המפתח להשקעה מוצלחת בנדל"ן בחו"ל: בחירה בעיר צומחת, והשקעה דרך מי שחי ונושם את השוק

הסיבות להשקעה בנדל"ן בחו"ל ידועות כבר שנים: שוק הנדל"ן יקר מאוד ולא מאפשר רכישת דירות ללא משכנתא מנופחת, השווקים תנודתיים מאוד והחסכונות רושמים ריביות אפסיות.

אחרי שנים של השקעה בערים כמו ברלין ולונדון, הישראלים מחפשים הזדמנויות אטרקטיביות יותר: בברלין צפויה הקפאה של שכר הדירה בעיר, מה שצפוי לפגוע בתשואות. בלונדון חלק גדול מהנכסים המוצעים לישראלים נמצאים בשכונות מרוחקות (רק 30 דקות נסיעה ממרכז העיר), מה שפוגע בביקוש הצפוי.

(צילום: adobestock)

על פי חברת ייעוץ הנדל"ן הבריטית הידוע נייט פרנק, בודפשט עמדה נכון ל-2017 במקום החמישי מבחינת אטרקטיביות של השקעת נדל"ן בכל העולם, עם צמיחה של 15.5%.

מה הפך את בודפשט ליעד ההשקעה הלוהט של השנים האחרונות בקרב ישראלים? ואיך תוכלו לבחור חברה עם הכרות של השוק מקומי, שתאתר ותנהל עבורכם את הנכס עם מקסימום שקט נפשי?

תיירות משגשגת, קהילת סטודנטים זרים ופוטנציאל צמיחה עצום

בודפשט היא עיר אירופית קלאסית, עם תרבות עשירה ומגוון מקומות בילוי ופנאי. לצד זאת, היא עיר מזרח אירופית שמציעה מחירים ועלויות זולים יחסית, גם מבחינת הוצאות וגם מבחינת מחירי הנדל"ן.

אם יצא לכם לבקר בעיר בשנים האחרונות, אתם חלק מהרבה ישראלים שגילו את העיר בתור פנינה תיירותית. על פי הנתונים של ארגון התיירות העולמי של האו"ם, ב-2017 הגיעו לעיר מעל 13 מיליון תיירים, והמחסור בחדרי מלון בעיר עומד על 6,000 חדרים.

עוד מאפיין חשוב של העיר, שמוביל לביקוש הגדול לדירות בהשכרה, הוא הסטודנטים הזרים שמגיעים לעיר ללמוד רפואה, מנהל עסקים וכד', ומשכירים דירות במחירים גבוהים יחסית במרכז העיר.

אביב זאדה, מייסד ובעלים של מניב בודפשט, הפועלת בתחום התיווך, מכירה וניהול נכסים בבודפשט, אומר כי "דירות של 40 מ"ר מושכרות ב-650 יורו לחודש, ורשימות ההמתנה ארוכות. על פי הממוצע שלנו, התשואה בהשכרה עומדת על 6%-7% נטו לדירות בעלות של 100 אלף אירו. ככל שמשקיעים יותר, התשואה הפוטנציאלית עולה".

לדברי זאדה, כ-90% משוק הדירות להשכרה מאוכלסות על ידי סטודנטים, "כאשר מדובר על אוכלוסייה שמשלמת בזמן. בנוסף, אשרת הלימודים שלהם תלויה בחוזה השכירות, מה שנותן הרבה שקט נפשי למשכיר. יש הרבה תחרות ולכן מחירי השכירות גבוהים היום בהרבה לעומת העבר".

האטרקטיביות של בודפשט נובעת גם ממדיניות וצעדים מצד הממשלה ההונגרית. מיסוי נמוך, חידוש תשתיות והקלות ותמריצים לסטודנטים זרים, הובילו לתחייה מחדש של שוק שהיה קפוא במשך הרבה שנים, והפכו את העיר לאחר מהיעדים האטרקטיביים ביותר להשקעה. גם מדיניות ההגירה המחמירה של הונגריה תורמת לצמיחה הכלכלית, בעקבות השארת אוכלוסיות חזקות במרכזי הערים ומניעת פגיעה פוטנציאלית במחירי הדיור.

(צילום: באדיבות מניב בודפשט)

איך בוחרים את הנכס הנכון במיקום הנכון בבודפשט?

כדאי להשקיע בעיר, צריך לדעת לבחור את השכונות הנכונות ואת פרופיל הדירה המבוקש. "רובעים 5,6 ו-7 הם רובעי הקניות והבילוי העיקריים של העיר", אומר זאדה. "הם האזורים בהם נמצאת התעסוקה, ובהם מתרכז שוק הנדל"ן". רובע 7 הוא הרובע היהודי ההיסטוריה, אשר כיום מאכלס מאות מסעדות, ברים ומועדונים, ונחשב לרובע הבילויים הכי גדול בהונגריה. "זה גם הרובע עם הכי הרבה אוניברסיטאות, ו-80% מהסטודנטים שוכרים בו דירות, וגם ברובע 6", מסביר זאדה. רובע 5 הוא האזור היוקרתי, שמרכז מלונות בוטיק, חנויות יוקרה ודירות במחירים גבוהים.

אין טעם להתפשר - בבודפשט משקיעים באמצעות מי שגר בעיר וחי את השוק

על מנת לוודא שאתם משקיעים בשקט נפשי מקסימלי, כדאי לבחור בחברה שמכירה את השטח מקרוב. בניגוד לחברות המנהלות מישראל את כל הפעילות, מניב בודפשט פועלת מבודפשט ומחזיקה במשרדים גם בישראל. "אני גר בבודפשט כבר 13 שנים, ואני מאוהב בעיר", מעיד זאדה. "הקמתי את החברה לפני 4 שנים וכיום אנחנו מנהלים כ-200 נכסים, החל משלב איתור הנכס, שיפוץ, ריהוט ועיצוב פנים, מציאת שוכרים, ניהול שוטף ועד למכירה ומימוש ההשקעה בעתיד. היום יש לי צוות של 11 עובדים בבודפשט, ובנוסף אנשי ניהול לקוחות בישראל, כמובן".

בנוסף, זאדה מציין כי עורכי הדין של החברה דוברים עברית והונגרית, מה ששומר על רמת ביטחון גבוהה אצל הלקוחות. "זה הופך את התקשורת להרבה יותר קלה, ויוצר חיבור ושקט נפשי", לדבריו.

זאדה והצוות שלו מתגאים בכך שהם חיים ונושמים את שוק הדיור בבודפשט, מזהים מגמות ויודעים להתאים את הנכסים המתאימים למשקיעים הנכונים. "אנחנו מכירים את המשקיע הישראלי מצד אחד, ומצד שני את המגמות האטרקטיביות בענף הנדל"ן המקומי", אומר זאדה. "אני אגלה לכם סוד קטן - חלק מהחברות האחרות שמציעות נכסים בבודפשט, מגיעות אלינו לאיתור נכסים לרכישה".

לדבריו, "אני גאה להיות חלק מהצמיחה הכלכלית של העיר, מצד אחד, ומצד שני לתת לישראלים הזדמנות להשקעה מוצלחת בנדל"ן, עם אופק של צמיחה ותשואה מכובדת. עבורי זו הצלחה כפולה".