בנפתולי המשכנתא

זוג צעיר		גרירת משכנתא		דירה לאם		בונים בית
מסלולי המשכנתאות

גם למי שכבר לקח משכנתא חשוב לקרוא את הכתבה הזאת. נטילת משכנתא כבר אינה עסקה חד-פעמית: הריבית הקבועה התייקרה, רבים מעדיפים ריבית משתנה, אחרים מבקשים לגרור את המשכנתא, להחליף אחת באחרת, או לסגור אותה לפני פקיעתה. יחד עם החלופות השונות הגיע גם הבלגאן, ומי שאינו מתמצא, כמובן מפסיד כסף. לפעמים המון כסף. מסלולים שונים, למשל, מאפשרים לשנות את תנאי ההלוואה תוך כדי תקופת ההחזר, ולכן חשוב לעקוב אחרי ההתפתחויות ולנצל הזדמנויות. כך, לדוגמא, ניצלו רבים את ירידת הריבית בתחילת השנה ועברו מהמסלול שבו היו למסלול חדש של ריבית קבועה בשיעור של 5% בשנה. להלן רשימה קצרה של הדברים שחשוב לדעת לפני שלוקחים משכנתא:
1. לא תמיד כדאי לקנות דירה. ככל שיש ברשותכם פחות כסף (הון עצמי), והמשכנתא שאתם לוקחים מהווה נתח גדול יותר ממחיר הדירה, כך חלקה של הריבית בהחזרים גדול יותר. במילים אחרות: מבחינה כלכלית עדיף לדלפונים לשכור דירות ולא לקחת משכנתאות גדולות. בחו"ל מודעים רבים לחישוב הזה ומעדיפים לשכור דירות. הישראלים, לעומת זאת, רוצים ברובם דירה בבעלותם.
2. ההחזר החודשי הולך וגדל. נוסף עליו יש לשלם גם ביטוח נכס וביטוח חיים ללווים. כדי לא להגיע למצב שבו אי-אפשר לעמוד בתשלום החוב, יש לוודא שסכום ההחזר החודשי אינו עולה על 30% מההכנסה החודשית נטו של משק הבית. בתקופת המיתון הנוכחי כדאי להיות אפילו שמרנים עוד יותר.
3. חשוב להכין היטב את שיעורי הבית. קחו דף והכינו רשימה: כמה כסף אתם צריכים? כמה יש לכם עכשיו? כמה תוכלו להחזיר בכל חודש? עד כמה בטוח מקום העבודה שלכם? כמה כסף יתפנה לכם בוודאות בשנים הקרובות (לא מהפיס או ירושה מהסבתא). בדף הזה תמלאו את ההצעות שקיבלתם מהבנקים בנוגע למסלולים השונים, ואחרי שתבחרו את המסלול שמתאים לכם, בקשו הצעות לריבית עבור המסלול שבחרתם.
4. כשמשווים בין שיעורי ריבית בבנקים שונים, חשוב לוודא שמדובר בריבית האפקטיבית השנתית.
5. את ההצעות מהבנקים יש לבקש בכתב. חשוב לזכור: הריבית שהציעו לכם נשארת בתוקף במשך 10 ימי עסקים בלבד.
6. תנאי המשכנתא משתנים מבנק לבנק, מסניף לסניף ואפילו מיום ליום. לדוגמא, מוקש רציני נעוץ בנוסחת החידוש בהלוואות במסלול של ריבית משתנה. זו יכולה לנוע בין ממוצע ריביות, ועד ממוצע ריביות ועוד 1.5% בשנה (הצעה גרועה מאוד, כמובן).
7. התאימו את המשכנתא למצבכם הפיננסי. אתם הולכים להגדיל את המשפחה או, לחלופין, אתם לקראת סיום הלימודים וצופים עלייה ניכרת בשכרכם? קחו זאת בחשבון, אבל בצורה שמרנית. אם יש לכם תוכנית חיסכון משמעותית, שתגיע לסיומה בקרוב, כדאי לקחת משכנתא בגובה החיסכון, אך במסלול שמאפשר פירעון מוקדם ללא קנס. יש משכנתאות שמאפשרות בשנים הראשונות לשלם החזרים חלקיים בלבד (למשל, רק את הריבית) או שתחילת ההחזרים נדחית למועד מאוחר יותר. זהו פתרון סביר למי שצופה גידול של ממש בהכנסותיו, אך חושש שבהווה יחנקו אותו תשלומי ההחזר.
8. ברגע שמתעוררים קשיים בהחזרים, יש להודיע על כך מיידית לבנק ולנסות להגיע לפריסה יותר נוחה.
9. בואו לבנקים כמו לפגישת עסקים, כי המראה קובע, ועוד איך. בואו עם קלסר מסודר, בלי ילדים קטנים, לאחר שקבעתם פגישה מראש בטלפון.
10. ענף המשכנתאות הוא שוק, והבנקים מצפים שתתמקחו על הריבית. אם לא תתמקחו, תהיו הפראיירים היחידים שמשלמים ריבית טבלה.
11. השוק מצוי במיתון כבד, וזה הזמן ללחוץ על קבלנים שיתנו לכם הלוואות בריבית נמוכה.
12. למי שכבר לקח משכנתא: כדאי לעקוב אחר שיעורי הריבית במשק. ריבית קבועה של 5% בשנה נחשבת לכדאית לאורך שנים. לכן אם אתם משלמים ריבית מעל - 5% במסלול קבוע או משתנה - והריבית תרד שוב ל-5%, כדאי לבדוק אפשרות לפירעון מוקדם או למיחזור ההלוואה הקיימת (דהיינו להחזרת ההלוואה הקיימת באמצעות נטילת הלוואה חדשה, בתנאים טובים יותר). כיום עומדת הריבית על כ-7% בשנה, ולכן לא כדאי לקחת משכנתא במסלול של ריבית קבועה, כי רוב הסיכויים שהריבית תרד בעתיד.
רם אמית, יו"ר הדירקטוריון של חברת אם-סי-פי, חברה לייעוץ משכנתאות, אומר כי רוב הישראלים חוששים מתהליך לקיחת המשכנתא וממורכבותו. ואכן, סקר שערך באחרונה מכון ברנדמן ביוזמת החברה העלה כי 92% מבעלי המשכנתאות סבורים שתהליך רכישת המשכנתא מורכב וקשה להבנה, וכי 66% מבעלי המשכנתאות בישראל אינם מבינים כלל את כל מרכיבי המשכנתא, אף שהתחייבו ל-20 שנה. עוד התברר בסקר כי השיקול המכריע לגבי רוב הציבור בבחירת המשכנתא הוא גובה הריבית. 40% מהנסקרים ציינו כי לקראת רכישת המשכנתא הם ביקרו יותר משש פעמים בבנקים למשכנתאות.
בסיוע היועצים של חברת אם-סי-פי נתפרות להלן משכנתאות לסוגים שונים של לקוחות.




זוג צעיר מחפש בית בצפון


אורן וחגית נישאו לפני כשנתיים ומעוניינים עתה לרכוש נכס במושב בצפון הארץ. עלות הבית (יד שנייה) שבו חשקה נפשם: 197 אלף דולר (945 אלף שקל). לזוג הון עצמי בסך 240 אלף שקל מכספי החתונה ומתמיכה של ההורים. המשכנתא שתעמוד לרשותם כזכאי משרד הבינוי והשיכון תעמוד אף היא על 240 אלף שקל, כולל מענקים לאיזור עדיפות א'. לסכום זה יצטרכו איפוא בני-הזוג להוסיף הלוואת בנק בסך 465 אלף שקל. הבנק מוכן לתת להם הלוואה עד לגובה של 705 אלף שקל, שהם 75% מערך הנכס.

המצב הפיננסי

שני בני-הזוג עובדים כשכירים - היא כמורה (3,800 שקל בחודש נטו) והוא כמנהל פרויקטים (4,300 שקל נטו בחודש). ההחזר החודשי עבור הלוואת הזכאות יעמוד על 828 שקל בחודש. בכל חישוב אפשרי לא יפחת סך ההחזר החודשי הכללי מ-3,820 שקל (כולל ההלוואה המשלימה). כיום גרים בני-הזוג בשכירות ומשלמים שכר דירה בגובה של כ-3,000 שקל בחודש.

העצה שלנו

החזר של 3,000 שקל בחודש הוא גבוה ויעיק עליהם מאוד, אך עדיין יכול להיחשב סביר. לעומת זאת, החזר בגובה של 3,820 שקל בחודש כבר מתקרב למחצית מההכנסה החודשית המשותפת של בני-הזוג.
הניסיון מלמד שזוגות צעירים אינם מצליחים לעמוד לאורך זמן בהחזר הנוגס קרוב למחצית מהכנסתם.

שורה תחתונה

לבני-הזוג מומלץ לרכוש נכס בעלות נמוכה יותר, כך שהחזר משכנתא לא יעלה על 3,000 שקל בחודש ועדיף שיהיה אף נמוך יותר. בית החלומות יצטרך לחכות לימים טובים יותר.




זוג מעוניין לגרור



שמואל ועליזה מעוניינים להחליף את דירתם הנוכחית בדירה מרווחת יותר. עלות הדירה החדשה: 808 אלף שקל. עלות הדירה הישנה: 667 אלף שקל. הזוג כבר משלם משכנתא עבור הדירה הישנה. סכום ההחזר החודשי: כ-2,600 שקל. המשכנתא הקיימת מחולקת לשלושה מסלולים, והסכום הכולל שנותר לבני הזוג להחזיר מגיע לכ-290 אלף שקל.

המצב הפיננסי

לבני הזוג יש שתי חלופות בסיסיות לנטילת המשכנתא החדשה, שנועדה לממן את ההפרש בין שווי דירתם הנוכחית לשווי דירתם החדשה:
1. גרירת המשכנתא על כל המסלולים ולקיחת הלוואה נוספת - מהלך שיגדיל את ההחזר החודשי שלהם ל-4,050 שקל.
2. החזר המשכנתא הקיימת בכל המסלולים באמצעות משכנתא גדולה חדשה, שתספיק גם למימון ההפרש במחיר בין הדירה החדשה לדירה הישנה. סך ההחזר החודשי יגיע במקרה כזה לכ-3,300 שקל.
על-פי הפרופיל הפיננסי הנוכחי של בני הזוג הם יוכלו לעמוד בהחזר חודשי מרבי של כ-3,600 שקל.

העצה שלנו

לבחור במסלול השני, דהיינו לפרוע את כל ההלוואות הקיימות באמצעות משכנתא חדשה ל-25 שנה. אם הזוג אכן יבחר באופציה הזאת, מומלץ לו לחלק את הסכום הכולל של 503,000 שקל (ההפרש במחיר הדירות + עלות הפירעון של המשכנתא) ל-3 מסלולים: 160 אלף שקל בריבית קבועה. זהו מסלול סולידי שלא טומן בחובו הפתעות בהמשך הדרך. אולם במסלול הזה יש לרוב פחות גמישות בכל הנוגע לפירעון מוקדם; 100 אלף שקל בריבית משתנה. במסלול הזה ניתן לסלק בנקודות חילוף הריבית את ההלוואה או חלק ממנה (לא פחות מ-10%) ללא עמלת היוון בגין הפרשי הריבית; 250 אלף שקל בריבית חצי קבועה. מדובר בשילוב של משכנתא בריבית קבועה ובריבית משתנה, שכן נקודת שינוי הריבית נקבעת לאחר 12 שנים. בנקודת החילוף ניתן לפרוע את המשכנתא בפירעון מוקדם ללא עמלת היוון - בכפוף להודעה מוקדמת.

שורה תחתונה

מאמצים את ההמלצה, שמתאימה ליכולת ההחזר החודשי, ואשר מפזרת סיכונים - צעד שהוא חשוב נוכח אי-הוודאות הכלכלית בתקופה הנוכחית. ראוי לשים לב שההלוואה שנלקחה (510 אלף שקל) גבוהה במקצת מסכום ההחזר הכולל (503 אלף שקל). הדבר נועד כדי לממן הוצאות נלוות לרכישת הדירה, הנאמדות בכ-2,500 דולר (הערכת שמאי, ביול, פתיחת תיק ועוד).




עובדת היי-טק, אם חד-הורית, רוצה דירה




מירי, עובדת בחברת היי-טק, אם חד-הורית לילדים בני 4 ו-6.

המצב הפיננסי

הכנסתה גבוהה על-פי הסטנדרטים המקובלים בישראל (כ-9,000 דולר בחודש, שמקורם במשכורת, בתשלום דמי מזונות מבעלה לשעבר ומשכר דירה שבבעלות משפחתה). לאחר שהתגרשה מכרו היא ובעלה לשעבר את דירתם המשותפת, ועתה היא רוצה לקחת משכנתא בסך 510 אלף שקל, לצרפה להון העצמי שברשותה ולרכוש לעצמה דירה מרווחת.

ההמלצה שלנו

לחלק את ההלוואה לשלושה מסלולים: 1. מסלול דולרי - 110 אלף שקל, מכיוון שחלק מהכנסותיה צמוד לדולר. ההכנסות הצמודות לדולר (כתוצאה מדמי השכירות) מספקות הגנה מפני שינויים בשער הדולר.
2. מסלול צמוד מדד בריבית המשתנה כל חמש שנים - 200 אלף שקל. הלקוחה תוכל לסלק חלק מההלוואה בשנים הקרובות, ומסלול זה מאפשר פירעון מוקדם בנקודות שינוי הריבית ללא חשיפה לעמלות היוון, שעלולות להגיע לעשרות אלפי שקלים. יתר על כן, המסלול הזה מאפשר ריבית נוחה מאוד בתקופה הראשונה של החזר ההלוואה.
3. מסלול צמוד מדד בריבית חצי קבועה או קבועה - 200 אלף שקל. זהו מסלול סולידי, באופן יחסי, המאפשר ללקוחה פעם אחת במהלך חיי ההלוואה (בנקודת שינוי הריבית) לסלק את ההלוואה או חלק ממנה ללא חשיפה לעמלת היוון בעת הפירעון המוקדם. ההחזר החודשי הצפוי בכל שלושת המסלולים ביחד: 3,360 שקל (לא כולל ביטוחים) ל-20 שנה.


זוג בונה בית צמוד קרקע



עופר ודנה רכשו קרקע לבנייה עצמית במושב באיזור גדרה. הבנק אישר להם משכנתא בגובה 70% מעלות הפרויקט שהוערך בכ-258 אלף דולר, (כלומר הבנק אישר להם לקחת הלוואה בגובה של 180 אלף דולר, שהם כ-850 אלף שקל).

המצב הפיננסי

בבעלותם דירה שערכה כ-110 אלף דולר, שאותה הם מתכוונים למכור. סך כל הכנסות של המשפחה (מהמשכורות של שני בני-הזוג) הן כ-18 אלף שקל בחודש. יש להם הון עצמי בסך כ-200 אלף שקל. עלות הבנייה נאמדת בכ-500 אלף שקל. הזוג מתלבט אם להוציא את כל חצי מיליון השקלים מהבנק ולהעבירם לקבלן הבונה, או לשחרר את הכסף בהדרגה מהבנק ולהעבירו לקבלן לפי התקדמות הבנייה. במקרה כזה מסתכנים בני-הזוג בעליית הריבית או בעליית שער הדולר - מה שיחייב אותם להגדיל את התשלומים השקליים לקבלן.

שורה תחתונה

בכל מקרה יש להעביר לקבלן כספים אך ורק לפי התקדמות הבנייה. הסיכון שהקבלן יפשוט את הרגל, וכל הכסף יירד לטמיון, חמור יותר מכל עלייה אפשרית של בריבית או בשער הדולר.
מסלולי ההלוואה המומלצים: 50% מההלוואה במסלול צמוד דולר ל-20 שנים, כי הניסיון מלמד שבטווח הארוך הדולר עולה פחות משיעור המדד; 25% מההלוואה במסלול פריים ל-20 שנה. היתרון: הקרן יורדת בוודאות כבר לאחר ההחזר החודשי הראשון. כל עלייה בריבית אינה משפיעה על יתרת הקרן, אלא על ההחזר החודשי בלבד; 25% מההלוואה בריבית משתנה צמודת מדד.
הסכום הכולל של ההחזר החודשי בשלושת המסלולים ביחד: 5,580 שקל בחודש.




המסלולים



גמישות או קשיחות, מדד או דולר

הלוואה צמודת מדד במסלול של ריבית קבועה. זהו שידוך שתנאיו אינם משתנים לכל אורך חיי ההלוואה. ריבית של כ-5% נחשבת לכדאית, אבל היום כבר קשה מאוד למצוא הצעות כאלה.
הלוואה צמודת מדד במסלול של ריבית משתנה. במסלול הזה משתנה הריבית אחת לתקופה מסוימת: שנה, שנתיים וחצי ואפילו חמש שנים. היתרון: בשנה הראשונה מקבלים הנחה גדולה בריבית. החיסרון: אי-ודאות. אין שום אפשרות לדעת מה יהיה גובה הריבית בשנים הקרובות. אפשר שהיא תרד, ואז כל מי שנמצא במסלול הזה ירוויח, ואפשר שהיא תעלה. במסלול הזה יש המון מוקשים, שכדאי לשים לב אליהם. העיקרי שבהם: באיזו נוסחה מחשב הבנק את הריבית המשתנה.
הלוואה צמודת דולר. אף שבימים האחרונים נמצא הדולר במגמת היחלשות, הרי עבור מרבית משקי הבית זהו מסלול מסוכן. המסלול הזה מומלץ רק למי שיש לו הכנסות בדולרים או צמודות לדולר (למשל משכר דירה). מי שמשתכר בשקלים ובוחר במסלול הזה חושף את עצמו לשינויים בשערי המטבעות. חשוב לזכור שמשכנתא אינה זירה להימורים.
הלוואה צמודת פריים. מדובר בהלוואה שאינה צמודה למדד, אלא לריבית הפריים, שהיא הריבית הבסיסית במשק (עומדת כיום על 10.6% בשנה). היתרון העיקרי של המסלול הזה: גמישות רבה. ניתן בכל חודש לעבור למסלול אחר.