טרנד חדש בתל אביב: עוברים לגור במשרד הישן

בשבוע שעבר הושלם הליך יוצא דופן בעיריית תל אביב: העירייה אישרה להסב את ייעודו של מגדל המשרדים בית גיבור, הסמוך לחוף הים, ולבנות בו 52 דירות למגורים ו־78 דירות נופש. המגדל נבנה בשנות השישים ונתפס כיום כמיושן מאוד לעומת מבני המשרדים שנבנו בשני העשורים האחרונים בגוש דן. ההחלטה של עיריית תל אביב הביאה גורמים בשוק הנדל"ן התל אביבי להעריך כי בכך נסללה הדרך ליזמים שמנסים כבר שנים לקבל אישורים לתוכניות כאלה במתחמי משרדים נוספים.

"יש לא מעט בנייני משרדים ישנים בתל אביב שמצבם דומה, ויכולים להיות פתרון למצוקת שוק ההשכרה למגורים לצעירים", אמר בסוף השבוע ג'קי מוקמל, יו"ר ומנכ"ל משותף של חברת ייעוץ הנדל"ן מ.א.ן נכסים. לאורך העשור האחרון ניסו לא מעט יזמים לאשר שינוי ייעוד כזה בתל אביב, אך עד לאחרונה הם נתקלו בחומה בצורה. היות שדמי הארנונה במשרדים גבוהים בעשרות אחוזים מארנונה על מגורים בעיר, בעירייה התעלמו במשך שנים ארוכות מהאפשרות לספק פתרון מגורים מהיר.

יותר מדי מגרעות

מגדלי משרדים ישנים בתל אביב סובלים מכמה בעיות מרכזיות הפוגעות ברווחיותם: הראשונה היא יחס ברוטו לנטו גרוע. המשמעות היא שהשטחים הציבוריים בהם תופסים הרבה מקום על חשבון השטח בפועל שבו משתמשים שוכרים ובעלי משרדים. בעיה נוספת היא המערכות המיושנות, שעלויות אחזקתן גבוהה מאוד ושצורכות חשמל רב.

בעיה שלישית היא דמי שכירות נמוכים ביחס לדמי השכירות בשוק המגורים, ובעיה משמעותית נוספת, המקשה עוד יותר על בעלי המגדלים שאינם ממוקמים בסמוך לנתיבי איילון, היא הנגישות המוגבלת של השוכרים הפוטנציאליים אל מרכז העיר. כאשר מצרפים לכך את בעיות החניה במרכז תל אביב ואת האלטרנטיבות שנוצרו במגדלי המשרדים החדשים, הירידה בתפוסת המשרדים בבניינים הישנים היא אך מתבקשת.

לדברי מוקמל, הבניינים עם הפוטנציאל הגדול ביותר להפוך למתחמי השכרה למגורים הם אלה שממוקמים קרוב לאזורי מגורים ואינם משולבים בסביבה: "הסבת הבניינים למגורים, אם תתבצע בצורה נכונה, תיצור לופטים קטנים של עד 2 חדרים להשכרה בלבד, ותוכל לספק בתוך פרק זמן קצר מאות דירות במיקום אטרקטיבי ובמחירים נוחים לאוכלוסייה צעירה. המודל עובד בכל העולם, ואין שום סיבה שלא יעבוד גם בארץ".

היבט נוסף של הסבת ייעוד מגדלי משרדים ישנים למגורים הוא טיפול בבעיית החניה הקשה במרכז העיר. "מכיוון שחלק גדול מהשוכרים העתידיים לא יחזיקו כלי רכב", אומר מוקמל, "ניתן יהיה להפוך את חניוני המגדלים לחניונים ציבוריים בכל אותם אזורים אשר סובלים ממצוקת חניה קשה".

רווח נאה ליזמים

אף על פי שהרעיון נשמע כהשקעה טובה, צריך לזכור כי עלות הסבת המגדלים אינה מבוטלת וצפויה לעמוד על כ־3,000 שקל למ"ר. עם זאת, מוקמל מעריך כי אם העירייה תאשר ליצור במגדלים הישנים דירות של 45 מ"ר, השילוב בין הביקוש הרב לדירות קטנות במרכז תל אביב ובין תמריצי מיסוי ליזמים עשוי להניב רווחים נאים.

"פעם היה זה חלומו של כל בעל מגרש: שהנכס שלו יושבח ויוסב למסחר ולמשרדים", אומר השמאי חיים אטקין. "המצב כיום הפוך, ולדעתי אנחנו עומדים בפתחה של תקופה שבה הסבת משרדים למגורים באזורי ביקוש תהפוך לתופעה. אין סיבה שפירמת עורכי דין או ראיית חשבון תחזיק עשרות או מאות מטרים רבועים של משרדים; תשלם דמי שכירות, ארנונה; תרכוש ציוד משרדי, טלפונים פרטיים, כיבוד, ארוחות, חניה, חשמל, מים, דמי אחזקה ועוד, כשאפשר לספק לכל עובד מחשב בעלות של 2,000 שקל עם מודם סלולרי בעלות חודשית של 130 שקל, כדי שהעובד יוכל לנהל את תיקי הלקוחות כשהוא יושב בביתו או בבית חמותו, או אפילו בחוף הים".