מאת עו"ד עמנואל יוז'וק
קריסת בניין המגורים בחולון היה סנונית ראשונה לשורה ארוכה של מקרים, שבהם פונו דיירי יישובים שונים ממבני מגורים מסוכנים מחשש להתמוטטות. בניינים רבים ברחבי ישראל נבנו במחצית המאה הקודמת, ופרט לעובדה שהם אינם כוללים מרחבים מוגנים, הם בלתי יציבים ואינם בטוחים עוד למגורים. במציאות שבה לא נותרו כמעט קרקעות באזורי הביקוש, הפתרון הטבעי והמתבקש הוא התחדשות עירונית.
רבות נכתב על תחום ההתחדשות העירונית. ממשלות ושרים מתחלפים בקצב מהיר יותר מאשר הוצאתו אל הפועל של פרויקט תמ"א 38 או פינוי־בינוי.
נסקור להלן את המצב המצוי מול הרצוי במספר פרמטרים, שמעכבים הוצאה אל הפועל של פרויקטי התחדשות עירונית.
אחוז החסימה של המתנגדים לפרויקט:
נכון להיום קיים פער בלתי מובן בין אחוז החסימה של פרויקט תמ"א 38, שבו נדרשת הסכמה של 67% מבעלי הזכויות לביצוע הפרויקט, אל מול 80% הנדרשים בפרויקט פינוי־בינוי. אין כל הסבר מניח את הדעת לפער זה, כאשר תקופה ארוכה הנושא עומד על שולחן המחוקק, וכולם ממתינים להורדת הרוב הנדרש כדי לאפשר קיומם של פרויקטים רבים.
מסלול מהיר למבנים מסוכנים/בסיכון:
לאחר נפילת הבניין בחולון היה מצופה, כי המחוקק או הרשויות המקומיות יאפשרו מסלול מהיר לבניינים שמצבם מסוכן, ואף יש רוב נדרש לביצוע הפרויקט וזאת לצורך הצלת חיים. המקרה בחולון הסתיים באורח נס, כאשר לוחמי האש הספיקו לפנות את הדיירים שעות לפני קריסתו.
הקדמת מועד הגשת תביעה כנגד סרבנים:
בטרם מתקבלת החלטת ועדה בנוגע לתנאים, לא ניתן להגיש תביעה כנגד סרבנים. המחוקק ביקש למנוע הצפה של תביעות סרק, כאשר פרויקטים רבים כלל אינם מגיעים לדיון בוועדת התכנון והבנייה, ויש בכך כדי להקטין את העומס על בתי המשפט. אולם מנגד נוצר מצב אבסורדי, שבו פרויקטים רבים "נתקעים" בשל ההליך המשפטי המתמשך. רצוי כי המחוקק ימצא נוסחה אחרת, שתאפשר לפתוח בהליכים משפטיים כנגד מתנגדים במקביל להליך התכנוני, ובכך לחסוך זמן יקר.
פסיקת הוצאות מרתיעות כנגד סרבנים סחטנים:
פסקי דין רבים נפסקים כנגד סרבני פרויקטים של התחדשות עירונית, אשר למרות העיכוב הרב והנזקים שנגרמים לדיירים וליזם ועל אף שבית המשפט מאשר את הפרויקט, ניתן ללמוד כי ברוב פסקי הדין לא נפסקות כלל או נפסקות הוצאות זעומות כנגד הסרבן הסחטן. לכן סרבנים רבים אינם חוששים למנוע פרויקט תמ"א 38 ומנסים מזלם בהתשת היזם והדיירים, בידיעה שהם גורמים לנזק כלכלי רב על מנת לשפר עמדה, שתאפשר חתימתם ותמנע ניהול הליך משפטי ארוך. פסיקת הוצאות ריאליות תצנן את הסרבנים, שיידעו שבסוף הליך סרק צפוי להם חשבון גדול לשלם.
קביעת מנגנון מינימלי קבוע של זכויות בנייה:
יש כיום פער עצום בין הרשויות השונות בזכויות הבנייה שמאפשרות לבנות בפרויקטים של פינוי־בינוי או תמ"א 38 (מסלול הריסה ובנייה). למרות הנוסחה הידועה כתקן 21 (מודל חישוב כדאיות כלכלית לביצוע פרויקט באופן שבנק יאפשר ליווי בנקאי), רשויות רבות אינן מאפשרות ליזם לעמוד בתקן 21, וכפועל יוצא לא ניתן לקבל ליווי בנקאי לפרויקט, ובכך, למעשה, הפרויקט מתאדה. על המחוקק לחייב את הרשויות לעמוד בנוסחה של זכויות מינימליות נדרשות, על מנת שפרויקט פינוי־בינוי יהיה כלכלי, ובכך לבטל את אחד החסמים הגדולים ביותר בהתחדשות העירונית.
שקיפות החלטת הרשות המקומית:
כיום במתחמים רבים, שבהם הרשות המקומית מסרבת לקדם תוכנית פינוי־בינוי שרוקמים דיירים/יזמים, אין כל פיקוח אמיתי על החלטת הרשות המסרבת לקידום הפרויקט. ולמי שמבקש לקדם את התוכנית "נגמר האוויר" מלקדם את הפרויקט, כאשר הרשות המקומית מונעת זאת. מאחר שלעיתים קרובות ישנו פער בין החלטת הממשלה להוספת יחידות דיור רבות באמצעות פרויקטים של התחדשות עירונית ובין רצון הרשות המקומית להתרחב בצמצום, יש צורך שגוף ממשלתי יפקח ברמת פיקוח עליון על כל החלטה של רשות מקומית לסרב למיזם של התחדשות עירונית. זאת מתוך תקווה שהפיקוח ימנע סירובי סרק מצד הרשויות ואף ידרבן אותן למצוא פתרונות לכל חסם שמונע את קידום הפרויקט. על הממשלה לתגמל או למנוע תקצוב מרשויות, שמונעות פרויקטים של פינוי־בינוי בניגוד להחלטות ממשלה.
