מיליון שקל במתנה: האקזיט של הדיירים בפינוי בינוי
בבעלותכם דירה ישנה? ייתכן שאתם יושבים על מצבור של כסף: סקירה שערך עבור ynet עורך מחירון הדירות לוי יצחק מגלה כי פינוי בינוי היא עסקה משתלמת, הנושאת בצידה רווח משמעותי לדיירים, שנע סביב מיליון שקלים ויותר. "בעלי הנכסים מעלים את ערך דירתם ללא כל השקעה מצידם"
פינוי בינוי נחשב בדרך כלל להליך מייגע ומתסכל, שעלול להימשך שנים ארוכות. אבל אם צולחים אותו - מדובר בעסקה משתלמת, הנושאת בצידה רווח משמעותי לדיירים שעשוי להגיע למיליון שקלים ויותר. כך עולה מסקירה שערך עבור ynet עורך מחירון הדירות לוי יצחק.
צפו בדיון באולפן ynet עם לוי יצחק ודורית סדן, סמנכ"לית שיכון ובינוי נדל"ן:
הסקירה, שכוללת פרויקטים של פינוי בינוי בשלבי ביצוע שונים באזורי הביקוש, מדגימה את הרווחים הצפויים לדיירים בתום ההליך כתוצאה משדרוג דירותיהם. "פינוי בינוי כולל לרוב הריסת שכונה שלמה של בתים ישנים ונמוכים מאמצע המאה הקודמת ובניית מגדלים שמאכלסים מספר דיירים גבוה פי שלוש, ארבע ולעתים אף יותר ממספר הדירות המפונות", מסביר לוי יצחק.
"בעלי הדירות המפונות מקבלים דירה חדשה ומשודרגת ושאר הדירות נמכרות על ידי היזם בשוק החופשי", הוא מוסיף. "התוצאה היא, שבמקום דירה ישנה בעלת ערך נמוך של כמה מאות אלפי שקלים, הדיירים משתדרגים לדירה גדולה יותר ובבניין חדש ומודרני עם מעליות, מקומות חנייה, מרפסות שמש ולעתים גם מחסנים, אך הכי חשוב, הערך של הדירה הופך להיות גבוה בהרבה מהדירה הישנה, לפעמים במאות אחוזים".
לוי יצחק מגדיר את הרווח לדיירים, כ"אקזיטים". לדבריו, "בשנים האחרונות הפך ענף הנדל"ן לאחד התחומים הבולטים שבגינו עושה עם ישראל אלפי אקזיטים. הדבר בא לידי ביטוי בכך שבעלי נכסים שנכנסו לתהליך פינוי בינוי, העלו את ערך דירתם ללא כל השקעה מצידם למספרים שלעיתים הגיעו למיליון שקל רווח ואף יותר". לפניכם דוגמאות בולטות מתוך הסקירה:
פרויקטים שהחלו באכלוס
קריית אונו -
פרויקט החלומות בקריית אונו ממוקם בשכונת רייספלד, הנחשבת ליוקרתית ומבוקשת. במסגרתו ייהרסו בנייני רכבת ישנים ברחוב שלומה המלך ויוקמו ארבעה בנייני יוקרה בני 13-11 קומות עם 180 יחידות דיור בסך הכול. 80 הדיירים המפונים החלו באכלוס הדירות החדשות, הכוללות 4 חדרים בשטח של 110 מ"ר, כולל ממ"ד מעלית וחניה. לוי יצחק מפרט כי בעוד שערך הדירות המפונות נע בין 1.15 מיליון שקל ל-1.25 מיליון שקל, הרי שמחירי הדירות החדשות שהדיירים צפויים לקבל יעמוד על 2.5-2.3 מיליון שקל.
.jpg "פרויקט רייספלד בקריית אונו (צילום: viewpoint)")
הסכמות הדיירים וקבלת אישורי העירייה ארכו זמן ממושך. ירון, דייר בבניין, מחזיק בבעלותו דירת שלושה חדרים ישנה עם חצר במתחם, שקנה בכ-700 אלף שקל וגבה עבורה שכירות בגובה של 4,000 שקל. כעת הוא ומשפחתו מצפים לעבור לדירה החדשה שתוקם במקום. "פנו אלי כל הזמן בהצעה למכור אבל האמנתי בנכס וחיכיתי, ובאמת בסוף זה הגיע", הוא מספר.
.jpg "(צילום: viewpoint)")
מי שמובילות את הפרויקט הן החברות שיכון ובינוי נדל"ן ותדהר. "היתרון הגדול בפרויקט הוא שראשית בונים את הבניינים החדשים ורק לאחר מכן הורסים את הבניינים המיועדים להריסה", הסבירה דורית סדן, סמנכ"ל השיווק בשיכון ובינוי נדל"ן. "המשמעות היא שמרבית בעלי הדירות נשארים בבתיהם עד לסיום בניית הבניינים החדשים ורק לאחר שהבנייה מושלמת הם יעברו לביתם החדש והקבוע. כך נחסך עבורם המעבר לדיור זמני, על כל הטרחה הקשורה בכך".
.jpg "(נתונים: לוי יצחק)")
שכונת נווה שרת בתל אביב - פרויקט פינוי בינוי הממוקם ברחוב רמה, כלל פינוי של 154 דירות ישנות בבנייני רכבת והקמת שישה בניינים של 27-10 קומות עם 447 דירות במקומן. הפרויקט, שהחל בשנת 2014, כבר נמצא בשלבי בנייה ואכלוס מתקדמים. הסקירה מעלה, כי ערך דירות ארבעה חדרים שפונו עמד על כ-1.7 מיליון שקל, בעוד שהדירות החדשות, הכוללות מרפסות שמש וחניה תת קרקעית, עומד על כ-2.8 מיליון שקל, עליית ערך של 1.1 מיליון שקל.
פרויקט פינוי בינוי נוסף, שכבר נמצא בשלבי אכלוס בשכונה הוא פרויקט נווה שרת, שכלל הריסת 96 דירות בבנייני רכבת ישנים ובניית שלושה מגדלים בני 21 קומות עם 270 דירות. לוי יצחק מפרט כי בעוד שערך הדירות המפונות עמד על 1.45 מיליון שקל, הרי שמחיר הדירות החדשות עומד על 2.8 מיליון שקל - פער של 1.4 מיליון שקל. "למרבה האירוניה, חלק מהדיירים הטילו ספק בפרויקט ומכרו את דירותיהם ליזמים", מספר לוי יצחק. "בסך הכל, 66 דיירים קיבלו דירה חדשה במקום הדירה שנהרסה".
פתח תקווה - ברחוב יוספברג הושלם בחלקו פרויקט פינוי בינוי, שכולל הריסת 90 דירות בשלושה בנייני רכבת ישנים והקמת ארבעה מגדלים של 26 קומות עם 360 דירות. לוי יצחק מפרט כי בעוד ערכה של דירה ישנה עמד על כמיליון שקל, מחיר דירה חדשה עומד כיום על 1.75 מיליון שקל, פער של 750 אלף שקל.
את הפרויקט מובילה חברת NSA התחדשות ובניין. אורן קדוש, בעל דירה בפרויקט, סיפר ל-ynet כי "לפני תשע שנים גרתי בדירה ישנה עם בעיות בצנרת, חדר מדרגות מעופש, בניין רכבת ישן ומיושן. היום אני יושב במרפסת חדשה ומרווחת בביתי החדש והמרווח, בשווי שוק שלא חלמתי שאחזיק תחת שמי, בלי משכנתא או מחוייבות".
גבעתיים - פרויקט ערבי נחל ליד רכבת צפון בגבעתיים כלל הריסת 126 דירות בבנייני רכבת. כיום נבנות במקומן כ-528 דירות חדשות, חלקן מאוכלסות וחלקן עדין בשלבי בנייה. הדיירים המפונים קיבלו דירות 4.5 חדרים הכוללות מרפסת, מחסן ושתי חניות. מבדיקת לוי יצחק עולה כי בעוד ערך הדירות המפונות עמד על כ-1.35 מיליון שקל, הרי שמחירי הדירות החדשות שיקבלו הדיירים מוערך בכ-2.6 מיליון שקל, רווח של 1.3 מיליון שקל.
פרויקטים בשלבי ביצוע
נתניה - מתחם אנדריוס בנתניה כולל שבעה בניינים ישנים עם 116 דירות. במקומם מתוכננים לבנות ארבעה מגדלים של 22-19 קומות, עם 333 דירות. מחיר דירה במתחם כיום עומד על 1.3 מיליון שקל ואילו מחיר דירה חדשה בפרויקט צפוי לעמוד על 2.4 מיליון שקל, עליית ערך של כ-85%.
פרויקטים לפני ביצוע
שיכון עובדי קופת חולים תל אביב - המתחם, הממוקם ברחובות בזל, הר נבו ויהושע בין נון, כולל כ-102 דירות בנות 70 מ"ר. לאחר הפינוי, מתוכננות להבנות כ-196 דירות בשטח 79 מ"ר עם מרפסת של 12 מ"ר, חניה, מעלית ומחסן בשטח 4 מ"ר. ערך הדירה כיום עומד על 2.2 מיליון שקל בעוד שערך הדירות החדשות צפוי לעמוד על 3.4 מיליון ושקל ומעלה, עליית ערך של 1.33%.
יהוד-נווה מונוסון - ברחוב התמר קיימות כיום 200 דירות בגודל של כ-70 מ"ר. במקומן צפויות להבנה 620 דירות חדשות בגודל של כ-105 מ"ר, ב-10 מגדלים בני 16 קומות. ערך הדירות המפונות מוערך בכמיליון שקל בעוד מחירי הדירות החדשות מוערכים בכ-2.12 מיליון שקל, עליית ערך של כ-115%.
רמת השקמה, רמת גן - בשכונה פונו כ-144 דירות שיכון ישנות משנות ה-50 של המאה הקודמת. בפרויקט צפויים להבנות שלושה מגדלים של 30 קומות עם 522 יחידרות דיור. 163 דירות יוקצו לדיירים, בהן 10 דירות נוספות שנועדו לשמש את הדיירים לצורך הוצאות עתידיות לאור הוצאות האחזקה הגבוהות במגדל. ערך הדירות היום עומד על 1.2 מיליון שקל בעוד ששווי הדירות החדשות יעמוד על פי לוי יצחק על כ-2.4 מיליון שקל.
קרייית היובל, ירושלים - פרויקט פינוי בינוי ברחוב בוליביה כולל הריסת 56 דירות משנות ה-60 של המאה הקודמת בבניין רכבת והקמת כ-180 דירות חדשות במגדל של 14-12 קומות. מחיר דירה כיום, לפני הפינוי, מוערך בכ-1.3 מיליון שקל ולוי יצחק מציין כי על אף שאין כרגע מחירים רשמיים של הפרויקט, ההערכות מצביעות כי מחיר דירה חדשה יעמוד על לפחות 2 מיליון שקל.
חסמים
בצד המספרים המפתים הללו יש לזכור כי הליכי פינוי בינוי נמשכים שנים ארוכות עד להשגת האישורים הנדרשים וסיום הליך הבנייה, זאת במידה שמצליחים בכלל להשיג מלכתחילה את הסכמת כלל הדירים במתחם. בין הגורמים לעיכובים מונה לוי יצחק את הבירוקרטיה והעיכובים ברשויות המקומיות, הוועדות התכנוניות המקומיות והמחוזיות. "עדיין שינוי תב״ע , מצריך במקומותינו כ-10 שנים, ולעיתים יותר", הוא אומר.
בעיה נוספת היא דיירים סרבנים. "לא כולם בטוחים שהתמורה נכונה להם, לעתים אין שקיפות מספקת ויש כאלה החשים מקופחים", הוא מסביר. "ניתן להשתמש בכלים משפטיים ולתבוע אותם, אבל זה עדיין גורם מעכב".
חסם משמעותי נוסף בפני פרויקטים כגון אלו, הוא חוסר כדאיות כלכלית. במתחמים רבים שאינם בלב אזורי הביקוש. "היזמים חוששים שהעסקה לא תניב להם רווחים מספיקים", מסביר לוי יצחק. "מדובר בעסקה מורכבת, שכוללת דירות משודרגות לדיירים, שכר דירה לתקופת הבנייה שנמשכת כשנתיים, הוצאות הובלה לכל דייר, תשלום לעורכי הדין גם עבור הדיירים, שמאים, מיסוי ותכנון".
לאחרונה הודיע שר האוצר משה כחלון, שבכוונתו לשפר את הכדאיות הכלכלית של פרויקטים של התחדשות עירונית, במסגרתה היזמים יקבלו קרקע נוספת באותה עיר, במחיר מוזל, כדי שיוכלו לבנות דירות נוספות למכירה ויגדילו את כדאיות הפרויקט. עם זאת לוי מסייג כי "באזורי הביקוש אין לשר האוצר קרקעות מדינה לחלוקה ליזמים. הכוונה אולי טובה אבל אין לה יישום באזורי הביקוש אלא בפריפריה, ושם גם תמריץ זה אינו יספיק".
