בעשור האחרון שוק הנדל"ן בארה"ב נמצא בעלייה, על כך אין עוררין. למרות זאת, יש לזכור כי הוא עשוי להיות תנודתי. המשבר של 2008 זכור היטב למשקיעי נדל"ן, אך הכלכלה היציבה של ארה"ב התאוששה ממנו מזמן ובשנים האחרונות נרשמת עלייה. בשנים האחרונות מתחזקת המגמה של משקיעים ישראלים לחפש אלטרנטיבות מחוץ לישראל ומחוץ לשוק ההון. על פי נתונים שהוצגו בשנה שעברה בכנס השנתי ה־11 להשקעות נדל"ן ישראל־ארה"ב, ישראל נמצאת בחמישייה הפותחת של משקיעי הנדל"ן בארה"ב עם השקעה של 2.4 מיליארד דולר.
למה אנחנו אוהבים כל כך השקעות בארה"ב?
חשוב להבין כי שוק הנדל"ן של ארצות הברית הוא שוק עם חוקים ברורים ויציבים המאפשרים לבחון כל עסקה לגופה. ארה"ב וישראל חתומות על אמנת כפל מס, כך שאין צורך לשלם מס כפול על הרווחים. זאת ועוד, השקיפות היא נר לרגלי האמריקאים ומשקיעי נדל"ן בארה"ב מקבלים מידע מלא על כל נכס, כולל המחירים שלו בעבר, עלות נכסים בסביבה ועוד. כל משקיע יכול לרכוש נכס על שמו ללא קושי וללא מס רכישה.
בחזרה ל-2021 ולמשרדים!
אחד השינויים המהותיים שהקורונה הביאה איתה הוא האופן שבו אנחנו עובדים ומנהלים עסקים.
מושגים חדשים נכנסו לתודעה שלנו - מודל עבודה היברידי ומשרד ביתי נכנסו ללקסיקון בשימוש יומיומי. איך כל זה השפיע על המשקיעים ב-2021? משקיעי נדל"ן מסחרי בעולם כולו ובארה"ב נחשפו למגמה של עבודה מהבית, שנבעה ממשבר הקורונה, מה שגרם לירידה בצורך לאייש פיזית משרדים, אך החששות נגוזו ומסתמן כי אנו נמצאים לקראת חזרה לשגרה. ניתן לראות בצורה ברורה חזרה למשרדים וניכר כי הביקוש צפוי לגבור.
אפילו ענקית הטכנולוגיה גוגל פתחה כבר לפני מספר חודשים מחדש את משרדיה והודיעה במייל לעובדים כי החלק הארי של העבודה יתבצע מהמשרדים ולא מהבית. גם אימפריית המחשבים IBM לא מחכה ל-2022 ומחזירה את העובדים לעבודה במשרדיה. קשה להתעלם מכך שהשוק הרותח ביותר כיום בנדל"ן האמריקאי הוא שוק המשרדים בפרברים.
אז מהן המגמות בשוק הנדל"ן המסחרי בארה"ב? תומר חי, המנכ"ל והבעלים של רילקו הפועלת כבר שנים ומתמחה בשוק הנדל"ן בארה"ב, עושה לנו סדר: "בשנתיים האחרונות אנו מזהים ביקושים אדירים לשטחי משרדים ותעשייה בשני אזורים מרכזיים: אזור קליבלנד, אוהיו וג'קסונוויל, פלורידה. מגמה זו אף המשיכה למרות תקופת הקורונה. אוהיו ופלורידה, שידועות בכלכלה השמרנית שלהן, עברו את המשבר בתקופה קצרה יחסית ובראייה רחבה ניתן לומר שאף שמרו על יציבות ומהר מאוד חזרו למגמת עליה". באוהיו ובפלורידה קיימת מגמה במסגרתה מרכז הכובד של המשקיעים עובר אל פרברי הערים הגדולות.
רילקו מתמחה בשיווק השקעות נדל"ן בארה"ב. החברה מציעה למשקיעיה ליווי מקצועי ומקיף הניתן לאורך כל חיי ההשקעה, הכולל איתור נכסים להשקעה בשוק הנדל"ן האמריקאי, בחינת כדאיות העסקאות, התאמת העסקה למשקיע, בחירת משרד עו"ד מלווה, פיקוח ובקרה אחר התקדמות הפרויקטים ועוד.
הכלכלה בארה"ב מתאוששת - ואפילו מעבר לכך
ב"וול סטריט ג'ורנל" פורסם כי ערך הסחורות והשירותים שהופקו בכלכלה, נכון ל-2021, עולה על 19 טריליון דולר. מדובר על סכום גבוה יותר מזה שהושג ברבעון האחרון של 2019, כך שהכלכלה כיום בארה"ב חזקה יותר ולא נפגעה בעקבות משבר הקורונה.
ומה גרם לכך? התאוששות של עסקים, עלייה בקצב החיסונים ופתיחת המשק וסיוע ממשלתי ניכר לעסקים ולאזרחים על מנת שיעזרו לייצב את הכלכלה. בחירתו של ג'ו ביידן לנשיא לפני פחות משנה ותוכנית הפעולה הכלכלית שהוא מוביל ביחד עם יועציו, נתנה את האות למעבר לכלכלה שמרנית ביחס לארבע השנים הסוערות של דונלד טראמפ. תוכנית הפעולה תוביל לכך שהתמ"ג (תוצר מקומי גולמי) של ארצות הברית צפוי להיות גבוה יותר עד תום השנה הקלנדרית הבאה, מעל לכל תחזית שסופקה בזמן שהמגפה הייתה בשיאה.
לעולם בעקבות השמש
בתקופת הקורונה, כאשר אנשים נאלצו להישאר בבתיהם, עלה הביקוש לסביבת מגורים נוחה יותר ולבתים מרווחים יותר עם אקלים נוח ושמשי. דבר זה גרם להגירת פנים משמעותית בתוך ארה"ב ואפילו מחוצה לה ופלורידה כיכבה ברשימת היעדים המועדפים.
ב"פורבס" פורסמה כתבה נרחבת תחת הכותרת "כל העיניים פונות דרומה - פלורידה היא החלום של משקיע הנדל"ן ב-2021". בכתבה מסופר כי קיימת הגירה בכמויות מסיביות אל פלורידה. כ-33,000 תושבי ניו יורק שינו את רישיון הנהיגה שלהם לזה של פלורידה. על פי "פורבס", מגמה זו צפויה להימשך בשנים הקרובות ומספר רב של אנשים יעברו להתגורר שם. המשמעות היא גידול בביקוש לשכירת נדל"ן לצורך מגורים, אך כמובן שגם למשרדים. מגמה זו הופכת את פלורידה לפנינה נדל"נית וערך הנכסים בה צפוי לעלות עקב העלייה בביקוש.
לא רק שמש וים: ריכזנו את הסיבות להשקעה בפלורידה
● ביצענו ניתוח של הסיבות לעליית הביקושים של שוק הדיור בפלורידה, שנמצא בנסיקה. עליית מחירי הדירות עשויה להיות חדשות רעות עבור רוכשי דירות רבים, אך חדשות טובות למשקיעי נכסי השכרה, גם בשטחים מסחריים.
● פלורידה מציעה אזורים מגוונים: שילוב מנצח של ערים גדולות, פרברים וחופים המשקיפים לאוקיינוס האטלנטי: מיאמי, פורט לודרדייל, ווסט פאלם ביץ', בוקה רטון וחוף בוינטון. בפלורידה יש כ-21.5 מיליון תושבים והמספר הזה עולה בכל שנה.
● הגידול המתמיד באוכלוסיה, התפתחות שוק העבודה וגידול של היצע העובדים מסייעים להפוך את האזור לאטרקטיבי עבור עסקים לאומיים ובינלאומיים ומכאן משקיעי נדל"ן.
● העניין בא לידי ביטוי גם במספרים: על פי מחלקת התחבורה במדינה, אוכלוסיית פלורידה צפויה לגדול בכ-26 מיליון איש עד שנת 2030. התפוקה הכלכלית של פלורידה דומה מאוד לזו של ישראל, בעיקר בשל הכמות המשגשגת של סחר בינלאומי ומסחר מקומי (יותר מ -1,400 תאגידים בינלאומיים ו-75 קונסוליות זרות ומרכזי סחר).
ומה בגזרת האטרקציות?
בפלורידה נמצאים פארקי השעשועים המפורסמים של אורלנדו כמו דיסניוורלד, סי וורלד ואולפני יוניברסל פלורידה ואפקוט. החופים הטובים ביותר בפלורידה כוללים את סאות' ביץ' ופומפנו ביץ'. מיאמי דולפינס (פוטבול), מיאמי מארלינס (בייסבול) ומיאמי היט (כדורסל) הן קבוצות הספורט הבולטות.
נזוז קצת על המפה ונמשיך: הסיבות להשקעה באוהיו
● במרחק של שעתיים טיסה מפלורידה נמצאת אוהיו, שם יש שוק לא פחות אטרקטיבי ממדינת פלורידה. לאוהיו אין גישה לאוקיינוס, אך היא גובלת בימת אירי, האגם ה-13 בגודלו בעולם.
● על פי סקר של CNBC, מתוך 50 מדינות, אוהיו מדורגת במקום העשירי בעסקים בכל ארה"ב. הסקר כלל מרכיבים כמו עלות, סביבת עבודה, חינוך, יוקר מחייה, טכנולוגיה ובריאות ובו אוהיו נכנסה לטופ-10 של המדינות בארצות הברית. בדומה לפלורידה, גם באוהיו קיימת מגמה של נהירת משקיעים מן מרכזי הערים הגדולות אל הפרברים.
● קליבלנד היא העיר השנייה בגודלה באוהיו, עם אוכלוסייה של כמעט 400,000 תושבים ואזור מטרו שמכיל יותר משני מיליון תושבים. מטרופלין קליבלנד מכיל מספר מתחמי משרדים מחוץ למרכז העיר. באזורים אלה קיימת עלייה מתמדת בביקוש להשכרת שטחי מסחר, דבר הנובע בין היתר מהיצע מצומצם עקב בנייה מועטה של בניינים באזור. לכן, אין זה פלא שאוהיו מפתה משקיעים רבים. הכלכלה המגוונת מסייעת לשמור על חוזקו של שוק השכירות באוהיו. ביקוש גבוה וריביות נמוכות צפויים להוביל לעליית מחירי הנכסים ודמי השכירות בעתיד הנראה לעין.
● אבל לא רק קליבלנד במוקד ומלבד תחום הנדל"ן, אוהיו היא מוקד לאמנות ולתרבות: היכל התהילה של הרוקנרול, מוזיאון חיל האוויר של ארה"ב, פארק השעשועים סדאר פוינט, גן החיות של קולומבוס ועוד.
"שוכר עוגן הופך את ההשקעה ליציבה יותר"
סקרנו שני שווקים שנמצאים בעלייה ומראים כדאיות גדולה להשקעה. אולם, חשוב לזכור שיש עסקאות טובות יותר וטובות פחות. "אני ממליץ לכל משקיע לבדוק אילו חברות שוכרות את הנכס. שוכר עוגן הופך את ההשקעה ליציבה יותר", הוסיף תומר חי.
לדבריו, השקעה בנכסים עם "שוכרי עוגן" היא אכן השקעה חכמה. מדובר בחברות מבוססות או גופים חזקים, שמשכירים חלק משמעותי מהנכס בחוזים ארוכי טווח ושהסכנה שהם יפרו חוזה שכירות כמעט לא קיימת. למשל: בניין משרדים, שהשוכרים בו הם בנק, משרדים ממשלתיים וחברות גדולות.
ולאן הולכים מכאן?
על פי כל מה שראינו עד עכשיו, ניתן להבחין כי המגמה צפויה להימשך וכי קיימות לא מעט אפשרויות השקעה אטרקטיביות בפלורידה, באוהיו ובמקומות נוספים בארצות הברית. מנכ"ל רילקו, תומר חי, מסכם: "כשבוחנים השקעה בארה"ב, חשוב מאוד ללמוד אודות המגמות השונות באזור, דמוגרפיות, כלכליות, תעסוקתיות ועוד. כל אלה משפיעות על שוק הנדל"ן ומצביעות על ההזדמנות להשקעה".
"אצלנו בחברה יש צוות מקומי שכל תפקידו הוא לבחון נכסים וכך ממאות נכסים שאנחנו בוחנים אנחנו בוחרים בודדים שעומדים בקריטריונים המחמירים שלנו ומייצרים עבורנו ועבור קהילת המשקיעים שלנו השקעות נבונות עם תשואה גבוהה", הוסיף חי.
לסיום, התחזית אופטימית! נהירת המשקיעים הישראלים השוכרים שטחי מסחר בארצות הברית, ובפלורידה ואוהיו בפרט, צפויה להימשך גם בשנים הבאות ומעניין יהיה להמשיך לעקוב אחרי המגמות בשוק הנדל"ן האמריקאי והגלובלי.
