בשנים האחרונות בולטת יותר ויותר ההנחה התכנונית שגם שכונות שעוברות תהליכי התחדשות עירונית אינטנסיביים צריכות הרבה יותר שטחי מסחר מבעבר. בעיקר בשל העובדה שהתושבים היום רוצים שהכול יהיה להם מתחת לבית, לא רק המכולת, אלא גם הבר, בית הקפה ואפילו הקניון עצמו - ושיהיה בוטיק כמה שיותר.
על פי נתוני הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית, בשנים 2015-2011 הוגשו 58 תוכניות לאישור ועדות התכנון השונות, תוכניות אלו כללו 30 אלף מ"ר, בייעוד ציבורי או מסחרי. מדובר בכ-2% בלבד מכלל השימושים בתוכנית. עם זאת, בין השנים 2017-2016 הוגשו 37 תוכניות לאישור, אבל השטחים המסחריים והציבוריים בתכניות הללו זינקו משמעותית לרמה של כ-66 אלף מ"ר, כ-6% מכלל השימושים בפרויקטים. בשנתיים לאחר מכן, 2019-2018, שיעור השטחים המסחריים והציבוריים האמיר עוד פעם וכבר היה מדובר בכ-652 אלף מ"ר לשימושים שאינם למגורים, ב-55 תוכניות שהוגשו לאישור. נתון זה מהווה 18% מכלל השימושים בפרויקטים וזהו זינוק יוצא דופן.
נתוני הרשות להתחדשות עירונית מעידים על מגמה ברורה, לפיה יותר ויותר רשויות מקומיות פועלות היום לקידום תהליכי התחדשות עירונית - עם תוספות משמעותיות של מסחר ושימושים נוספים כמו משרדים או שימושים ציבוריים מגוונים בפרויקט החדש. התהליכים האלה מתרחשים היום לא רק במרכזי הערים, שם יש שטחי מסחר ניכרים, אלא גם בשכונות ובפרברים, היכן שבעבר תוכננו בעיקר שטחי מגורים קלאסיים.
"מדובר בעצם בעירוניות חדשה", אומר ניב רום, מנכ"ל כנען התחדשות עירונית, מקבוצת כנען, המקדמת תהליכי בנייה במתחמים גדולים ברחבי הארץ. "אנשים צמאים היום למסחר מתחת לבית, אבל גם לבית קפה או בר, בית מרקחת, חדר כושר, מעדניה, מקום להפעלה של הילדים או מפגש קהילתי לצעירים או לוותיקים.
"הזינוק בשיעור עירוב השימושים לא מפתיע - הוא נחוץ ומתבקש. מה שמאפיין את הערים הטובות בעולם הוא עירוב שימושים. ואולם כרגע, למעט תל אביב, ירושלים וחיפה, רוב הערים שלנו הן פרבריות ואנו צמאים לעירוניות חדשה, אחרת שתאפשר לתושבים לפרוח ותאפשר לערים להשתקם ולהתקדם כלכלית".
אבל מה קורה כשגם במתחמים הישנים, המיועדים לפינוי יש מספר חנויות ותיקות, מתחם מסחרי שלם או פסאז' ישן שאמורים להיות חלק מהאזור המפונה.
בניגוד לבעלי דירות שעבורם ההתחדשות העירונית מהווה מקפצה לשיפור איכות החיים, עבור בעלי עסקים סגירה ממושכת של העסק או מעבר למקום אחר יכול לגרום לאובדן הכנסות ולקוחות ואף פגיעה במוניטין. היזמים וגם העיריות צריכים לטפל בבעלי נכסים אלה בדרך אחרת לפעמים, על מנת להתקדם בצורה יעילה ורציפה עם הפרויקט ועל מנת שהם ישתפו פעולה.
אחד המתחמים הבולטים שבהם יש מספר רב של נכסים מסחריים הוא מתחם השוק בנס ציונה. מתחם שבו מקדמת קבוצת כנען פרויקט גדול של התחדשות עירונית. זהו מתחם ייחודי ומורכב לפינוי, שכן החברה צפויה לפנות מהאזור מגוון רחב של עסקים. מלבד דירות למגורים יש במתחם הוותיק חנויות, גלריות, משרדים, מחסנים ומוסכים. הפרויקט כולל בעצם כ-100 נכסים המיועדים לפינוי אשר כ 70% מהם אילו עסקים ו-30% הן דירות מגורים.
הפרויקט החדש צפוי לכלול שטחי מסחר נרחבים ומעליהם מגדלים של כ-14 קומות ובהם כ-450 דירות חדשות ואלפי מטרים של מסחר ומשרדים. במסגרת הפיצוי לבעלי הנכסים המסחריים במתחם, חלק צפויים לקבל נכס מסחרי במתחם החדש, במקרים מסוימים גדול יותר וחלק מבעלי הנכסים המסחריים צפויים לקבל דירת מגורים במקום.
רום גם מתייחס למורכבות בפעילות מול בעלי חנויות או גלריות. "צריך לדעת לאפיין כל נכס ולהציע לו תמורה שתגלם את הערכים שלו. יש, למשל, משמעויות גדולות מאוד לנכס בקומת הקרקע שיש לו חזית לרחוב, מול נכס בקומה השלישית שאין לו וזה מתבטא גם במנגנון הפיצוי כי אילו ערכים שונים לגמרי. בכל הנוגע לנכסים מסחריים יש הרבה יותר בנייה לא חוקית מדירות מגורים. יש גם את עניין המוניטין של העסק, שצריך לקחת בחשבון לעיתים ובלבד שבעל הנכס הוא גם בעל העסק עצמו ולכן החכמה בסופו של דבר היא לדעת לתפור לכל בעל עסק את החליפה המתאימה לו, בשונה מדירת מגורים"
קיימות דרכים נוספות להתמודדות וההתנהלות מול בעלי חנויות שהם חלק ממתחם המיועד להריסה והתחדשות: היזם יכול לייצר אלטרנטיבות למיקום העסק החדש או לחילופין לייצר מנגנון של בינוי פינוי למסחר וככה העסק עובד כל הזמן. "מתווים כאלה הם משמעותיים ועשויים בסוף להיות ההבדל בין מה שמוציא פרויקט לפועל ומה שתוקע אותו", מציין רום.
גם למדינה יש מה לעשות בדרכים לפתרון הסיטואציות הללו. רום :"המדינה יכולה, למשל, להכיר בהוצאה הכספית הזו ולתת זכויות בנייה נוספות, כך שהיזם אולי לא ירוויח מכך אבל לפחות לא יפסיד. ניתן למצוא פתרונות אחרים בסיוע הרשות המקומית כשהיא יכולה למצוא לבעלי חנויות מפונים אלטרנטיבות זמניות במתחמים שנמצאים לקראת סיום תהליך ההתחדשות או במקומות אחרים בעיר על שטחים חומים - ציבוריים".
"בסופו של דבר פרויקט עם שטחי מסחר משתלם מאוד לכל מי שמעורב בתהליכי ההתחדשות העירונית של מתחם", מוסיף איל הנדלר, יו"ר קבוצת כנען. "הקמה של שטחים מסחרים בשימושים מעורבים במסגרת תהליך התחדשות היא טובה עבור כולם. היזם מוכר בדרך כלל שטחים בייעוד מסחרי במחיר שווה פחות או יותר לשטחים בייעוד של מגורים בממוצע למ"ר או לחילופין יכול להשכיר נכס מסחרי שהוא מחזיק בבעלותו וככה לשלוט באופי המסחר שיהיה בפרויקט. מהצד של הרשות תקבולי הארנונה על מסחר ותעסוקה גבוהים פי 4 או 5 מתקבולי הארנונה על מגורים, וזה בעצם 'מאזן' את ההפסדים שהרשות סופגת מההוצאות והעלויות שהיא משקיע לכל תושב / דירה בשירותים עירוניים".
הנדלר הוסיף כי "המורכבות של הפרויקטים האלה הרבה יותר גדולה מאשר פרויקט שבו ייעוד אחד, כי כל ייעוד משליך על רעהו. למשל ממ"דים של מגורים יורדים לתוך המסחר והתעסוקה וחודרים את כל הקומות התחתונות עד היסודות. לעומת זאת אם יש לנו בקומת הקרקע מסעדה שזקוקה לאוורור ונידוף הם צריכים לעלות עד הגג העליון, מעל הפנטהאוזים אבל בצד השני אנשים כאמור צמאים היום למסחר מגוון ואיכותי מתחת לבית. זאת העירוניות החדשה במיטבה".
