מבדיקת שוק המשרדים בירושלים עולה, כי גם כיום סובלת העיר מחוסר גדול בהיצע, המתבטא במחירים עולים גם בשנת הקורונה. הייתכן?
בין חוזקות העיר בשוק המשרדים ניתן למנות את הנושאים הבאים:
- החלטת ממשלה המחייבת את כל יחידות הסמך לחזור לירושלים.
- משכנן של חברות רב־לאומיות, כגון מובילאיי ואינטל.
- העובדה כי ב־20-10 השנים האחרונות לא נבנו בה כמעט בנייני משרדים חדשים.
- הטבות ותמריצים של אזור פיתוח א'.
- התפתחות מואצת של תשתיות תחבורה בשנים האחרונות.
כל אלה משמשים מנועי צמיחה לעסקים מקומיים להרחבה וחידוש משרדיהם, לחברות מאזור המרכז המחליטות לפתוח סניף ירושלמי ולחברות נדל"ן גדולות (כגון: קבוצת מבנה, קרן JTLV, רסקו, גב ים, קנדה ישראל ואחרים) לכלול את ירושלים בפרוטפוליו הנדל"ני שלהם.
לדברי סגן ראש העיר ויו"ר הוועדה המקומית אליעזר ראוכברגר, קיים חוסר של כ־3 מיליון מ"ר משרדים ומסחר בעיר.
תשתיות תחבורה והסעת המונים – תנאי להזנקה כלכלית
בימים אלה ניכרת בכל רחבי העיר האצה של עבודות הרק"ל, שעה שמלבד הארכת הקו האדום הקיים, מבוצעים הקווים החדשים, הכחול והירוק, אשר יגיעו גם לבי"ח הדסה עין כרם בדרום, גילה במזרח, בי"ח שערי צדק וקמפוס גבעת רם במרכז וגבעת שאול והר נוף במערב.
במקביל מתקדמת מאוד העבודה בכביש 16 בעלות כ־1.1 מיליארד שקל, שיחבר את כביש תל אביב־ירושלים לכביש בגין באמצעות מנהרות וגשרים עם מחלף בא.ת. של גבעת שאול.
רכבת ישראל חנכה את הקו המהיר המגיע לתל אביב בכ־28 דקות בלבד.
כל אלה משפיעים ישירות על התפתחות שוק המשרדים בעיר.
מחירים ותפוסה
ולראיה, מנתוני מחלקת המחקר של חברת נ.ת.מ. עולה, כי חרף הקורונה, שוק המשרדים בירושלים נותר יציב, ובשנת 2020 אף עלו המחירים בכמעט 0.5% ל־84 שקלים למ"ר. התפוסה ירדה מעט, אך עדיין נותרה גבוהה מאוד, כ־97.4%.
בכניסה לעיר מתוכננים מספר בנייני משרדים, אך לאור עבודות התשתית הנרחבות שדרוש לבצע באזור, סיומם צפוי רק בעוד למעלה מעשור.
לאור האמור לעיל, ישנם ביקושים גדולים לפרויקטים שזמן אכלוסם קרוב יותר.
עסקאות אחרונות בפרויקטים חדשים
פרויקט מגדל רם בגבעת שאול הוא מהפרויקטים היחידים הנבנים כיום בעיר בייעוד למשרדים. הפרויקט של הקבלן יהודה רחמים מוקם בהשקעה בסך כ־320 מליון שקל, וסיומו צפוי בסוף 2022.
הבניין בן 18 קומות בשטח כ־28,000 מ"ר מעל 5 קומות חניון תת־קרקעי בשטח 20,000 מ"ר, ובו 520 מקומות חנייה. זהו הפרויקט האחרון שאושר לבנייה עם כמות כה גדולה של חניות. ביתר הפרויקטים שיבואו אחריו כמות החניות תהיה קטנה משמעותית, לאור הקרבה לרק"ל.
אריאל רחמים, סמנכ"ל החברה היזמית יהודה רחמים, מדווח כי אף שרק לפני כחודש הסתיימו עבודות השלד של החניון, כבר נמכרו כ־65% משטחי המשרדים המיועדים למכירה בסך של כ־165 מיליון שקל.
"בסוף 2019 התחלנו את המכירה המוקדמת במחירים שנעים בין 10,200-10,700 שקל למ"ר וכעת המחירים הם בין 12,500-11,700 שקל. להערכתנו, עד לאכלוס יעלו המחירים בעוד כ־10% ודמי השכירות בבניין יהיו כ־90-95 שקלים למ"ר, בין היתר, לאור התחלת העבודות לקו הירוק של הרק"ל עם תחנה במרחק 2 דקות הליכה מהפרויקט".
מפתיע לגלות, כי דווקא בתקופת הקורונה, מאז חודש מרץ 2020 ועד היום נמכרו כ־7,000 מ"ר משרדים (במצטבר נמכרו כ־15,000 מ"ר והשאר מיועדים להשכרה), וביחס למחירים שהיו עד מרץ 2020 חלה עלייה של יותר מ־500 שקלים למ"ר.
בחודשים מאי־יולי 2020 נחתמו עסקאות במחירים שבין 11,200-11,500 שקלים למ"ר, ואילו בחודש האחרון בוצעו שתי עסקאות ב־12,000 שקל למ"ר.
לדברי יוסי פרייברון, שותף בפרויקט, "תמהיל הקונים כולל משקיעים הצופים תשואה של כ־8%, שמלבד היותה גבוהה מהמקובל, היא נתפסת כבטוחה לאור שיעורי התפוסה הגבוהים וכן משתמשי קצה, כגון: משרדי עורכי דין, חברות ייעוץ ורופאים. בין המשקיעים הגדולים נמצאים יבואנית לנדרובר, חברת המזרח החזקות, שרכשה שתי קומות בעסקה בשווי כ־31 מיליון שקל ופירמת רו"ח שרכשה כ־900 מ"ר בעסקה בשווי כ־11.5 מליון שקלים".
לסיכום
נראה כי שוק המשרדים בירושלים מתנהג באופן שונה ואף מנוגד לאזור המרכז ועיקר הפער נובע ממחסור בסיסי של משרדים זמינים.
בעוד בערי המרכז, תל אביב, בני ברק, רמת גן וחולון, נבנו מיליוני מטרים בעשור האחרון וכעת יש עודף היצע גדול וקושי בהשכרתם, הרי שבירושלים לא נבנו כמעט בנייני משרדים, וההיצע המוגבל מתבטא במחירים עולים, אפילו בשנת הקורונה.
מדינה אחרת כבר אמרנו...
לפרטים נוספים אפשר לפנות לטלפון: 8796*
