בפינת הרחובות ארתור הנטקה ויעקב טהון בשכונת קריית היובל בירושלים ניצב פסל המפלצת הידוע, שכבר הפך לאחד מסמליה של עיר הבירה. בקצב שבו ירושלים מתפתחת "המפלצת" תישאר הדבר המוכר היחיד בנוף וכל סביבתה תשתנה. רשימה חלקית: פרויקט ענק של חברת "דירה להשכיר" המוקם בימים אלו בסמוך, הארכת הקו האדום של הרכבת הקלה עד להדסה עין כרם, קו נוסף ("הקו הסגול") שנמצא כיום בתכנון מתקדם ובראש ובראשונה - פרויקטים של פינוי בינוי אשר יהפכו את הרחוב בו שוכנת "המפלצת" לשדרה עירונית נעימה ואיכותית.
זה אינו חלום. כל מי שמזדמן בימים אלו לשכונות בדרום מערב ירושלים יכול להתרשם מהדחפורים, הבאגרים והמנופים הפועלים בשטח במגוון אתרים ולראות בעצמו את הפיתוח המואץ. השיכונים הישנים של ירושלים מוחלפים בזה אחר זה בבנייני מגורים מודרניים, הנשענים על תשתיות מתקדמות של תחבורה ציבורית ומוסדות ציבור.
השכונות קריית היובל, קריית מנחם ועיר גנים (יובלים־גנים), שנמצאות בדרום מערב ירושלים, הן המוקד המרכזי של הפרויקטים להתחדשות עירונית בעיר הבירה בשנים הקרובות, ואחד המוקדים המשמעותיים בארץ מבחינת התחלות בנייה צפויות. הערכה במינהלת להתחדשות עירונית, הפועלת תחת הרשות לפיתוח ירושלים, היא שבשני העשורים הקרובים ייבנו באותן שכונות יותר מששת אלפים יחידות דיור.
תנופת ההתחדשות העירונית תורגש בקרוב בעוד שכונות ברחבי העיר. אלפי יחידות דיור בפרויקטים להתחדשות עירונית אשר יהוו את עיקר התחלות הבנייה בעיר בשנים הקרובות. שלושה פרויקטים לפינוי בינוי צפויים לצאת בשנה הקרובה לביצוע בשכונת הקטמונים, גם ציר דרך חברון, הסמוך לתלפיות, צפוי לעבור פיתוח אינטנסיבי.
אטרקטיבית ליזמים
עד לאחרונה ירושלים לא נחשבה לעיר המסבירה את פניה ליזמים בכלל וליזמי התחדשות עירונית בפרט. תחום הפינוי בינוי בעיר נחשב מנומנם, מספר התוכניות הפעילות היה מועט ואלו שכן קודמו סבלו מחוסר כדאיות כלכלית ומהיעדר הסכמת הדיירים. בקיצור, לא "סחורה" שיזמים רציניים מוכנים להשקיע בה.
בשנים האחרונות המצב השתנה דרמטית: הקמת המינהלת להתחדשות עירונית, מדיניות העירייה לתת פטור מהיטל השבחה לפרויקטים שימומשו בתוך מספר שנים, מערכי הסברה ומידע לתושבים לצד ליווי מקצועי של היזמים הפכו את העיר ליעד מועדף בקרב אנשי המקצוע בתחום.
"ירושלים מבחינתנו היא יעד אסטרטגי מכמה סיבות", מספר אסף סימון, מנכ"ל אפריקה ישראל התחדשות עירונית. "התוכנית האסטרטגית של ירושלים היא כמעט ולהכפיל את כמות יחידות הדיור שלה. ירושלים מוגבלת ביכולת שלה לצמוח ללא התחדשות עירונית מסיבות גיאו־פוליטיות. העיר עברה מהפך בשנים האחרונות משוק של שחקנים מקומיים, חלקם חאפרים, למקום שמושך את כל החברות הגדולות לעבוד בו, ואחת הסיבות המשמעותיות לכך היא המינהלת העירונית, שמתווכת בין התושבים לבין היזמים".
הרשות לפיתוח ירושלים היא הגוף האמון על הפיתוח הכלכלי והיזמי של העיר ירושלים. על כן טבעי כי המינהלת להתחדשות עירונית תהיה זרוע משמעותית של הרשות בקידום תכנון למגורים.
"בגלל המרקם המורכב של ירושלים מבחינת העיר החדשה והעיר הישנה, העיר מצריכה טיפול ייחודי של גורמי הממשל", אומר אייל חיימובסקי, מנכ"ל הרשות לפיתוח ירושלים. "הדבר חייב להיעשות תוך שימת לב מדוקדקת לשימור הערכים ההיסטוריים והשכונות ההיסטוריות, אבל לא פחות - במציאת פתרונות לזוגות הצעירים ותושבים אחרים שחפצים לגור בירושלים.
איך עושים זאת?
"ישנן שכונות ותיקות שיכולות לשמש עתודה לטובת אלפי יחידות דיור כדי שהעיר תוכל להשאיר את טוביה בניה ובנותיה. בשנה האחרונה מקדמת הרשות לפיתוח ירושלים באמצעות המינהלת להתחדשות עירונית מספר תוכניות אב שיאפשרו הליך מואץ להתחדשות עירונית בשכונות אלה. לפני מספר שבועות אישרה ועדת התכנון והבנייה המקומית יותר מתשעת אלפים דירות חדשות, במסגרת ההתחדשות העירונית באזור התעשייה ההיסטורי תלפיות. בכך מקדמות עיריית ירושלים והרשות לפיתוח ירושלים את מערך עירוב השימושים המקובל היום בעירים מערביות מתפתחות - שמאפשר שילוב של מסחר, תעסוקה ומגורים תחת מבנה אחד".
מה הדגשים של המינהלת להתחדשות עירונית?
"הדגשים הם יצירת איכות חיים לדיירים שגרים שם ולאלו שיתווספו לפרויקט. נשים דגש על שטחי הציבור המתבקשים להגדלת הפרויקט, תוך שמירה על צביון השכונה. המינהלת להתחדשות בירושלים פועלת בשלוש זרועות. האחת, קידום התחדשות עירוני על שטחים עירוניים. והשנייה, ליווי יזמים וחברות פרטיות הפועלות במסגרת ההתחדשות העירונית מול הרגולציה והוועדות השונות עד לסיום הפרויקט. הזרוע השלישית היא קידום מתחמים וגיבוש ההסכמות בין הדיירים, העמדת ליווי משפטי, קידום התוכנית עד לאישורה, וליווי של הקמת הפרויקט עד השלמתו. צוות המינהלת להתחדשות עירונית בירושלים כולל מתכננים, צוות חברתי ויועצים מקצועיים, שמלווים כל פרויקט ופרויקט. נושא התחדשות העירונית, לו מייחס ראש העיר משה ליאון חשיבות גדולה מקבל תמיכה וסיוע מהמשרד לירושלים והעומד בראשו, השר רפי פרץ, בשיתוף פעולה עם הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית במשרד השיכון והשר יעקב ליצמן. שילוב כל הכוחות הללו מאפשר לירושלים להיות בין הערים המובילות בתחום מערך ההתחדשות העירונית".
מה יקרה עם סיום תקופת הקורונה?
"עם סיום תקופת הקורונה צפוי גל עלייה שיביא איתו ביקושים ליחידות דיור בארץ בכלל ובירושלים בפרט, מה שהופך את מערך ההתחדשות העירוני לאטרקטיבי ביותר".
אטרקטיבית לתושבים
לצד תנופת הבנייה למגורים והפיתוח הסביבתי, פועלת העירייה לפיתוח התשתיות והתאמתן לתוספת האוכלוסייה. לצד פיתוח מרכזי המסחר והתעסוקה, הוקצו שטחים רבים לפיתוח ובינוי מבני ציבור, כדי לתת מענה לכלל צרכי הדיירים. עירוב השימושים המבורך נשען על מערכת הסעת המונים הפועלת כבר היום ונמצאת בשלבי ביצוע לקראת הפיכתה לרשת רכבות קלות המחברת בין כל חלקי העיר ומצמצמת את התלות ברכב הפרטי.
שכונת קריית היובל, הנמצאת כאמור במוקד העשייה, הופכת לאחת השכונות האטרקטיביות בעיר.
"אנחנו רואים את השכונה כעתיד הנדל"ני של ירושלים, בזכות מיקומה המרכזי, הנגישות התחבורתית עם הסמיכות לעורקי תחבורה ראשיים ולצירי הרכבת הקלה, ופיתוח רחב היקף של המרחב הציבורי והתשתיות", אומר יוסי אטון, מנכ"ל חברת קדמת היובל. "בשנים הקרובות צפויה קריית יובל לשנות את פניה ללא היכר. מדובר בתנופת התחדשות, שתכלול הקמת פרויקטים של מגורים חדשים, מרכזי מסחר מתקדמים, מבני ציבור ותרבות חדשים ומקומות בילוי ופנאי, שיהפכו אותה לאחת השכונות המרכזיות והמבוקשות ביותר בירושלים".
גם אריאל רחמים, סמנכ"ל חברת "יהודה רחמים", חברה ירושלמית ותיקה, מסביר כי הגיעו למסקנה דומה: "חברה יזמית וקבלנית מתמקדת באיתור סימנים ומגמות של התפתחות אורבנית עוד לפני שהן צפות על פני השטח.
בשנים האחרונות נוכחנו כי שכונות קריית יובל וקריית מנחם הן שעתידות לפרוץ קדימה ולרכז בהן את מירב הפעילות הנדל"נית בעיר בעשור וחצי הקרובים.
אנו עדים למגמה מובהקת של הצערת האוכלוסייה וגיוון קהלים שפעם לא לקחו בחשבון אפשרות להתגורר בהן.
לפיכך ריכזנו בשכונות אלה מאמצים רבים וכיום אנו מבצעים שני פרויקטים של תמ"א 38 לאחר שכבר סיימנו אחד. בנוסף אנו יוזמים עוד 3 פרויקטים גדולים של פינוי בינוי למימוש בעז״ה בשנתיים הקרובות הכוללים כ־600 יח״ד חדשות בשכונות אלה.
ריכוז הפרויקטים מחייב את העירייה לבניית תוכנית פיתוח מתואמת אשר תסנכרן בין כלל הגופים השונים ותבטיח כי מוסדות הציבור, פתרונות התנועה והמרחב הציבורי כולו יפותחו בד בבד להקמת הפרויקטים. צוות חדשני מסוג זה כבר פועל בשנה האחרונה ומגבש את תוכנית העבודה".
"קריית יובל היא אחת מהשכונות האהובות והוותיקות בירושלים, המשלבת בין הווי ירושלמי של פעם לצד התחדשות, והיא מתקדמת קדימה בצעדי ענק", אומר ראש העיר משה ליאון. "בשנתיים האחרונות עבדנו על מענה כולל לשכונה. טיפלנו בכל התחומים וכבר בעתיד הקרוב השכונה עתידה לשנות את פניה וליהנות מכניסה של משפחות צעירות רבות".
והתושבים? גם הם מרוצים. "רכשנו דירת חמישה חדרים בגלל שהפרויקט ממוקם במיקום גיאוגרפי מצוין, סמוך לרכבת הקלה, ויש בו תחבורה ציבורית בשפע", אומרים בני הזוג יניב ומוריה יונה, זוג צעיר שרכש דירה בפרויקט התחדשות עירונית ברחוב טהון בקריית יובל. "רצינו גם לגדל את הילדים באזור שבו גדלנו ואנחנו מכירים מבחינת מערכת חינוך רחבה ומגוונת וכדי להיות קרובים להורים".
גם רחוב שטרן בקריית יובל, עובר מתיחת פנים. בשנה הקרובה צפוי לצאת בו לביצוע פרויקט התחדשות עירונית משמעותי לצד פרויקטים נקודתיים של תמ"א 38 שחלקם כבר הסתיימו. הזוגות הצעירים כבר מבינים את הפוטנציאל. ״אנו משפחה צעירה עם שלושה ילדים, רצינו לקנות דירה במקום שיהיה נעים לגדל ילדים, עם נגישות טובה לעבודה אבל גם עם פוטנציאל להשקעה טובה", מספר איציק בלולו. "לאחר חריש עמוק ברחבי העיר מצאנו את הפרויקט של יהודה רחמים ברחוב שטרן 6. המיקום נגיש ונוח ושמענו שבסביבה הקרובה עתידים לקום הרבה פרויקטים של התחדשות עירונית. לשמחתנו התברר שעשינו עסקה טובה והמחירים כבר עלו וגם השכנים נעימים. לידנו הקבלן כבר בונה עוד פרויקטים דומים ובקרוב צפויים להתחיל נוספים כך שאנחנו רואים את השכונה מתפתחת לכיוונים טובים ורואים בה את מקומנו בשנים הקרובות".
אז כאשר התושבים מרוצים, היזמים אופטימיים, הרשות דוחפת והכל בהתאם לחזון ראש העיר - בהחלט יש למה לצפות.
