 15% ממחירי השוק, שהולכים בדרך כלל לשורת הרווח של היזם. "התארגנות נכונה מחייבת תחשיב עלויות מדויק ככל שניתן, בהסתמך על אנשי מקצוע, שמאים וניסיון של המארגן", הוא מסביר.

"לעיתים נכון ואף מקובל לצאת לדרך לאחר קבלת הצעה מקבלן ביצוע, שמהווה את הנתח המשמעותי בעלויות הפרויקט. תכנון מפורט ככל שניתן וחישוב האומדנים המשפיעים על מחיר הביצוע מקטינים באופן משמעותי את האפשרות לחריגה מאומדן העלות. בנוסף, חשוב לשמר בתוך התקציב רזרבה בגובה של 5% מעלויות הבנייה".

האם ניתן לקבל התחייבות ללוח זמנים?

לוי משיב כי במועד ההצטרפות לקבוצת רכישה לרוב אין היתר בנייה או לוח זמנים מדויק לתכנון ולקבלת ההיתרים. "תכנון מפורט בשלבים הראשונים המסתמך על הנחיות תב"ע ובדיקה ראשונית מול הרשויות, תאפשר עמידה בלוח זמנים סביר, בהתאם למאפייני הפרויקט", הוא מסביר. "מרבית החריגות בלו"ז נובעות מהתנהלות לא מקצועית ואי הצמדות לתוכניות המקוריות של המארגנים. מארגן עם יכולות הנדסיות בחברה, שמוביל את תהליך התכנון, עומד לרוב בלוחות הזמנים ואף יכול להקדים אותם.

"הובלה של תהליך התכנון, כשהוא תואם תב"ע, מצמצמת את האפשרות לסטיות באומדנים", לוי מוסיף. "בנוסף, קיימים מנגנונים אשר אמורים לפצות את בעל הזכויות במקרה של שינוי לרעה בתכנון הדירה הספציפי שלו. הגורם המשמעותי ביותר בהשפעה על איכות הפרויקט והעמידה שלו ביעדי התקציב, בלו"ז ובאיכות, מותנה בראש ובראשונה בגורם המארגן ובצוות הניהול ההנדסי והכלכלי שמוביל את הפרויקט. לגבי הליכי הבנייה עצמם - החוזה שנחתם מול הקבלן המבצע כולל לוח זמנים וסנקציות בגין איחורים". 

אילו בטוחות ניתן לדרוש?

לוי: "נהוג לטעון כי לחברי קבוצות רכישה אין בטוחות, אך זה לא נכון. בין הבטוחות שיש להם קיימים כללי רישום זכויות בקרקע על שם חברי הקבוצה, תשלומים לקבלן הביצוע בדיעבד על פי קצב התקדמות הפרויקט, תשלום חסר לקבלן בשיעור של כ-5% שנשמר לשלבים הסופיים בפרויקט, ערבות ביצוע בנקאית שממציא הקבלן לקבוצה להבטחת הביצוע, ערבות בדק בנקאית לאחר האכלוס ומערך ביטוחים של העבודות הקבלניות לתקופת הביצוע, באמצעות חברות ביטוח".