תכנון יחידות דיור קטנות בארץ הפך כבר מזמן מטרנד לצורך ממשי, בטח כשמדובר במדינה שבה הגידול הטבעי גדול ביחס למדינות המערב ונמצא במגמת עלייה מתמדת ועוד יותר כשרוב האוכלוסייה מתגורר בערים שכבר היום הצפיפות בהן גבוהה ביחס למדינות אירופאיות. האם זה אומר שנצטרך להיפרד מהבתים הגדולים ולאמץ בחום דירות קומפקטיות שמתוכננות נכון?
"אם בעבר דיברו על דירות של 90 מ"ר כדירות קטנות, היום אפילו דירות בגודל של 60 מ"ר לא נחשבות קטנות", מסבירים האדריכלים רוני אביצור ועופר רוסמן, שותפים מייסדים בסטודיו XS. "חשוב להבין שהחלומות על בית רחב בשטחים פתוחים מנוגדים למציאות ולמגמת גידול האוכלוסייה הייחודי למדינה. וכבר אפשר לראות את ההשלכות על שוק הדיור: יחידות המגורים הולכות וקטנות, היצע הדירות עם חמישה חדרים קטן, יש יותר ויותר דירות שיתופיות ואפילו דירות שאפשר לפצל לשתיים - באמצעות תכנון וביצוע תשתיות המתאימות לכך".
פרויקט משחקי קופסה של סטודיו XS. ריהוט מודולרי, שימוש בקירות באופן יצירתי ופתרונות נוספים
(צילום עמית גושר)
בסטודיו XS חוקרים את הנושא כבר כמה שנים, ומציעים פתרון חדש־ישן לאחד מקשיי התכנון והאכלוס של דירות המגורים בארץ. במידה מסוימת, בפרויקטים תחת תכנונם הם מאחדים חזרה את המקצוע שהתפצל להמון גורמים במהלך השנים: תכנון הפרויקט במלואו ושיתוף פעולה מצד היזמים מאפשר להם לתכנן גם דירות קבלן מותאמות אישית עד לתכנון הריהוט וצבעי הגמר.
"אנחנו מבקשים לשנות את סטנדרט הבנייה הישראלי ולהשפיע על הדרך שבה מאכלסים דירות בארץ. ההחלטה לגור במרכז ערים ובפרט תל־אביב, שבה המחיר למטר גבוה, דורשת תכנון יעיל וקומפקטי. זאת, בניגוד למרחבים מחוץ לעיר שמאפשרים אולי להתפרס על פני שטח גדול יותר, אך גובים מחירים אחרים כמו התלות ברכב ובילוי זמן רב בנסיעות ובפקקים", מוסיפים אביצור ורוסמן.
"גם אם החיסכון ליזם הוא שולי, החיסכון העצום הוא לדיירים שלא צריכים לבחור מוצרים ולהתמודד עם משא ומתן על זיכויי היזם"
הבעיה: דירות שלא מתאימות לדיירים
"ההתנגשות החזיתית" שהובילה להבנה שיש בעיה בתחום הדיור הגיעה דרך תכנון דירה בפרויקט בצפון תל־אביב, שבו היו מעורבים בתחילת דרכם העצמאית, מספרים אביצור ורוסמן. זה היה תכנון במסגרת תיאום השינויים שהלקוח ביקש מול הקבלן שבונה את הבניין, ודרך הפרויקט נחשפו לתהליך המכונה "שינויי דיירים".
שלב שינויי הדיירים הפך בשנים האחרונות לנפוץ בשוק דירות המגורים. הוא נוצר כתוצאה מהצורך של רוכשי הדירה להתאים את הדירה הטיפוסית המוצעת על ידי היזם לאורח חייהם ולהעדפותיהם האישיות. למעשה, אחרי רכישת הדירה ובהתאם להסכם, הרוכשים נדרשים לפנות למתאמת או למתאם שינויי הדיירים, שמתווכים בין דרישותיהם ובין היזם והקבלן שבונה בפועל את הדירה.
במקרים רבים, הדיירים פונים בשלב זה לאדריכלים או למעצבי פנים מטעמם, שילוו אותם בתהליך מול מתאם או מתאמת השינויים, בדיוק כפי שיגיעו עם עורך דין לכל פגישה של חתימה על הסכם המכירה. התהליך כולל לפעמים שינוי של הדירה כולה, כולל הזזת הקירות וביטול חדרים, או לעתים רק בחירת מטבח אחר והזזת שקעי חשמל. אפשר לומר בבטחה כי יש פער בין התוכניות הצבעוניות ותמונות ההמחשה שמקבלים הדיירים בזמן הרכישה ובין הדירה הריקה שאינה בהכרח מתאימה לצורכיהם, אם לא היו מתערבים בתהליך.
פער נוסף קיים בין הפיצוי הכספי שמקבלים הרוכשים על הפריטים שהם מבקשים לשנות או להחליף ובין עלות הפריטים בשוק הפרטי. למשל, דיירים שמבקשים להגדיל או לשנות מטבח עשויים להזדכות במחיר של כמה אלפי שקלים בודדים שלא מספיקים למטבח חדש. הפער מכניס אותם להוצאות רבות נוספות אחרי שכבר שילמו את מיטב כספם על דירה שאינה זולה מלכתחילה. "השאיפה לרכוש שטחים גדולים ככל האפשר מביאה הרבה פעמים להוצאת כל התקציב על הדירה עצמה בלי להתחשב בעלות התכולה והתכנון הנוסף שנדרש", מסבירים אביצור ורוסמן. ומדגימים, "כמו שאלך לחנות בגדים ואבקש את הבגד הכי גדול שיש בחנות. העובדה שהוא הכי גדול לא אומרת שהוא מתאים למידות שלי או לטעם שלי".
8 פרמטרים של מדד הקומפקטיות
"בעקבות אותו הפרויקט התחלנו ללמוד את תחום שינויי הדיירים ולנסות לפצח אותו באמצעות מדד הקומפקטיות שפיתחנו", אומרת אביצור. מדד הקומפקטיות הוצג כבר בשנת 2017 בתערוכה בשם "הפיל הוורוד" ונועד להעריך את סביבת המגורים. מדובר במערכת של כשמונה פרמטרים שמשמשים כלי עבודה בתכנון. בין הפרמטרים נמדדת הצפיפות (היחס בין מספר הנפשות לגודל הדירה), מרחקי הליכה בדירה וגמישות של החללים להכיל כמה פעילויות ושימושים באותו שטח נתון.
פרמטרים נוספים מכונים על ידי מייסדי הסטודיו "חללים חופפים", בדומה למקרה שבו מתכננים מיטות קומתיים, שיכולות גם להחליף קיר ולחלק חדר לשני צדדים, כשכל מיטה פונה לחדר אחר. או "חללים ארוזים" שכוללים לדוגמה שולחנות אוכל שיכולים להיארז בקלות לתוך ארון או קיר בדירות שבהן מארחים לעתים רחוקות.
7 צפייה בגלריה
יחידת נגרות המשכית המשלבת ארון טלויזיה ומטבח, בפרויקט במקום בית מלון. עיצוב: שרון קופר
(צילום: אריאל מדינה)
בשנים האחרונות הם גם תכננו על פי אותם פרמטרים את המשרד, שבו הם עובדים יחד עם כ־15 עובדים. המשרד, או ה"מעבדה" כפי שהם מכנים אותו, מכיל בנוסף ל־15 עמדות העבודה גם מטבחון, חדר רחצה ושירותים, חדר ישיבות, תא אקוסטי לישיבות זום ואפילו מיטה נסתרת מעל עמדות העבודה. כל זה בשטח של 73 מ"ר בלבד.
סטודיו XS - המעבדה לקומפקטיות. ניסוי אמיתי ב-73 מ"ר
(צילום באדיבות סטודיו XS)
"יש פער בין לדמיין ולתכנן את האלמנטים הקטנים ובין השימוש היומיומי בהם והידיעה שזה עובד", אומר רוסמן. "כשדיברנו על מדד הקומפקטיות, זה היה רעיון שחווינו דרך הלקוחות שלנו, אבל להתנהל ולעבוד מדי יום בחלל קומפקטי, לנהל שלוש פגישות זום, לשבת ולעבוד ולראות איך זה יכול לקרות במקביל - זה חלום שהגשמנו. שמחנו גם על ההזדמנות להתנסות בעצמנו בתהליך ולפתח אותו תוך כדי התכנון".
החודש גם מתחילים בסטודיו להעביר את זה הלאה ומשיקים תוכנית הכשרה בשם XS.ME שנועדה להעניק ניסיון ראשוני למעצבים ולאדריכלים לאחר סיום הלימודים הפורמליים, תוך עבודה בשטח ועם הדרכה צמודה.
בלי שינויי דיירים, עם מקסימום גמישות
הפרסומים על "מדד הקומפקטיות" הובילו להיכרות עם חברת קרסו נדל"ן שביקשו לשתף פעולה ולתכנן כמה דירות קומפקטיות בבניין Me-cro התל־אביבי שהם בונים ברחוב אבן גבירול ושהוצג גם באירוע "בתים מבפנים" האחרון בחודש מאי. "התחלנו בתכנון שתי דירות קומפקטיות מתוך הדירות שמוצעות בבניין והבנו שהמדד יכול לתת ערך מוסף עבור הרוכשים", אומרים אביצור ורוסמן.
"הסטנדרט החדש שאנחנו מפתחים לריהוט ולעיצוב דירת המגורים המוצעת, חוסך את שלב שינויי הדיירים ומספק לרוכשים תכנון גמיש בהתאם לצרכים שלהם ולטעמם האישי", מדגישים השניים. "גם אם החיסכון ליזם הוא שולי ביחס לעלויות של פרויקט מגורים, החיסכון העצום הוא לדיירים שלא צריכים ללכת לבחור מוצרים ולהתמודד עם משא ומתן על זיכויי היזם".
הערך המוסף משרת ככלי שיווקי ליזם, שמציע לגשר על הפער הגדול בין הביקוש לדירות שירד לאחרונה, בשל הריביות הגבוהות וחוסר הוודאות, ובין הקושי של היזמים להוריד את המחירים שעומדים בעינם. זהו פער שעוד ממשיך לגדול מאז תחילת המלחמה, גם כתוצאה מהמחסור בפועלי בניין ועלויות חומרי הבנייה הגבוהות.
"שתי הדירות שתכננו הובילו לעוד עשרות דירות ושיתופי פעולה עם יזמים נוספים. מדובר בתהליך שבו דייקנו את התכנון הקומפקטי ועיצבנו סדרות של מוצרים ופריטי ריהוט, לפי כמה טיפוסים שחוזרים על עצמם בדרך כזו או אחרת בכל דירה, לפי בחירת הלקוח. אנחנו לא מלבישים את הקירות הקיימים בנגרות ובריהוט, אלא משתמשים בהם כקירות וכאמצעי הפרדה יעילים וחסכוניים יותר. כך, למשל, בדירת 80 מ"ר אפשר גם להכניס ארבעה חדרים".
בסטודיו משתמשים בשיטת העבודה גם עבור אלמנטים שהפכו לחלק בלתי נפרד מיחידות הדיור. בכל דירה, קטנה כגדולה, יהיו משולבים ארון החשמל שממוקם בדרך כלל בכניסה ודלתות הממ"ד המסיביות. במקרים אלו, הם מציעים פתרונות לתכנון נקודתי שיסתיר וישלב אותם כחלק מקירות הדירה או בארונות האחסון.
7 צפייה בגלריה
ארון עם פתיחה למרחב עבודה מינימלי. פרויקט ויהי סדר. עיצוב: נועה נדן-קליין
(צילום: אריאל מדינה)
בחירת החלוקה והריהוט כבר במעמד הקנייה
במקביל לעבודה השוטפת, עובד הסטודיו משנת 2019 גם עם מנהל התכנון, הגוף שאחראי מטעם המדינה על קידום תוכניות ותקנות שחלות מתוקף חוק התכנון והבנייה. על פי תקנות אלה נקבעים גודלי החדרים המינימליים ומרחקי השימוש הדרושים לצד כל כיור ואסלה. ביוזמת מנהל התכנון עוסק הסטודיו גם במחקר לתכנון קומפקטי של יחידת המגורים ולבחינת הגדלים המוגדרים בחוק, שאולי מתאימים לדירות גדולות ופחות לדירות חדר בגודל של 40 מ"ר.
כך, נעים בסטודיו בין דרישות השוק והצרכים שעולים מהפרקטיקה היומיומית, ובין תקנות התכנון שלא תמיד מאפשרות גמישות. תקנות התכנון והבנייה במקרים אלו מגיעות כדי להגן על דייר שרוכש דירה ויקבל חדר או סלון בגודל מינימלי מוגדר. עם זאת, לא הגיוני שאותו גודל של סלון יתוכנן הן בדירה גדולה והן בדירה קטנה. בהחלט יש מקום לגמישות, אבל באותה מידה יש גם חשש לניצול הגמישות וליצירת חללי מגורים לא ראויים.
"אם נגדיר מחדש את חלל המגורים ולא נשתמש במילים 'סלון', 'מסדרון' ואפילו 'חדר', נוכל לשנות את התפיסה גם כלפי גודלי החדרים ומרחקי השימוש", אומרים לסיכום אביצור ורוסמן. "אנחנו מדמיינים את מכירת הדירות בדומה לאופן שבו מוכרים היום טסלה, כך שכבר בזמן הרכישה הלקוחות בוחרים את הצבע, הגודל ותכונות הרכב. השאיפה היא שרוכש הדירה יוכל במעמד הרכישה לבחור גם את התכולה והריהוט שיהיה בה, בדיוק כפי שהוא בוחר את המיקום והגודל שלה".
