מי שהולך באחרונה לאורך רחוב מנחם בגין בתל אביב מרגיש כאילו הוא נמצא באתר בנייה בלתי נגמר. גדרות מתכת, בורות, כלים כבדים הפרוסים בשטח ובעיקר המון רעש — כל אלו מבשרים את השינוי שיתרחש באזור בשנים הבאות, כשציר זה יהפוך למרכז העסקים הראשי (מע"ר) החדש של העיר היקרה בעולם. מה שהיה עד השנים האחרונות אזור מעבר בדרך למרכז תל אביב, יהיה משובץ עשרות מגדלים עבור מגורים, מסחר, מלונאות ובעיקר משרדים. אלו יפלחו את קו הרקיע של העיר ויביטו עליה מלמעלה.
ריבוי אתרי הבנייה אמנם מקשה לדמיין את התוצאה הסופית, אך לדברי קברניטי העיר, אחרי משוכה זו תהיה "דרך בגין המתחדשת" ציר שוקק חיים, מרושת בשלל אמצעי תחבורה ציבורית, ועם העדפה של הולכי הרגל. "גבולות הגזרה" של הפרויקט, שנקרא בשמו האחר "שדרת הקריה", מתחילים בצומת הרחובות מנחם בגין ושאול המלך. לאחר מכן ממשיכה תוכנית ההתחדשות העירונית דרומה לכיוון מגדלי עזריאלי, ובהמשך עוברת בחלקו הדרומי של מנחם בגין וברחוב המסגר.
אספלט ועצים
המקטע הדרומי ביותר והראשון שנחנך עד כה, משתרע מהפינה שבין הרחובות יהודה הלוי ואלנבי, דרך רחוב הרכבת, בצמוד לבית המכס ובית הדר. צמצום הכביש באזור זה איפשר הרחבת מדרכות, סלילת שביל אופניים דו סטרי והצבת ריהוט רחוב חדש. בדומה לכך יש שאיפה מצד העירייה לצמצם את נתיבי התנועה בייתר מקטעי התוכנית. הצידוק מאחורי המהלך הוא ארבע תחנות הרכבת הקלה (שאול המלך, יהודית, קרליבך ואלנבי) שיתפרסו לאורך הציר, ויהוו אלטרנטיבה לרכב הפרטי, כמו גם הקִרבה לרכבת ישראל ולתחנות המטרו.
"כשהתחלנו לעבוד על הפרויקט לפני יותר מעשור, התפיסה הייתה שאם זה יהיה הציר שלאורכו יתפתח מרכז העסקים הראשי המשמעותי של תל אביב, וה'יוממים' — אלפי העובדים המתגוררים בערים אחרות — יגיעו לשם מדי יום לעבודה, אז אולי זה הזמן להבטיח שהם לא יגיעו ברכב הפרטי שלהם", מספר יואב דוד, אדריכל העיר תל אביב ב-12 השנים האחרונות. "במקור היו ארבעה נתיבים לכל כיוון, שהותירו מדרכות צרות. רצינו לצמצם בצורה דרסטית את האספלט ונתיבי התנועה ובמקומם ליצור שדרה חדשה".
הוא מספר שהקו הרעיוני לפיו פעלו המתכננים היה לייצר חתך רחוב שבו בכל כיוון יהיה נתיב אחד לרכב פרטי, נתיב נוסף לתחבורה ציבורית, ושביל אופניים דו סטרי התחום משני צדדיו בשדרות עצים. כמובן שחזון זה לא יכול להתממש באופן גורף לכל אורך התוכנית. "אי אפשר להחיל כלל אחד בכל מקום: יש בניינים קיימים, מבנים לשימור וכל מיני דברים לאורך הציר, ועשינו התאמות בכל מקום, אבל בגדול זו הייתה התפיסה".
אדריכל העיר תל אביב: "אנחנו כל הזמן בעימות עם תושבים על חנייה, ועם יזמים מקומיים על מקומות חנייה במרתפים שלהם. צמצום וסגירת אזורים למכוניות זה דבר שנהוג בכל העולם. הבעיה היא שאנחנו עוד לא יושבים על תשתית מספיק טובה של הסעת המונים"
סוגיית העצים בציר המשודרג מעסיקה מאוד את המעורבים בדבר. "הגענו לתובנה שהעצים היפים והטובים שניטעו לפני 50 שנה גדלו כך בגלל שטכנולוגיות הידוק המדרכות היו שונות. היום, בעקבות הדרישות החדשות, הרבה פעמים העצים לא יכולים להתפתח. השורשים 'נחנקים' במקומות שבהם המדרכה מהודקת, ולא יכולים לגדול". לפי דוד נבחנות מספר טכנולוגיות, שמטרתן לאפשר לשורשים לגדול בטבעיות למרות התשתיות מסביב.
זהו פרט שנשמע אולי זניח, אך בטווח הארוך, אם ניסיונות אלו יצלחו — העצים שיישתלו לאורך השדרה יפתחו עלווה עשירה, שתייצר צל ותעודד הליכה רגלית. "אין לנו מושג איזו טכנולוגיה הכי טובה. אנחנו מנסים קטעים שלמים בכל אחד מהסוגים. אנחנו ממש חלוצים בזה".
לאחר חניכת המקטע הדרומי, עבודות השדרוג צפויות להתפשט צפונה, במעלה שדרת הקרייה, ולשנות בעוד נקודות את מאזן המדרכות לעומת האספלט. היעלמות נתיבי התנועה הציתה לא פעם את זעמם של בעלי הרכבים הפרטיים, תושבי העיר ומחוץ לה. "אנחנו כל הזמן בעימות עם תושבים על חנייה, ועם יזמים על מקומות חנייה במרתפים שלהם", מספר דוד. "תקני החנייה הולכים ופוחתים. צמצום וסגירת אזורים למכוניות זה דבר שנהוג בכל העולם. הבעיה היא, שאנחנו עוד לא יושבים על תשתית מספיק טובה של הסעת המונים. ברור שכרגע זו תקופת ביניים קשה, אבל הכיוון הוא לחנך את האנשים לנסיעה באמצעי תחבורה ציבוריים. יש צורך להתמודד עם התנגדויות, אבל זו התפיסה העקרונית והמדיניות העירונית".
נפרדים מבית קלקא
לצד התמורות העתידיות במפלס הרחוב, נראה כי השינוי הבולט ביותר שיעברו ציר מנחם בגין וסביבתו, כמו ציר יגאל אלון המקביל, יתבטא בקפיצה ניכרת בגובה הבניינים. ה"יוממים" שייצאו מתחנות הרכבת הקלה וירימו ראשם מעלה, יצפו לעבר עשרות מגדלים גבוהים, מחופי זכוכית. יש שיראו בכך מראה מלהיב, אחרים אולי ירגישו שהוא מטיל אימה ומעורר ניכור. כך או כך, כבר עכשיו ניתן לראות את המגמה בשטח, עם מגדלים חדשים שהתווספו בשנים האחרונות לקו הרקיע של תל אביב, כמו מגדלי הצעירים, מידטאון, עזריאלי טאון, גינדי TLV, מגדלי הארבעה, ועוד. וזו רשימה חלקית בלבד.
ככל שנעמיק בעשור הנוכחי המגמה הזו צפויה להתעצם עוד יותר, עם פרויקטים חדשים, ביניהם גם כאלו שכבר זכו לתשומת לב תקשורתית, כמו בניין הספירלה בן 91 הקומות שיצטרף לעיגול, המשולש והריבוע הוותיקים של עזריאלי, או מגדל ToHa2 בן 77 הקומות, שיהיה גבוה פי שלושה מ-ToHA1. "חבר" אחר ברשימה הוא מגדל הכשרת הישוב שעתיד להיבנות בדופן שכונת מונטיפיורי, ולרשת את מקומו של בית קלקא שעומד שם היום. לאחרונה המליצה הוועדה המקומית להעלות את הדיון בדבר תוכנית המגדל לוועדת התכנון המחוזית.
"להערכתנו מדובר בפרק זמן של כשלוש שנים עד שנוכל לפנות את הבניין ולהתחיל לבנות", מעריך אלכס מריאש, סמנכ"ל בכיר בהכשרת הישוב. לדעתו הריסת בית קלקא היא צעד הכרחי בפיתוח ציר מנחם בגין. "מדובר במבנה מיושן עם חניונים עיליים, שיוצרים חוסר נוחות ממשי. המדרכות שם מאוד מצומצמות וגם מחולקות לשני מפלסים". המגדל שיתפוס את מקומו אמור להכיל כ-60 קומות על פני 75 אלף מטר רבוע. רוב השטח יהיה מיועד למשרדים, אך 25 אחוז ממנו יוקצו למגורים, בעיקר בקומות העליונות.
מ"מ יו"ר איגוד המהנדסים לבנייה ולתשתיות: "אם לוקחים רק 50 אחוז מתוך האנשים החדשים שמצטרפים לשוק העבודה מדי שנה, צריך כמעט שני מיליון מ"ר של משרדים. באזור הזה יש דרישה עצומה ואין מטר אחד פנוי"
800 מטר משם, בקו אווירי, היכן שעמד בעבר בית מעריב, נחפרת בימים אלו התשתית ל"מגדל יעקב נמרודי", גם הוא של החברה להכשרת הישוב. כאן מדובר במגדל לצורך תעסוקה בלבד, בסמוך לתחנת קרליבך, נקודת המפגש היחידה בין הקו האדום והירוק של הרכבת הקלה. בינתיים מאושרת תוכנית להקים מבנה "רק" בן 42 קומות, אך החברה מקדמת במקביל את התוכנית המקורית ל-60 קומות, שנדחתה בעקבות מגבלות רשות התעופה האזרחית.
המהנדס ישראל דוד, מ"מ יו"ר איגוד המהנדסים לבנייה ולתשתיות והמייסד והבעלים של "דוד מהנדסים", שותף לתכנון הפרויקט לצד "משה צור אדריכלים". בנוסף למגדל המדובר, הוא היה שותף לרבי קומות נוספים באזור, כמו מגדל קריית הממשלה ועזריאלי שרונה הסמוך לו. הוא מסביר את ההיגיון מאחורי היקף הבנייה הבלתי נתפס: "מ-4.5 מיליון תושבים בשנות התשעים, היום אנחנו קרובים ל-10 מיליון. אם בשנים הראשונות הגידול באוכלוסייה התבטא בעוד כיתות לימוד וגני ילדים, היום יוצאים לשוק העבודה כל שנה 200 או 250 אלף צעירים, שזקוקים למקום עבודה ולדירות. כל בנאדם צורך 15 מ"ר משרדים ברוטו. אם לוקחים רק 50 אחוז מתוך האנשים החדשים שמצטרפים לשוק העבודה מדי שנה, צריך כמעט שני מיליון מ"ר של משרדים. באזור הזה יש דרישה עצומה ואין מטר אחד פנוי".
עד 200 שקל למ"ר
אם במהלך מגפת הקורונה הייתה מחשבה שתחום המשרדים ילך וייעלם, תנופת הבנייה באזור מצביעה על מציאות אחרת. אורן גלזר, מנכ"ל "אנגלו סכסון" תל אביב ומנהל המחלקה המסחרית, מאשש שקיים ביקוש רב לשטחי תעסוקה, במיוחד בתוך תל אביב. הוא מספר שמחירי השכירות במגדלים המבוקשים יכולים להגיע אפילו ל-200 שקל למ"ר. "לפני שנה או שנה וחצי היינו חושבים שזה הזוי. כשהגענו לרמות מחירים של 140 שקל למ"ר חשבנו שיהיה קשה לעלות משם". לדבריו, אם מרחיקים מעט, לכיוון מתחם הבורסה ברמת גן השכנה, התעריף יורד. "המגדל הכי חדש בבורסה הוא 'מגדל ספיר', והמחירים בו מגיעים לרמה של 110 או 120 שקל למ"ר. במגדל 'גיבור ספורט' שהיה במשך שנים מגדל הדגל של הבורסה, רמת המחירים היא 100 שקל למטר".
באופן לא מפתיע, הגורם העיקרי לסכומים האסטרונומיים הן חברות ההיי-טק, שלרובן חשוב מאוד להתמקם בתל אביב. "חברות ההיי-טק פשוט 'שותות' עוד ועוד שטחים, ומקפיצות את המחירים. עד לפני שנתיים היה גורם משמעותי נוסף שלקח שטחים גדולים — חברות החללים המשותפים. הן לא נסוגו, אבל המגמה קצת התמתנה", מסביר גלזר ומוסיף: "יש הישענות של ענף הנדל"ן העסקי על נושא ההיי-טק, וככל שזה ימשיך בפריחה אז השטחים האלו יתאכלסו ורמת המחירים הגבוהה תישמר".
מנכ"ל "אנגלו סכסון" תל אביב: "חברות ההיי-טק פשוט 'שותות' עוד ועוד שטחים, ומקפיצות את המחירים"
מלבד המיקום האטרקטיבי, הביקוש הגובר למגדלים התל אביביים נובע גם ממיתוג חלקם כחדשניים וכעומדים בתקן הבנייה הירוקה האמריקאי LEED. אחדים שואפים לרף הגובה שלו (LEED Platinum). גלזר מסכים שנושא הקיימות הוא פקטור שמשפיע על מחירי השכירות. "היום, הנושא הזה פופולרי בחברות היי-טק שמעסיקות עובדים צעירים, כי בסופו של דבר זה משפיע על איכות העבודה. יש זכוכית כפולה כדי למנוע חימום, או תריסים שנסגרים ונפתחים לפי שעות השמש כדי להיטיב את צריכת האנרגיה; יש מערכות החלפת אוויר ברמה גבוהה, ששומרות על הערנות של העובדים, וכל מיני אמצעים נוספים. בסוף זה גם תורם למיתוג של הבניין וזה נהיה הסטנדרט".
גם המהנדס ישראל דוד מאשר כי הנושא האקלימי במגדלים יותר מדובר בשנים האחרונות. "היום, כשאנחנו הולכים לכנסים של ה-CTBUH (המועצה לבניינים גבוהים וסביבת מחיה עירונית — ש"פ) מדברים על האספקט החברתי ועל אספקט הקיימות. לא מדברים על הנדסה בכלל. בישראל עדיין לא כל כך מדברים על הנושא הסוציאלי החברתי", הוא אומר ומסביר: "במקום לחיות בשכונה ולרדת למטה לדשא, ולייצר מפגש חברתי במפלס הרחוב, במגדלים המצב הוא מעין 'עיר ורטיקלית' עם ציר אופקי, ויש לזה השלכות. בעולם מתחילים לחקור את האספקט החברתי של החיים לגובה במקום לרוחב".
גינת השמיים של תל אביב
עבור זכויות הבנייה הניכרות שמקבלים היזמים הם מחויבים במה שמכונה "מטלות ציבוריות". כך לדוגמה מאחורי מגדל בית קלקא צפויה לקום גינה בת חצי דונם, שתפנה לכיוון שדרות יהודית. צמוד אליו, בחזית לרחוב מנחם בגין, יוקם מבנה ציבור שיימסר לעיריית תל אביב. כמו כן, בקומה ה-40 במגדל מתוכננת להיות "גינת שמיים" — שטח ציבורי, שלדברי אלכס מריאש יתפקד כגינה ירוקה מוקפת זכוכית בגובה שלוש קומות. משם ניתן יהיה להשקיף על קו הרקיע החדש של העיר, אך רק בשעות הפעילות של המגדל.
בדומה לכך, יתר דרך בגין המתחדשת צפויה להיות מרושתת בשלל אלמנטים ציבוריים, באחריות היזמים. דוגמה נוספת היא חניונים תת-קרקעיים לאופניים ולאופנועים במגדל "יעקב נמרודי", שמטרתם לפנות את מפלס הרחוב מאובייקטים שחוסמים את המדרכה. כמו כן ארבע קומות מתוכו יוקצו לעירייה, ומנהרה תת-קרקעית תייצר חיבור מתחנת קרליבך ללובי הבניין. דוגמה אחרת היא מתחם חסן עראפה מעבר לכביש. למרגלות 14 המגדלים שעתידים לקום בשטח, שעליו היו בעבר בתי מלאכה ומוסכים, מתוכנן פארק ירוק בגודל 20 דונם.
יואב דוד: "אנחנו יודעים היום כי שטחים פרטיים שהיזמים הנחמדים אומרים 'אנחנו נטפל' - אחרי כמה שנים או שהם כושלים בזה או שהם סוגרים את זה בגדרות"
חשש אחד שעולה משיטת המטלות הציבוריות המקובלת מאוד בתל אביב הוא שלאחר גזירת הסרט רמת התחזוקה של אותם שטחים ותשתיות ציבוריות תידרדר עם השנים. לפחות לגבי הגינה בחסן עראפה מסביר אדריכל העיר יואב דוד, כי העירייה היא זו שתהיה אחראית לשטח. "זה בהסכמים שאנחנו עושים עם היזמים. זה פיתוח שהיזם עושה על חשבונו, בליווי מלא ובתכנון מוקפד שלנו, ובהמשך אנחנו נתחזק את זה. אנחנו יודעים היום כי שטחים פרטיים שהיזמים הנחמדים אומרים 'אנחנו נטפל' — אחרי כמה שנים, או שהם כושלים בזה או שהם סוגרים את זה בגדרות. אנחנו החלטנו שעיריית תל אביב בשטחים כאלו תהיה ה'גנן', אנחנו נדאג לבדיקת הנדנדות שהן עומדות בתקנים".
