כך תערכו חוזה שכירות
מצאתם את דירת חלומותיכם (או כמעט), מצאתם את השוכרים המושלמים (או כמעט). הנה מספר דברים שכדאי לדעת, לפני שאתם חותמים על החוזה ולוחצים ידיים. ויש גם חוזה לדוגמא
אחד המשפטים שמלווים אותי כעו"ד העוסק בעריכת הסכמים למיניהם, הוא המשפט הבא: "כשאין על מה לריב, לא רבים". יש אמת רבה במשפט הזה, שאני חוזר עליו לעתים קרובות. ככל שמדובר בעסקה מהותית יותר, זה נעשה חשוב עוד יותר.
אם אתם קוראים את המאמר הזה, מאוד יכול להיות שאתם עומדים בפני עסקה מהותית. יתכן שאתם עומדים להשכיר את הדירה שבבעלותכם לאדם שפגשתם זה עתה, או שאולי אתם עומדים לשכור דירה מאדם זר לחלוטין.
לפני שתרוצו קדימה, אשמח להציע לכם כמה הצעות, בתקווה שזה יסייע לכם להסדיר את היחסים עם הצד השני לעסקה שלכם, בצורה הכי טובה שאפשר.
1. בדקו עם מי אתם מתקשרים
אם אתם המשכירים, בקשו לראות תעודת זהות של השוכר ושל הערבים. רשמו את מספרי תעודות הזהות. כנסו לאתר בנק ישראל ובדקו שאין מדובר בבעלי חשבונות מוגבלים. אין דבר פחות נעים מנטילת ערבויות מאדם ולגלות בעת צרה, שיש לו שמונה עשר תיקי הוצאה לפועל פתוחים, והסיכוי לגבות ממנו כספים הוא אפסי.
אם אתם השוכרים, שימו לב שהאדם העומד מולכם הוא אכן הבעלים הרשומים על הבית, או שיש בידיו ייפוי כוח מהבעלים הרשומים. זה יהיה מאוד לא נעים לחתום על הסכם, לעבור לגור בדירה, ולגלות לפתע שהיא לא שייכת לאדם שהשכיר לכם אותה, אשר לו שילמתם את שכר דירה.
2. בטחונות
מכורח הנסיבות, ברוב המקרים, הביטחונות שמספק השוכר נמוכים משמעותית מערך הדירה. יותר מכך, לרב, הביטחונות אפילו לא משקפים את העלויות שיהיו למשכיר המעוניין לפנות שוכר המסרב להתפנות. אני אפילו לא מציין את התקופה בה אי אפשר להשכיר את הדירה לדייר אחר, מאחר שהדייר הנוכחי לא מתפנה.
אם חשבתם שאפשר לפנות דייר שמסרב להתפנות, בכוח, תגלו שזה לא כל כך פשוט, אפילו אם כתבתם בהסכם שמותר לכם.
לכן, עליכם לוודא לפחות, שבעת צרה, תוכלו לממש את הביטחונות שניתנו לכם בצורה הכי פשוטה ומהירה. למרות שזה לא מקובל בענף השכרת הדירות, כדאי לנסות לבקש ערבות בנקאית מהדייר. היתרון שלה הוא ברור – מציגים אותה לבנק, והוא לא אמור לשאול שאלות – אלא רק להעביר אליכם את הכספים. משם, הבעיה היא של השוכר.
זכרו: צ'קים, שטרות וערבים, הם דבר טוב. אבל כדי לממש אותם תצטרכו, ברוב המקרים, לפנות ללשכת ההוצאה לפועל, דבר הלוקח חודשים, ועלול אף להיות כרוך בשירותיו של עורך-דין שיגבה מכם כסף נוסף.
3. הפרדה ביניכם לבין הרשות
עוד דבר שחשוב לעשות, הוא להגן על עצמכם מפני התנהלות קלוקלת של הדייר מול הרשויות. דרשו ממנו לשנות על שמו, את הרישום בעירייה, בחברת החשמל ובכל גוף אחר המספק שירותים לדירה. אחרת, במידה שהוא לא ישלם, ירדפו אחריכם, ואתם תיאלצו לשלם ולרדוף אחרי הדייר. כמובן שדרישה זו סבירה, בתנאי שמיד עם תום השכירות משנים חזרה את הרישום.
4. חשבו קדימה
כמשכירים אתם עשויים לרצות למכור את הדירה. ודאו שיש לכם זכות להביא מבקרים לדירה, ולהיכנס אליה בעצמכם. כמו כן, ודאו שמותר לכם למכור את הדירה, בכפוף לכך, שהרוכש יטול על עצמו את המחויבות שלכם כלפי השוכר.
כשוכרים, אתם עשויים לרצות לעזוב באמצע השכירות. לפעמים אין כסף. לפעמים העבודה דורשת מעבר דירה. ודאו שמותר לכם להביא דייר חלופי, במגבלות סבירות כמובן, קרי, אינו בעל רקע פלילי, פשוט רגל, וכיו"ב.
5. תיקונים
מי מבצע מה? האם בעל הבית צריך לתקן כל פגם שנוצר בדירה או בציוד שנשאר בה? מה לגבי נזק שגרם המשכיר? למרבה הצער קשה למצוא פתרון שהוא הוגן לשני הצדדים, שהרי תמיד יש ויכוח מי האחראי לנזק. ודאו שאתם מוכנים לחיות עם מה שכתוב בהסכם – ועם ההוצאות שעשויות להגיע.
כבר היו מקרים שבהם דייר סרב לשלם את שכר הדירה בטענה שקיזז ממנו את הסכומים שהיה עליו לשלם כדי לתקן פגם מסוים, שלדעתו היה על המשכיר לתקן.
6. מצב הדירה
תעדו את מצב הדירה לפני הכניסה אליה. אם אתם הדיירים, זה עשוי לשמש אתכם בסיום ההתקשרות, אם בעל הבית יטען שמגיע לו פיצוי על תיקונים שיש לבצע לדירה. אם אתם בעלי הדירה, זה עשוי לשמש אתכם כראיה שנגרם לדירה נזק.
7. כניסה לדירה
אם אתם המשכיר, ודאו שמותר לכם להיכנס לדירה ולבדוק שמצבה תקין. אם אתם השוכרים, ודאו שזה לא יכול לקרות בכל שני וחמישי.
כמובן שאין לראות באמור שיעור ממצה בדיני חוזים. אני ממליץ בחום להיעזר בעורכי דין כשמבצעים פעולות משפטיות, אך מודע לכך שרבים אינם עושים זאת בעת שהם מתקשרים בהסכמי שכירות. לכן, אני מצרף נוסח לדוגמא של חוזה שכירות. זכרו, שלכל מקרה הנסיבות שלו וההסכם המובא אינו בהכרח מתאים לכל מקרה ומקרה.
הכותב הוא עו"ד שותף במשרד עורכי הדין אברהם מורן ושות', ומנהל פורום חוק ומשפט ב-ynet.
