איך הופכת חברת בוטיק קטנה ואיכותית בתחום ההתחדשות העירונית למכפיל כוח של חברת נדל"ן מסורתית וותיקה? הסיפור של קבוצת גרניט.
הוא דוגמה מובהקת בנושא, בתחום החם של ההתחדשות העירונית, שהינו הבסיס לשיתוף הפעולה בין חברות נדל"ן. ההתחדשות העירונית היא כיום הכלי המרכזי להגדלת היצע הדיור, שבשנת 2022 לבדה היווה כ־31% מכלל התחלות הבנייה בארץ, בעיקר במרכזי הערים הגדולות, ובהיקפים הולכים ועולים גם ביתר האזורים, כאשר בשוק התחרותי פועלים, לצד היזמים הגדולים, גם יזמים בינוניים וקטנים.
עיריית תל אביב כאחת משיאניות התמ"א - כמעט מחצית מכלל התחלות הבנייה בעיר בשנה החולפת היו במסגרת התחדשות עירונית - ממשיכה לקדם במרץ מיזמים אלה בכל חלקיה, תוך הדגשת צביונה הייחודי. עובדה זו, לצד גורמים נוספים, מייצרים צורך בשיתופי פעולה בין יזמים, המתמחים בבנייה בוטיקית איכותית, ובין גופי נדל"ן ותיקים ואיתנים עם היקף פעילות משמעותי, וזאת כדי להניע פרויקטים ביעילות מרבית, תוך הענקת ודאות ושקט נפשי מרביים לבעלי הנכסים.
מדובר בתהליכים ארוכים ומורכבים, שבמסגרתם פועלות החברות מול בעלי הדירות מצד אחד ומול העיריות מהצד השני, ומסיבה זו חברה חייבת גם גב כלכלי איתן ומקצועיות נטולת פשרות. כאן נכנס שיתוף הפעולה בין שתי החברות, קבוצת גרניט ואפי קפיטל נדל"ן, שהופך את החיבור לעוצמה מנצחת. הראשונה מתמחה במיזמי התחדשות עירונית בתל אביב, עיר שמצריכה ידע, ניסיון ומקצועיות על מנת לפעול בה, בעוד השנייה הינה חברה יזמית ציבורית ותיקה ועתירת ניסיון, עם מוטת פעילות רחבה מאוד בתחום הנדל"ן למגורים והנדל"ן המניב, המציעה עוגן כלכלי מוצק, ניסיון ארוך שנים בייזום נדל"ן למגורים ואיתנות פיננסית מוכחת.
לפני כחצי שנה רכשה אפי קפיטל 50% מגרניט, והפכה אותה לחברה בת, המשמשת כזרוע ההתחדשות העירונית הבלעדית של אפי קפיטל בתל אביב, רמת גן וגבעתיים. כדי להבין את משמעות החיבור, צריך לחזור כמה שנים אחורה..
"אנשים של אנשים"
לפני למעלה מעשור, כשההתחדשות העירונית בתל אביב הייתה בחיתוליה וטרם אושרה תוכנית הרובעים, החליט יוסי הררי ליזום ולקדם בעצמו פרויקט תמ"א 38 בניין ברחוב דיזנגוף, שבו היו למשפחתו מספר דירות. הררי - קצין ממר"מ לשעבר, שהמשיך לקריירה בתחום הטכנולוגי וגם מילא שורה של תפקידי ניהול בכירים בחברות קמעונאיות מהגדולות במשק, החל לנהל משא ומתן מול בעלי הנכסים האחרים בבניין ומול העירייה, וכשהתקבל היתר בנייה, החליט למכור את הפרויקט.
יוסי הררי, מנכ"ל גרניטצילום: עומרי רוזנגרנטהפרויקט הנד"לני שקידם הררי כבעל זכויות, גרם לו לחשב מסלול מחדש ולהתמחות בתחום ההתחדשות העירונית בתל אביב. כמי שחווה את התהליך על בשרו והבין את המורכבות לעומק, הוא החליט ללמוד לתואר ראשון ושני במינהל עסקים עם התמחות במימון נדל"ן, ובשנת 2016 הקים את חברת הבוטיק גרניט.
קידומם המוצלח של מגוון מיזמי התחדשות הפכו את גרניט בהדרגה לשם החם בעולם ההתחדשות העירונית התל אביבי.
"אתה חייב למצוא את מקומך בין כל החברות הגדולות ולייצר בידול, ולכן ראשית אנחנו בוחרים את הפרויקטים שלנו בפינצטה. זה מאפשר לנו המון שעות הכנה לפני כל פרויקט: להוציא תיקי בניין, ללמוד את המצב התכנוני, להכיר את בעלי הדירות וכו'. כשאנחנו מגיעים לפגישה עם בעלי נכסים, אנחנו מגיעים סופר מקצועיים, ויורדים מראש לפרטים הכי קטנים. שחקנים גדולים יותר היו מגיעים לפגישות פחות מוכנים, מה שהביא בעלי נכסים להבין שלעומתם, אנחנו מקפידים על מקצועיות חסרות פשרות בכל פרויקט ופרויקט. הדבר שני הוא היחס – תמיד בגובה העיניים, בשקיפות מלאה ובהוגנות. אנחנו תחרותיים מאוד ולא משאירים שולי רווח גבוהים, ובנוסף טובים מאוד ביחסים בינאישיים. הסלוגן שלנו הוא 'אנשים של בתים', אבל יותר נכון לקרוא לנו 'אנשים של אנשים'. גם את העובדים שלנו אנחנו בוחרים לפי ה־DNA הזה. אנחנו מתייחסים לבעלי הדירות כבעלים של הבניין וכשותפים מלאים שלנו בפרויקט, והיחסים שלנו איתם קרובים מאוד".
הלקוח נהנה מכל העולמות
לצד הקשיים וחוסר הוודאות בתחום ההתחדשות העירונית, היתרון הגדול בפינוי־בינוי, תמ"א 38 או כל תוכנית דומה נעוץ בעובדה שמדובר בהיצע כמעט בלתי מוגבל. בעוד קרקעות לבנייה בתל אביב והמרכז יקרות ונדירות, בניינים ישנים הזקוקים לחיזוק או הריסה ובנייה מחדש יש בשפע. החברה המשולבת יכולה לאתר את המתחמים הפוטנציאליים ולפעול בצורה נכונה מול נציגות בעלי בתים והעירייה. במקביל הניסיון העצום והגב הכלכלי הרחב שמביאה חברת האם אפי קפיטל נדל"ן, מאפשר לגרניט צריך להוביל לקישור https://www.granit-group.co.il/ להפיג חששות בקרב בעלי הנכסים ולקדם את הפרויקט בלב שקט. יתרון נוסף של החברה קשור לפעילות ארוכת השנים שלה בתל אביב, דבר שמאפשר לה להכיר כל פינה, כל תוכנית חדשה כישנה, וגם לנצל את ניסיונה בעבודה מול הרשות המקומית.
מי שמעוניין להיות היום שחקן משמעותי בשוק ההתחדשות העירונית בתל אביב, עליו להיות גם וגם – גם חברת בוטיק שבונה פרויקטים סופר־איכותיים לקהל המאופיין בסטנדרטים גבוהים, וגם חברה עם איתנות פיננסית משמעותית, שמעניקה ודאות ושקט נפשי באשר להשלמה המוצלחת של הפרויקט, ובשורה התחתונה - לקוח שנהנה מכל העולמות בדרכו לביתו החדש.
