מגדלים לאלפיון העליון ומגדלים למעמד הביניים, מגדלים במרכז ומגדלים בפריפריה, מגדלים על ההר ומגדלים על החוף, מגדלי מגורים, מגדלי משרדים, מגדלים למשפחות, מגדלי "צעירים", מגדלים לכולי עלמא, מגדלים. התופעה שמצליחה סוף סוף לאחד את אזרחי ישראל (היהודים, לפחות): מגדלים. בתל אביב ובירושלים, בפתח תקווה ובלוד, באשקלון וברחובות. בכל עיר מופיעים להם מגדלים כפטריות אחרי הגשם, ולרגע נדמה כי שכחנו כיצד לבנות משהו אחר. והנה - האומה שפעם התאפיינה בשיכוני רכבת, החליטה תוך פרק זמן קצר שהיא נוסקת לשמיים.
המנופים שניבטים מכל פינה מתיישבים עם הנתונים המספריים: אחוז התחלות הבנייה של מגדלים (בני 16 קומות ומעלה) מסך התחלות הבנייה עמד בעשור הקודם על שיעור שנתי ממוצע של כ-13 אחוז. ב-2021 כבר עמד השיעור על 20 אחוז, וברבעון הראשון של 2022 אף טיפס ל-30. אולי קצת הגזמנו? האם עצרנו לבחון את האובססיה החדשה ואת ההשפעות שלה? ואיך יהיה בעתיד לגור במגדל שהתיישן? אך בראש ובראשונה – מדוע אנחנו בונים כל כך הרבה מגדלים?
ההנחה הרווחת היא שאין ברירה. ישראל מצטופפת. ב-2050 צפויה האוכלוסייה להכפיל את עצמה. לא נוכל עוד להתגורר בדלילות היחסית של היום, זה נכון. אבל האם רק מגדלים יכולים לספק את הסחורה? לפי פרופ' רחל אלתרמן, מחוקרות תכנון הערים הבכירות בארץ, עמיתת מחקר במוסד שמואל נאמן, ולאחרונה אף חברה באקדמיה הלאומית הישראלית למדעים, התשובה ברורה: "מגדל רק עושה את האשליה של ניצול המגרש", היא מסבירה. "בפועל בין מגדל למגדל חייבים מרווח גדול כדי למנוע מנהרות רוח, כדי למנוע קרינה הדדית, כדי למנוע איי חום. גם בשביל להתקין מתקנים פוטו-וולטאיים אנכיים (לייצור אנרגיה סולארית על גבי הקירות, א"ק), כפי שיקרה בעתיד, צריך מרחקים גדולים".
במילים אחרות, הניצול היעיל כביכול של הקרקע בשטח המגדל, מתקזז עם השטחים הפתוחים שנותרים סביבו בלית ברירה. לעומת זאת, היא מסבירה, "אם לוקחים מגדל ו-'משכיבים' אותו לאורך הרחוב, זה עובד יופי. מבנים של שבע או שמונה קומות לאורך דרך מייצרים צפיפות נהדרת". ולכך יש דוגמאות למכביר – פריז, למשל, מתהדרת בצפיפות הגבוהה פי שלושה מזו שבתל אביב, ללא מגדלים כלל. "אז האם מגדלים נחוצים כדי לפתור את הצפיפות? התשובה היא לא".
הבינוי הזה, של שמונה או תשע קומות, יוכל באמת לספק את הביקוש שצפוי בישראל 2050?
"קשה לענות על כך כי לא ניתן כמובן להרוס את כל הבנוי במדינה ולמדוד מה היה אילו. יתר על כן, לכל מקום יש אילוצים משלו. לא רק טופוגרפיה, שימור, אקלים, אלא גם תשתיות לאומיות על הקרקע, ליד, ומעל הקרקע, וקווי תעופה וביטחון מעל ובצד. ייתכן שלא ניתן להחליף מגדל גבוה אחד מסוים, אבל באופן כלכלי, ברור שבינוי חכם לאורך צירי דרכים, בינוי כזה שאני מציעה, יכול לייצר צפיפות גבוהה. בנוסף גם אם במיקום מסוים מגדלים יכולים ליצור צפיפות כמותית יותר גדולה, אין זה אומר שהם עדיפים, כי ניצול כמותי של קרקע אינו שיקול יחיד בבדיקת עלות-תועלת של בינוי – אפילו לא במישור הכללי. ההשלכות של המגדלים הן קשות מאוד".
"אני חוקרת את הנושא מ-2002, וגיליתי שיש כאן נוסחה רעילה. מרגע שהבנתי את זה התחלתי לנסות למנוע את זה. מדובר בנוסחה רעילה מכיוון שמגדל מגורים בעצם לא דומה בכלל לבית דירות רגיל. מגדלים הם למעשה מכונה בנויה, בכלל לא בית"
ההשלכות האלה הן בדיוק מוקד העשייה של אלתרמן בעשרים השנים האחרונות. המסקנות ממחקריה הרבים הניעו אותה לפצוח במסע הסברה כנגד מגדלים, ובפרט נגד מגדלי המגורים שצצים ללא הפסקה בישראל. מגדל, להגדרתה של אלתרמן, הוא כל בניין מעל לעשר קומות שדורש יותר ממעלית אחת, ובעל מערכות מבניות מורכבות. "אני חוקרת את הנושא מ-2002, וגיליתי שיש כאן נוסחה רעילה. מרגע שהבנתי את זה התחלתי לנסות למנוע את זה, מתוקף התפקיד הציבורי שלי כאשת אקדמיה. מדובר בנוסחה רעילה מכיוון שמגדל מגורים בעצם לא דומה בכלל לבית דירות רגיל. מגדלים הם למעשה מכונה בנויה, בכלל לא בית".
למעשה, אלתרמן הבינה שכל המנגנונים - החברתיים, הכלכליים, המבניים והעירוניים - שמתקיימים בבתים משותפים אינם חלים על מגדלים. הם פשוט "חיה" אחרת, ובני האדם עדיין לא מצאו את הדרך לחיות בתוכם וסביבם בצורה מיטבית. מתוך כך היא מקפידה וחוזרת על המנטרה שלה: "המגדלים מייקרים, מעקרים, מנכרים ומסכנים".
רע לכיס, רע לעיר
בתקופה של משבר דיור חמור, אלתרמן בוחרת להתחיל את הסבריה על חסרונות המגדלים ממה שהיא יודעת שמדאיג כמעט כל ישראלי – "המגדלים פשוט מייקרים את מחירי הדירות", היא קובעת. "במכונה הזאת, במגדל, פועלות המון מערכות מאוד יקרות. לפי ההיגיון האזרחי, בניית דירה במגדל אמורה להיות זולה יותר כי היא מנצלת את הקרקע טוב יותר, אבל בעצם היא הרבה יותר יקרה – גם הקונסטרוקציה וגם המערכות, המון מערכות – מים, אנרגיה, תנועה, מעליות, וביטחון".
מערכות אלה מדאיגות את אלתרמן במיוחד בעיקר בגלל שבעתיד הלא רחוק יהיה צורך להחליף אותן, ובעלי הדירות פשוט לא יוכלו להרשות זאת לעצמם כלכלית. "ההוצאה החודשית האמיתית היא בערך פי שלושה ממה שרואים (בתשלום וועד הבית, א"ק), וכבר היום מגיעה ללמעלה מאלף שקל. להחליף את מערכות במגדלים זה הון עתק. לא נצליח לעשות את זה. כל פעם שואלים אותי 'למה זה טוב במנהטן ולא טוב בישראל?', והתשובה פשוטה מאוד. המגדלים בארצות מערביות אחרות, נשים את הונג קונג וסינגפור בצד, הם לסופר עשירים – מגדלי פרנקפורט, לונדון, מנהטן. במנהטן בודקים כמה אתה משתכר ומייקרים במיוחד כדי שזה יהיה לעשירים בלבד, שיוכלו לעמוד בהוצאות. אז למה אין מגדלים למעמדות נמוכים? כי זה נורא יקר!".
"שואלים אותי 'למה זה טוב במנהטן ולא טוב בישראל?', והתשובה פשוטה מאוד. המגדלים בארצות מערביות אחרות הם לסופר עשירים. במנהטן בודקים כמה אתה משתכר ומייקרים במיוחד כדי שזה יהיה לעשירים בלבד, שיוכלו לעמוד בהוצאות. אז למה אין מגדלים למעמדות נמוכים? כי זה נורא יקר!"
לצד הבעיות הכלכליות אלתרמן מצביעה על השלכות קשות של המגדלים גם על תחושת הקהילתיות. "המגדלים מנכרים וגורמים לכך ששכנים לא יכירו זה את זה. בבתים משותפים עוד עושים דברים ביחד, יש גינה משותפת, למשל. אך במגדלים לעומת זאת יש 200 אנשים, זה כבר לא קורה". אלתרמן רואה גם בחברות הניהול במגדלים חלק מהבעיה: "הסכסוכים בין חברות ניהול לבין ועדי בתים ושכנים הם עצומים, זה בדוק אמפירית. אתה מכניס עוד גורם שמחבל בקהילתיות. במגדל, משהו באחריות הקולקטיבית נעלם".
בנוסף ישנה גם הפגיעה המוכרת ברחוב, במסחר ובעיר עצמה. "המגדלים מחליפים חלק משירותי הציבור. זו כלכלה של מועדון סגור. הם יכולים לארגן לעצמם צהרון, גן פרטי, וכשיש בריכה, זה כמובן מחליף גם את הבריכה הציבורית. בסופו של דבר איפה תושבי העיר נפגשים? במוסדות החינוך, הפנאי והמסחר. ברבות הזמן המגדלים 'ישתו' את שירותי הציבור. אז הסיכוי שהדיירים ירדו למטה להסתובב ברחוב יורד, אם בכלל יש רחוב. או שהולכים למסחר שבמגדל, אם הוא קיים, או שיורדים לחניה ונוסעים עם הרכב. אין סיבה לרדת לרחוב, הרחוב עוקר. בגלל שמחירי הדירות במגדלים יותר יקרים, הם גם אוטומטית מייצרים ג'נטריפיקציה – גם של הדיור וגם של המסחר. הם מרוקנים את העיר מהעירוניות שלה. מילא גרים שם עשירים, אבל שיישאר הירקן, בית הקפה המקומי והגלידרייה המקומית. המגדלים הורסים את הרעיון של עיר".
מגדלים את משבר האקלים
על כל הצרות האלה יש להוסיף את הסוגייה הבוערת של משבר האקלים. "אנחנו בעידן של שינויי אקלים וזאת צריכה להיות האג'נדה היחידה", טוענת אלתרמן. נראה כי ככל שמעמיקים, מתגלה כי ההשלכות הסביבתיות של מגדלים הן מגוונות וארוכות טווח. "ההשפעות הסביבתיות מאוד מורכבות, לעיתים מנוגדות וכוללות פרמטרים רבים", מסביר על כך ד"ר יונתן נתניאן, ראש המעבדה החדשה לחקר ביצועים סביבתיים בארכיטקטורה (EPDL) בטכניון, אשר עוסקת בפיתוח שיטות ממוחשבות להערכה סביבתית מרובת פרמטרים של טיפולוגיות בנייה בישראל.
"בישראל אנחנו נוטים לענות על השאלות הסביבתיות בצורה חד ערכית: עד כמה המגדלים יוצרים צל על הסביבה, האם הם גורמים למערבולות רוח או לא, וברוב המקרים אנחנו מתמקדים רק בפוטנציאל ההתייעלות האנרגטית שלהם. לעומת זאת, בעולם, הדיון על השפעה סביבתית נמצא שלב קדימה, ומסתכלים על דברים בצורה הוליסטית", אומר נתניאן. בין השאר, פרמטרים נוספים שנבדקים הם האיכות הסביבתית בתוך המבנה, פוטנציאל ייצור אנרגיה, וכן ההשפעה השלילית של המבנה על מיקרו-האקלים סביבו.
התמונה שמתקבלת מבדיקות שכאלו אמנם מורכבת, אולם ההשפעות השליליות בולטות לעין. "אחת ממסקנות המחקר בעבודת הדוקטורט שלי היא שלמרות שהפרמטרים השתכללו, כגון תוספת שיקולי ייצור אנרגיה בגגות ובחזיתות – הטיפולוגיה המסורתית של בלוק חצר או בלוק מרקמי, באקלים של תל אביב, מציגה תפקוד טוב יותר משל מגדל כמעט בכל הפרמטרים שנבחנו. מבחינת מיקרו-אקלים עירוני – מגדלים משנים את המאזן סביבם".
"מגדלים גבוהים בסביבת מבנים נמוכים חשופים לעומסי רוח וגורמים למערבולות רוח לרגליהם. בנוסף, בתצורה הכל כך מוכרת בארץ של מגדלים מחופים בזכוכית – הם מחזירים את קרינת השמש אל מבנים ושטחים פתוחים הסמוכים להם, וכך תורמים להגברת אי החום העירוני". בהקשר זה לא ניתן לשכוח מקרה קיצוני במיוחד שכזה משנת 2013, של "מגדל הווקי-טוקי" בלונדון. צורתו הקעורה הביאה להקרנת קרני השמש על משטחים ברחוב, דבר שגרם להמסת רכבים שחנו בקרבת מקום. בעקבות המקרה הבניין כוסה באופן זמני, ולאחר מכן הותקנה בו מערכת הצללה על קירות הזכוכית בסכומי עתק. אדריכל המבנה רפאל וינולי, הודה לבסוף שהדבר היה נמנע לו היו מתבצעים ניתוחים סביבתיים בעת התכנון.
ומלבד להשפעה על האקלים שבסביבת המבנה, למגדלים יש עוד מספר רב של חסרונות סביבתיים: "מחקרים שונים מראים שבשל המערכות והקונסטרוקציה, למגדלים טביעת רגל פחמנית משמעותית גבוהה יותר ממבנים נמוכים, באותה הצפיפות. גם השאיפה למאזן איפוס אנרגיה מאתגרת במגדלים ששטח הגג לייצור אנרגיה סולרית בהם קטן ביחס לסך שטח הרצפה שלהם. בנוסף לכך האופנה הרווחת בארץ של בניה בזכוכית מלאה מאפשרת אמנם נוף ושפע של תאורה, אך לא פעם היא מובילה גם לסנוור ולעודפי קרינה בקיץ. עודפי הקרינה מעלים משמעותית את רמות צריכת האנרגיה במבנה, ופתרונות לאתגרים הללו, כגון מעטפות כפולות, הם כיום יקרים ומורכבים".
"כשהאדריכל נכנס לתמונה אין לו הרבה חופש. רוב ההחלטות התקבלו כבר לפני כן. הנפח פחות או יותר קבוע, אי אפשר כבר לשחק עם הצורה של המגדל, ואז אנחנו נאלצים לפתור את הנושא הסביבתי עם אמצעים טכנולוגיים, כמו מערכות מיזוג מתוחכמות, מעטפות בניין חכמות ועתירות טכנולוגיה ומגוון הצללות. למעשה אנחנו מייצרים איזושהי בעיה ואחרי זה מתמודדים איתה. זה מאוד מאפיין בנייה של מגדלים"
על פניו, נראה שבסוגייה הזו נלחם התקן הישראלי לבנייה ירוקה שנכנס לתוקף בישראל בחודש מרץ האחרון, אך גם כאן, לא מוצעת אלטרנטיבה אדריכלית לתופעה. "תו התקן הישראלי אכן מסתכל על מספר פרמטרים, אך בפועל מה שמתמקדים בו זה עדיין בעיקר אנרגיה", הוא מסביר, ומפנה את תשומת הלב ליכולת התמרון המצומצמת של האדריכל להשפיע על תכנון המבנה. "כשהאדריכל נכנס לתמונה אין לו הרבה חופש. רוב ההחלטות התקבלו כבר לפני כן. הנפח פחות או יותר קבוע, אי אפשר כבר לשחק עם הצורה של המגדל, ואז אנחנו נאלצים לפתור את הנושא הסביבתי עם אמצעים טכנולוגיים, כמו מערכות מיזוג מתוחכמות, מעטפות בניין חכמות ועתירות טכנולוגיה ומגוון הצללות. למעשה אנחנו מייצרים איזושהי בעיה ואחרי זה מתמודדים איתה. זה מאוד מאפיין בנייה של מגדלים".
אז למה ממשיכים לבנות מגדלים?
"יש מספר מוקדי עניין שמקדמים את המשך בניית המגדלים", מסבירה אלתרמן. "אחד מהם כמובן זה הקבלנים. לקבלנים זה מאוד כדאי, משום שהתחשיב של הקבלנים הוא מול מגרש. קונים מגרש – בונים בניין. העלויות הנוספות לעיר ועלויות התחזוקה העצומות לדיירים, כל אלה לא נכנסים פנימה לתחשיב. בנוסף יש להם אינטרס הפוך נגד החלופות. קבלנים לא מוכנים לבנות בנייני רכבת בגלל שנוצרות דירות עם שני כיווני אוויר. ממש קללה ישראלית. הקהל הישראלי צריך להבין שאחוז גדול מן המין האנושי גר עם שני כיווני אוויר, ושעדיף הרבה יותר מעט שכנים ומעט מערכות מאשר שלושה כיווני אוויר. אבל הקבלנים לא רוצים, יהיה קשה למכור. הם רוצים למכור מהר ובקלות. פעם הטיעון של 'אם לא נבנה מגדלים אז נבזבז את כל השטחים הפתוחים' – חשבו שהוא משכנע. לדאבוני עדיין יש קבוצות מקומיות שלא מקושרות למחקר, שיכולות להשתכנע. גם היום קבלנים משתמשים בטיעון הזה, זה נשמע טוב. אבל מי שבקיא במחקר לא יגיד את זה".
"קבלנים לא מוכנים לבנות בנייני רכבת בגלל שנוצרות דירות עם שני כיווני אוויר. ממש קללה ישראלית. הקהל הישראלי צריך להבין שאחוז גדול מן המין האנושי גר עם שני כיווני אוויר"
"אלתרמן מסמנת גם את ראשי הערים כמוקד שמקדם את התופעה. "מגדלים משדרים יוקרה ומודרניות ומי יודע מה עוד. עכשיו לדוגמה מתחילים לצוץ בפריז מגדלים, כי ראשת העיר הנוכחית החליטה להיות 'מודרנית'. הדבר כמובן מיתרגם לתזרים כסף מיידי וגדול, שמגיע לעירייה מהיטל השבחת הקרקע.
9 צפייה בגלריה
"הדרך הכי טובה הייתה אילו הצרכנים היו מבינים שהם לא רוצים מגדלים"
(צילום: shutterstock)
אצבע נוספת אלתרמן מפנה אל התושבים, אל הדיירים שממשיכים לאכלס את המגדלים. "הם רואים את הלובי המצוחצח והם חושבים שהם אוטומטית משתדרגים", היא אומרת. "הדיירים לא מכירים את הבעיות. שהשווי היחסי ירד, שהמערכות ידרדרו, שבמגדלים תהיה תחלופה יותר גדולה במכירה. הם לא יודעים את כל העלויות העתידיות". ולבסוף היא מטילה אחריות גם על האדריכלים: "למגדל יש תכונה פיזיקלית – הוא בולט. ואז החותם האישי שלי כאדריכל נשאר. זה מה שמביא בעצם את רוב הסטודנטים ללמוד. הם גם מתפרנסים מזה היטב, הסטארקיטקטים".
אם כן, נדמה שהדרך לשינוי המגמה עוד ארוכה. "האם העבודה שלי שינתה משהו? חלק מהתובנות בארץ כבר קצת נחתו, אבל זה לא ממש שינה את הביקוש. הדרך הכי טובה הייתה אילו הצרכנים היו מבינים שהם לא רוצים מגדלים. אבל זה עוד לא קורה".
