האוצר: ירידה של 13% במכירת דירות באוגוסט
מנתוני האוצר עולה כי בחודש אוגוסט נרכשו 8,300 דירות בלבד - ירידה של 3% בהשוואה לחודש הקודם ושל 13% בהשוואה לאוגוסט אשתקד. סך הדירות החדשות שנמכרו באוגוסט במחירי שוק, לא כולל דירות מחיר למשתכן, עלה ב-7% בהשוואה לחודש הקודם, אך רשם ירידה חדה של 17% בהשוואה לאוגוסט אשתקד
המאמצים של כחלון הביאו לצינון שוק הדיור? משרד האוצר טוען שבחודש אוגוסט נצפתה אחת הרמות הנמוכות ביותר שנרשמו בחודש אוגוסט בעשור האחרון ובכך נמשך הקיפאון השורר בשוק הדיור מאז תחילת 2017, כך לפי סקירת ענף הנדל"ן למגורים שפרסם היום (ב') אגף הכלכלן הראשי במשרד.
בחודש אוגוסט נרכשו 8,300 דירות בלבד – אמנם מספר נמוך לעומת אוגוסט 2016 (כ-9,000 דירות) ובהשוואה לאוגוסט 2015 (8,500 דירות), אבל למעשה לא מדובר ברמה הנמוכה ביותר בעשור האחרון, שכן זו מיוחסת דווקא לאוגוסט 2011, שבה נמכרו רק כ-6,000 דירות - בעיצומה של המחאה החברתית - והרמה הנמוכה הבאה נרשמה באוגוסט 2014 עם 7,000 דירות שנמכרו. אז תוכנית "מחיר למשתכן" אולי ציננה במעט את השוק, אבל לא הביאה אותו לרמתו הנמוכה בעשור האחרון.
בהשוואה לחודש יולי, מספר העסקאות ירד ב-3% ואילו בהשוואה לאוגוסט 2016 מדובר בירידה של 13%. הירידה במספר העסקאות נמשכת מאז פברואר 2017.
במכירת דירות חדשות חלה בחודש אוגוסט ירידה של 4% בהשוואה ליולי וירידה חדה יותר - של 18% - בהשוואה לאוגוסט 2016, ומספרן הסתכם ב-2,400 דירות. בניכוי מכירות במסגרת "מחיר למשתכן" עמד מספר הדירות החדשות שנמכרו על 2,100 באוגוסט – עלייה של 7% בהשוואה ליולי וירידה של 17% בהשוואה לאוגוסט 2016.
בתל אביב נשמרה היציבות; תזרים המזומנים של הקבלנים נפגע
הירידה החדה ברכישת דירות חדשות באוגוסט בהשוואה לאוגוסט 2016 מקיפה את כל האזורים, למעט תל אביב, ששמרה על יציבות שנמשכת מאז אוקטובר 2016. באוצר מציינים שתזרים המזומנים הפוטנציאלי של הקבלנים ממכירת דירות חדשות ירד באוגוסט בשיעור של 4% בהשוואה ליולי ובשיעור של 18% בהשוואה לאוגוסט 2016.
עסקאות המכירה של דירות חדשות שמתבצעות מאז אפריל האחרון נמצאות במגמת ירידה מבחינת המחיר הממוצע (המושפעת לפחות בחלקה משינוי בתמהיל העסקאות). המכירות באזור תל אביב ממתנות את הירידה בתזרים המזומנים של הקבלנים, בעוד שבאזור נתניה ירד תזרים זה בחודשים יוני-אוגוסט בשיעור חד של 40% - כפליים משיעור הירידה הארצי. ירידות חדות נרשמו גם באזור המרכז. "המשמעות היא שקבלנים שאין להם פרויקטים בתל אביב נפגעים יותר מהירידה החדה ברכישת דירות חדשות".
המשקיעים לא ממהרים למכור
גם רכישות המשקיעים הוסיפו לרדת באוגוסט לרמה של 1,500 דירות – ירידה של 7% בהשוואה לחודש הקודם וירידה של 22% בהשוואה לחודש המקביל אשתקד.זאת, בהמשך לירידה בשיעורים דו-ספרתיים מאז אוקטובר 2016. "העמקת הירידה ברכישות המשקיעים בחודש אוגוסט, כאשר כבר בשבוע הראשון שלו פורסמה פסיקת בג"ץ לפיו מס דירה שלישית מבוטל, אין בה כדי להפתיע", נכתב בסקירה, "שכן ניתוחים שערכנו מלמדים שהירידה ברכישות המשקיעים הושפעה במידה שולית מחוק זה".
נתניה מובילה את הירידה ברכישות המשקיעים עם ירידה בשיעור של 20% באוגוסט בהשוואה ליולי ובשיעור של 30% בהשוואה לאוגוסט 2016. רכישות המשקיעים באזור זה הסתכמו בפחות מ-140 דירות – אחת הרמות החודשיות הנמוכות ביותר שנרשמו באזור זה לפחות מאז תחילת העשור הקודם. ירידה זו מסבירה בין היתר את השפל בתזרים המזומנים של קבלנים באזור נתניה ממכירת דירות חדשות.
מכירות המשקיעים ירדו בחודש אוגוסט בשיעור של 6% בהשוואה ליולי – גבוה במעט מהירידה בסך העסקאות בדירות יד שנייה. בהשוואה לחודש אוגוסט 2016, בו פורסמה ההחלטה על הטלת מס דירה שלישית, ירדו מכירות המשקיעים בשיעור חד של 24% - גבוה משמעותית מהירידה בסך העסקאות בדירות יד שנייה. "ייתכן ופרסום פסיקת בג"ץ בתחילת אוגוסט על ביטולו של חוק מס דירה שלישית", טוענים באוצר, "היה בו כדי להשפיע על האטה בקצב מכירות המשקיעים".
* נתונים אלו מתבססים על דיווחי הקבלנים לרשות המסים (בשונה מנתוני הלמ"ס)
למעט חיפה, בה חלה ירידה חדה במשקל "מרובי הנכסים", בשאר האזורים לא חל שינוי משמעותי במשקל "מרובי הנכסים" במכירות, כך שביטולו של חוק מס דירה שלישית לא השפיעה השפעה ישירה על מכירות אלה. "עם זאת", נכתב, "לא מן הנמנע שקיימת השפעה עקיפה על המשקיעים 'הרגילים'".
130 משכורות לדירה
גורם נוסף שהשפיע על האטת קצב מכירות המשקיעים בחודשים האחרונים, ביחס לירידה בסך העסקאות בדירות יד שנייה, היא העובדה שחלה עלייה במכירות משפרי הדיור מתוך מלאי הדירות שבהמתנה. הכוונה היא לדירות הישנות של משפרי הדיור, שכבר רכשו דירה חדשה ועליהם למכור את דירתם הישנה תוך שנה וחצי, אחרת יחוייבו במיסוי כמשקיעים.
ברכישת דירות של זוגות צעירים, מי שזוהי דירתם הראשונה, נרשמה יציבות בחודש אוגוסט בהשוואה ליולי וירידה מתונה בלבד של 3% בהשוואה לאוגוסט 2016. הנתון עומד על כ-3,600 דירות, בתוספת 300 דירות שנמכרו ב"מחיר למשתכן".
גם בירידה ברכישת דירות על ידי זוגות צעירים, בניכוי "מחיר למשתכן", מובילה נתניה, עם 275 דירות בלבד, ירידה של 22% בהשוואה לאוגוסט 2016, בהמשך לשיעור ירידה דו ספרתיים מאז אפריל האחרון. "ניתן להניח כי ירידה זו מוסברת, לפחות בחלקה", נכתב, "בהמתנת הזוגות הצעירים למכרזי 'מחיר למשתכן', כאשר באוגוסט נמכרו הדירות הראשונות במסגרת התוכנית באזור נתניה (במועצה המקומית פרדסיה, הסמוכה). העובדה לפיה גובה ההנחה, במונחים כספיים, לדירות המוזלות באזור זה, כפועל יוצא של מחירי הדירות הגבוהים, הינו בין הגבוהים בהשוואה ארצית, יש בה כדי להעצים את ההמתנה הזוגות הצעירים למכרזים אלה".
לעומת זאת, בירושלים נרשם גידול של 13% לעומת יולי ו-9% לעומת אוגוסט 2016 ברכישת דירות על ידי זוגות צעירים, שרכשו כ-360 דירות. ניתוח רמות השכר של רוכשים אלה מעלה כי מדובר באוכלוסייה שמתאפיינת ברמות שכר נמוכות יחסית. השכר הממוצע למשק בית של זוגות אלה עמד על 11,800 שקל ברוטו, והשכר החציוני עמד על 10,500 שקל בלבד. מחיר ממוצע של דירה עמד על 1.5 מיליון שקל, בדומה למחיר החציוני. מניתוח זה עולה כי מחירי הדירות שרכשו שקולים ל-130 משכורות של בני הזוג. "יש בכך כדי להעמיד בסימן שאלה את מקורות המימון לדירות אלה", נכתב.
לפנייה לכתב/ת 
