בשיתוף בנק מסד
2021 רשמה שיא נוסף בהיקף המשכנתאות שנלקחו על ידי אזרחי ישראל: על פי נתוני בנק ישראל, במהלך השנה ניתנו משכנתאות בהיקף של 116.1 מיליארד שקלים, שיא חדש ונתון גבוה בכ־50% מהשיא הקודם, שנרשם ב־2020, אז עמד היקף המשכנתאות על 78 מיליארד שקלים.
המשכנתא הממוצעת בישראל עומדת נכון להיום על כ־1 מיליון שקלים. עבור מרבית הישראלים, מדובר על ההתחייבות הפיננסית הגדולה והחשובה ביותר שיעשו במהלך חייהם, התחייבות אשר "קושרת" אותם לבנק למשך שנים רבות.
על מנת לעזור לכם לצלוח את התהליך בצורה נבונה וחלקה יותר, אספנו מספר נקודות חשובות שכדאי לקחת בחשבון בדרך לבית משלנו.
לפני הכול - מה צריך לבדוק לפני שיוצאים לדרך?
מצאתם דירה שמצאה חן בעיניכם? מעולה. עוד לפני שפונים לבנקים לקבלת הצעות מחיר, חשוב להבין מספר פרמטרים חשובים כדי להגיע מוכנים. "לפני הכול, צריך לבדוק ולהעריך את העלות המלאה של הדירה הנרכשת", אומר רון כהן, מנהל מחלקת שיווק ומכירות בבנק מסד, "חשוב לשים לב בעיקר להוצאות רכישה כמו מס רכישה, תיווך, שכר טרחה של עורך דין, היטלים ואגרות. יש כמובן הוצאות נוספות כמו שיפוצים בדירות יד שנייה ושדרוגים ותוספות בדירה מקבלן, ובנוסף גם הפרשי הצמדה, שיכולים להגיע לסכומים גדולים מאוד במקרה של רכישת דירה חדשה".
לאחר מכן, יש לחשב את ההון העצמי העומד לרשותנו. "הון עצמי יכול להגיע מחסכונות, סיוע מההורים, תמורה מנכס קיים, ירושות ועוד", אומר כהן. בשלב זה, החשבון פשוט למדי - הפחתה של ההון העצמי מהמחיר המשוערך של הדירה, כולל התוספות כאמור, תיתן את סכום המשכנתא הנדרש.
"כעת עלינו לבדוק האם יש לנו יכולת לעמוד בתשלומים, ובאיזה אופן", אומר כהן, "לבדיקת יכולת ההחזר יש לחשב את ההכנסה הפנויה של הרוכשים - הכנסה נטו של משק הבית בניכוי הלוואות ותשלומי חובה אחרים. החזר המשכנתא יכול להיות עד כ־30% מההכנסה הפנויה המשותפת של כלל המשתכרים בבית".
עוד מרכיב חשוב שיכול לחסוך לכם המון ולהתאים את המשכנתא לצרכים ולמצב שלכם, הוא בדיקה של ההטבות האפשריות שאתם יכולים לקבל בבנקים השונים. "ישנן אוכלוסיות מסוימות המקבלות הטבות ייחודיות, כמו אנשי כוחות הביטחון, שוטרים וסוהרים, או מורים", אומר כהן, "ישנם בנקים המעניקים הטבות לקהילות שונות, ונותנים בנוסף גם ליווי מקצועי המביא בחשבון את הצרכים הייחודיים של האוכלוסייה ואת המאפיינים שלה".
קהילת המורים, לדוגמה, היא אוכלוסייה עם יציבות תעסוקתית, זמן פנוי יחסית לטיפול במעבר בחודשי הקיץ, והכנסה אשר עולה באופן מובנה ככל שהוותק נצבר. "אם ניקח למשל מורה עם ניסיון של 10 שנים, נשוי ואב טרי, הוא יכול לדעת באופן כמעט ודאי את אופק ההכנסה שלו לשנים קדימה, בשילוב התוכניות להרחבת המשפחה, הכנסות/הוצאות עתידיות ועוד פרמטרים רבים שיעזרו לו לקחת את המשכנתא המיטבית עבורו מול המומחים בבנק", אומר כהן, "כמורה חשוב שהוא יעשה מחקר ויבין היכן אפשר לקבל תנאים מיוחדים למורים ומהי המשמעות שלהם בהשוואה להצעות בשאר הבנקים".
כל מי שאי פעם לקח משכנתא או שקל לקחת אחת מכיר את הבלבול שנגרם כשהבנק מציג בפניך הצעה, והיא מורכבת משלל מספרים שאת משמעותם רובנו לא ממש מבינים. אז בורו ננסה לעשות סדר. כל משכנתא מורכבת מתמהיל של מסלולים שונים ונפרדים, שבכל אחד מהם החזרים וריביות אחרות, וכולם נקבעים בעת לקיחת המשכנתא (וניתנים לשינוי על ידי מִחְזוּר המשכנתא בהמשך הדרך, על פי תנאי ההלוואה). המסלולים הנפוצים הם ריבית משתנה צמודה למדד, ריבית קבועה לא צמודה, ריבית הצמודה לפריים וריבית צמודה למט"ח.
לשם גיבוש התמהיל הנכון מול המומחים למשכנתאות בבנק, כדאי לקחת בחשבון מספר גורמים. למשל, "האם צפויה עלייה בשכר, או אולי ההיפך? האם חיסכון מסוים כמו קרן השתלמות עומד להשתחרר? האם יש צפי לעלייה בהוצאות, או אולי דווקא סיוע עתידי שצפוי להתממש רק בעוד מספר שנים, למשל עזרה מההורים או קבלת ירושה", מסביר כהן.
לדבריו, חישוב ההחזר של המשכנתא הוא מורכב, "כי יש לחשב החזר של כל מסלול בנפרד. ניתן לעשות זאת בעזרת מחשבוני המשכנתא הנמצאים באתרי הבנקים. חשוב מאוד לזכור שלא ניתן להשוות בין תנאי המשכנתאות שהציעו לכם בכל בנק אם התמהילים לא זהים".
ומאחר שתמיד טוב להשוות, כי יש הבדלים גדולים בין הצעה להצעה, וזו גם דרך שיכולה לפעמים לעזור לכם לשפר את התנאים שהוצעו לכם, דאגו לבקש הצעות עם תמהיל זהה מכל גורם שפניתם אליו.
כהן מסכם ואומר כי יועצי המשכנתאות בבנק מהווים גורם מסייע שכדאי להשתמש בו. "התפקיד שלהם הוא לפשט ולהבהיר את התהליך, לסייע ללקוחות וללוות אותם עד לקבלת המשכנתא. היועצים בבנק ישתדלו להרכיב הצעה עם התמהיל שנכון ומתאים ביותר לכל לווה, בהתאם לצרכים וליכולות שלו או שלה, ותוך הסתכלות לעתיד ולשינויים הצפויים".
בשיתוף בנק מסד
