קניתם דירה חדשה? המחיר על הנייר הוא רק ההתחלה
מעוניינים לקנות דירה בפרויקט חדש? קחו בחשבון שהמחיר אינו מסתכם במה שכתוב בפרסומים השונים. בפועל, תדרשו להוסיף עד מאות אלפי שקלים עבור הוצאות מיסוי, שדרוגים, שכר טרחה ועוד. כיצד ניתן להפחית את העלויות? מדריך
נתקלתם בפרסום לדירה חדשה במחיר אטרקטיבי ואתם מתחילים לברר פרטים: עוברים על התוכניות, מסתובבים באזור ומדמיינים את עצמכם בדירה החדשה. אך קניית דירה חדשה טומנת בחובה הוצאות נלוות נוספות מלבד המחיר הנקוב בפרסומת.
כתבות נוספות בערוץ הנדל"ן
"מחיר הדירה כלל אינו מסתכם במחיר הקבוע בחוזה. יש להוסיף סכום לא מבוטל עבור הוצאות קבועות ועבור שדרוגים", מסביר מיקי גליה, מנכ"ל האוסמנג'ר ניהול נכסים. "קשה מאוד לנקוב מראש מה יהיה הסכום המדויק, בעיקר כשמדובר בשדרוגים. הצנועים יצטרכו להוסיף עשרות אלפי שקלים בודדים והפחות צנועים יכולים להגיע גם לכמה מאות אלפים".
ההוצאות הנלוות בקניית דירה חדשה
מהן ההוצאות הנלוות בקניית דירה חדשה כולל מיסוי ושדרוגים? בסיועו של גליה, אספנו את פירוט ההוצאות שיש לקחת בחשבון בקניית דירה חדשה:
מס רכישה: מס שיש לשלם למדינה עבור רכישת דירה (חל על כל רכישת דירה ולא רק עבור דירה חדשה מקבלן). המס מתנהל על פי מדרגות מס לפי שווי הרכישה של הנכס. להלן גובה המס שיש לשלם עבור רכישת דירה יחידה:
דירה במחיר של עד 1,623,320 שקל: 0%.
על חלק השווי שבטווח 1,623,320 שקל-1,925,460 שקל: 3.5%.
על חלק השווי שבטווח 1,925,460 שקל-4,967,445 שקל: 5%.
על חלק השווי שבטווח 4,967,445 שקל-16,558,150 שקל: 8%.
על חלק השווי שמעל 16,558,150 שקל: 10%.
שכר טרחת עו"ד: גליה מציין כי ברוב המקרים של רכישת דירה חדשה יש לשלם לעורך הדין המייצג את הקבלן שכר טרחה בסך 5,000 שקל ומע"מ, וזאת בנוסף לשכר טרחת העורך דין שלכם.
עמלת תיווך: במידה שהעסקה התבצעה דרך משרד תיווך, יש לשלם שכר טרחה למתווך, שבדרך כלל נע בטווח של 1.5%-2% מעלות הנכס.
מדד תשומות הבנייה: "בדרך כלל התשלומים לקבלן צמודים למדד תשומות בנייה, וזאת כדי להגן על עצמם מפני עליית מחירי חומרי הגלם ושירותים נלווים", מסביר גליה. "ההצמדה מול הקבלן היא תמיד על יתרת החוב לתשלום.
"המדד מחושב אחת לחודש ומפורסם ב-15 לכל חודש. בשנה האחרונה עלה המדד המצטבר בכ-1.5%", הוא מוסיף. "כך לדוגמה, מי שרכש דירה במחיר של כשני מיליון שקלים בתחילת השנה שעברה, יאלץ להוסיף לקבלן, עקב עלית המדד, סכום של בין אלפי שקלים בודדים ועד כ-25 אלף שקל, תלוי ביתרת התשלום".
תשריטים לרישום הדירה: התשלום עבור תשריטים לרישום הדירה בטאבו עומד על סכום של כ-1,500 שקל לחדר.
פתיחת תיק משכנתא: גליה מסביר כי קונה שאמור לקחת משכנתא ייאלץ לשלם סך של 0.25% מסכום ההלוואה עבור פתיחת תיק. לדוגמה, בלקיחת משכנתא של 800 אלף שקל הסכום לפתיחת התיק יהיה 2,000 שקל.
נוטריון: סך של כ-250 שקל.
עלות חיבור לחברת הגז: תלוי במספר הנקודות. כ-1,100 שקל עבור שתי נקודות.
שדרוגים
גליה מציין כי שדרוגים הוא נושא שפתוח לפרשנויות. "כל אחד והסטנדרטים שלו, היכולות שלו והרצון שלו מבחינת ההשקעה הכספית בשדרוג הדירה. יש שדרוגים שהם בבחינת הכרח כמו מזגן, נקודות חשמל ותקשורת".
לפיכך, הוא ממליץ להכניס כמה שיותר שדרוגים במסגרת המשא ומתן עם הקבלן לגבי שידרוג המפרט. "זכרו שבסופו של דבר מדובר בסכומים גבוהים, ומה שתקבלו מהקבלן יחסוך לכם בהמשך הרבה מאוד כסף", הוא מציין.
מיזוג: רוב הקבלנים נותנים הכנה בלבד למיזוג מרכזי, אך גליה ממליץ להתייעץ עם טכנאי מיזוג לפני שעושים צעד כלשהו, שימליץ לכם האם לעשות מיזוג מרכזי או שניים, או לעשות מזגן בכל חדר.
"לכל אחת מהבחירות יתרונות וחסרות, גם מבחינת עלויות הקנייה וגם מבחינת התשלומים החודשיים בגין השימוש", הוא מסביר. "העלות יכולה לנוע בטווח של 15 אלף שקל ועד עשרות רבות, תלוי בגודל הדירה סוג המזגן ועוד".
נקודת חשמל ותקשורת: "כשתראו את תוכנית החשמל של הדירה, ברוב המקרים תיווכחו לדעת שבמינימום אתם אמורים להוסיף בין 20-10 נקודות, שהן תוספת של 6,000-3,000 שקל", אומר גליה.
מטבח: הקבלן נותן מטבח סטנדרטי, כאשר מחיר מטבח יפה נע בין עשרות אלפים עד מאות אלפים. הכל תלוי בכמה אתם יכולים, מוכנים ורוצים להשקיע.
אמבטיות ושירותים, ארונות, פרזולים רשתות בחלונות ועוד: "שוב, אותו הסיפור", חורץ גליה. "אתם יכולים להסתפק בכמה אלפים בודדים או להגיע לעשרות עד מאות אלפים.
"רוב הקונים לא מסתפקים בסטנדרט של הקבלן, אף על פי שהיום הסטנדרט מכובד וטוב, ומשדרגים את המטבח, דלתות פנים, מתקינים מזגן מרכזי או מזגן בכל חדר, מוסיפים נקודות חשמל, ארונות, ארונות אמבטיה ועוד" הוא מוסיף. "כל התוספות המצוינות יכולות להסתכם בין עשרות למאות אלפי שקלים".
