האם מותר להפעיל בית כנסת בבניין המשותף?
תקופת החגים עלולה להיות זרז לסכסוכי שכנים סביב הפעלת בית כנסת בבית המגורים. מתי הדבר מותר ומה יכולים השכנים לעשות בעניין?
לקראת החגים מתעוררים לעתים סכסוכי שכנים על רקע שימוש בחלקים מהרכוש המשותף, לצורך הפעלת בית כנסת או בית תפילה. מה קובעים החוק והפסיקה בנושא?
מקרה עקרוני שהגיע להכרעה משפטית אצל המפקחת על הבתים המשותפים בחודש מאי השנה מלמד כי ניתן לעשות זאת במידה שמתקבל אישור מראש באסיפה הכללית של הדיירים, המאשר לעשות שימוש בחלקים מהרכוש המשותף.
במקרה זה נדרשה המפקחת על הבתים המשותפים בנתניה אסתי שחל, לדון בתביעה לא שגרתית במסגתרה התעוררה מחלוקת בין דיירי בניין דירות בעיר על הפעלת בית כנסת במקום חדר הכושר והמחסן ברכוש המשותף. שניים מבעלי הדירות תבעו מהמפקחת לתת צו מניעה, שיבטל את הפעלת בית הכנסת ברכוש המשותף של הבניין.
בתביעה צוין כי הפעלת בית הכנסת פוגעת בזכויותיהם לעשות במקום שימושים אחרים כגון מחסן או חדר כושר וכי נדרשת הסכמה של כלל בעלי הדירות להפעלת בית הכנסת ברכוש המשותף. עוד פורט כי מלבד בעלי הדירות, פוקדים את בית הכנסת גם מתפללים מהסביבה הקרובה, וכי במקביל לשימוש כבית כנסת, משמש האולם גם להרצאות ולימודי תורה.
המפקחת על בתים משותפים קיבלה את התביעה והורתה על הפסקת פעילות בית הכנסת, עד שיתקבל אישור של רוב הדיירים באמצעות האסיפה הכללית, כלומר ועד הבית. זאת בנימוק לפיו מדובר בשימוש וניהול הרכוש המשותף של כלל דיירי הבית.
רוב מוחלט
על מנת להבין את המחלוקת המשפטית, יש להכיר את יסודה הנורמטיבי. הבניין טרם נרשם כבית משותף בפנקס הבתים המשותפים, אך לא היה ויכוח על היותו כזה. בשל העובדה כי הבית טרם נרשם ואינו מחזיק בתקנון מוסדר משלו, ההוראות התקפות לגביו מופיעות בתקנון המצוי שבתוספת לחוק המקרקעין (התשכ''ט 1969, סעיף 77 ג').
התקנון מורה לבעלי הדירות להתאסף כל שנה במסגרת האסיפה הכללית (ישיבת ועד הבית) ולהחליט בעניין דרכי ניהול והשימוש ברכוש המשותף, בהחלטות שמתקבלות ברוב רגיל. עם זאת, במקרים חריגים שעלולים לפגוע בזכויותיו של בעל דירה, כגון מתן אפשרות לדייר בבניין לעשות שימוש ייחודי בשטח מסוים של הרכוש המשותף, נדרש רוב מוחלט של חברי האסיפה. כך למשל, רוב של 66% בהחלטה לשינוי תקנון הבית המשותף, או של 51% בהחלטה להחלפת ספק גז לבניין. בנוסף, אם מדובר בהחלטה המטילה הוצאות כספיות על אחד מבעלי הדירות, עליו להסכים לכך מפורשות.
במקרה זה המפקחת קבעה, כי שימושים ברכוש המשותף, השוללים את זכותו של דייר אחד או יותר בבניין, חייבים לקבל את אישור האסיפה הכללית ברוב מוחלט.
בהחלטתה הבחינה המפקחת בין כללי שימוש ברכוש המשותף, שנדרשת האסיפה הכללית לקבוע, לבין שימושים ששוללים לצמיתות את זכות השימוש של שאר בעלי הדירות, שיש לקבוע אך ורק בהסכמת כלל בעלי הדירות. המפקחת ציינה כי השימוש ברכוש המשותף כבית כנסת, אינו פוגע או משנה את זכויות בעלי הדירות המתנגדים, שהן הרכוש לא הופקע מהרכוש המשותף ואין מניעה ששאר בעלי הדירות יעשו בו שימושים אחרים.
המפקחת דחתה גם את דרישת המתנגדים לקבל הסכמה של כל בעלי הדירות בבניין להפעלת בית הכנסת, בנימוק לפיו "פרשנות זו אינה עולה בקנה אחד עם החיים בבית משותף, ויהא בה כדי לשתק חיים אלה או למצער לאפשר למיעוט לכפות את דעתו על הכלל".
עם זאת נקבע, כי במקרה זה נדרש רוב מוחלט של בעלי הדירות במסגרת האסיפה הכללית להפעלת בית הכנסת, שכן, מדובר עדיין בשימוש וניהול הרכוש המשותף של כלל דיירי הבית. על כן, המפקחת קיבלה את התביעה והפסיקה את הפעלת בית הכנסת באולם עד שתתקבל החלטה ברוב מוחלט במסגרת התכנסות האסיפה הכללית.
הכותבים הם מפירמת אושרי שלוש עורכי דין ונוטריון המתמחים בנדל"ן
לפנייה לכתב/ת 
