עליית מחירי הדיור בשנים האחרונות פרצה את גבולות גוש דן, ועליית ערכי הקרקע העלתה במקביל גם את הכדאיות הכלכלית ליזמים בפרויקטים של התחדשות עירונית ובפרט פינוי־בינוי.
ערים נוספות, בעיקר במישור החוף והשפלה, הפכו להיות פוטנציאליות למיזמי התחדשות עירונית. מדובר בערים, כמו אשקלון, קריית גת, באר שבע, בית שמש, לוד ורמלה, חדרה, אור עקיבא, טירת הכרמל, נשר, הקריות ועוד.
על־פי התוכנית החדשה של משרד השיכון, שפורסמה לאחרונה, חלק גדול מערים אלו ייכללו בהסכמי מסגרת, שבהם המדינה תתקצב ותעודד רשויות לקדם התחדשות עירונית בתחומן, במטרה לפתור מצב של היעדר משאבים למימון צורכי הציבור. זאת לאור תוספת הבינוי והאוכלוסייה בתחומי הרשות ובמקומות שבהם יש פטור מהיטל השבחה.
"עם הסיוע של משרד הבינוי והשיכון והרשות להתחדשות עירונית, ויחד עם הירתמות של ראשי הערים, אני סבור שבשנים הקרובות נראה גידול משמעותי בתוכניות שייצאו לדרך". אומר אלון ברקוביץ', מנהל תחום התחדשות עירונית בחברת אפגד, "ולראיה, בין הפתרונות שהחלו להיות מאושרים לאחרונה הוא הוספת 'קרקע משלימה' עם זכויות בנייה נוספות כדי לשפר את הכדאיות הכלכלית ליזם. אני מאמין שזה יהווה בסיס לחלק גדול ממתחמים אלו".
אלון ברקוביץצילום: ניצן הפנרדוגמה לכך ניתן כבר לראות בעיר אשקלון, שנכנסה רק לאחרונה לתחום הכדאיות של התחדשות עירונית. זאת בזכות הירתמות של הרשות המקומית והממשלה, באמצעות הסכמי הגג שתחמו בתוכם גם את תחום ההתחדשות העירונית בעיר.
ואכן ניתן לומר, שכבר רואים ניצנים של פרויקטים חלוציים בהתחדשות עירונית באשקלון: בחברת אפגד מקדמים כיום בעיר זו בלבד כ־2,500 יח"ד במספר פרויקטים במסגרת פינוי־בינוי. "אין לי ספק שבתוך 10 שנים מהיום אשקלון תהפוך לעיר המובילה בהתחדשות עירונית בישראל", מציין ברקוביץ'.
חלוצים בתחום מאז 2008
כבר 15 שנה שחברת אפגד פועלת בתחום ההתחדשות העירונית ונמנית עם החברות החלוצות בקידום פרויקטים במסגרת פינוי־בינוי ותמ"א 38 באזור גוש דן.
בימים אלה מקדמת החברה פרויקטים במסגרת פינוי־בינוי גם ברמת גן ובבת ים בסדר גודל של כ־500 יח"ד בחמישה מתחמים. הפרויקטים נמצאים כעת בשלבי תכנון שונים, עם צפי לקבלת היתרי בנייה בשניים מהמתחמים בתוך כשנה.
הפרויקט הראשון של החברה יצא לדרך כבר בשנת 2008, אז החלה אפגד לקדם פינוי־בינוי רחב היקף - "קדמת צהלה", בשכונת נווה שרת בתל אביב, שהיה לגדול ביותר שנעשה עד אז בעיר, בשיתוף עם חברת אפרידר. הפרויקט, שתכנן האדריכל אברהם יסקי, כלל פינוי של 120 דירות בחמישה בנייני רכבת ישנים, ובנייה של שני מגדלים בני 24 קומות ועוד ארבעה בנייני בוטיק בני 10 קומות כל אחד, ובסך הכול 324 דירות חדשות. הוא יצא לביצוע בשנת 2014, ובנייתו ארכה כשש שנים בשלושה שלבים.
"קדמת צהלה היה פרויקט חלוצי בהרבה מובנים", מספר ברקוביץ'. "זה קרה שנים לפני הקמתה של הרשות להתחדשות עירונית, וטרם חקיקה של רבים מהחוקים. בזכות הגישה המקצועית והעניינית של החברה, יישמנו אז באופן וולונטרי חוקים ונהלים, שהיום כבר מעוגנים בחקיקה. מאז יש הסדרה ברוב הסוגיות, בעיקר המשפטיות, שבדרך כלל הן המעכבות את התהליך, כמו למשל אחוזי הסכמה או 'חוק המארגנים' (חוק התחדשות עירונית), שנועד להסדיר את פעילות המתווכים, הקובע מסגרת פעולות, זמנים וחובות למארגן, לצורך הגנה על הדיירים. ועדיין בתהליך הבסיסי של קידום פרויקט פינוי־בינוי לא חל שינוי מהותי: הוא מתחיל בפנייה יזומה של דיירים אלינו או בפנייה שלנו אליהם על־פי מקומות שאנחנו מאתרים. בשלב הראשון עורכים בדיקות היתכנות מקדמיות, ואם יש היענות מצד הדיירים, מתחילים בשלב החתימות על הסכמי ארגון".
שיתוף פעולה, הבנה ושקיפות
באפגד מסבירים, שכיום "חוק המארגנים" מאפשר להוציא אל הפועל בקלות רבה יותר פרויקט פינוי־בינוי, בזכות לוחות זמנים ברורים ולאור חובות החברה היזמית והמארגנת לשיתוף ולשקיפות. "מרגע שהדיירים מסמיכים את כוחנו להליך תכנוני ראשוני, וכשזכויות הבנייה ברורות, ניתן להציע לדיירים הצעות ולהתחיל לנהל מולם משא ומתן. בשלב הזה אנו מסייעים להם להתארגן, הם שוכרים עו"ד מטעמם, מפקח, צוות מקצועי שיעבוד מולנו על מנת להכין את ההסכמים ולנסח את העקרונות, המפרט ולוחות הזמנים של הפרויקט. בשלב הבא מגישים תוכניות לרשות המקומית, ותהליך האישורים מתחיל.
בסופו של דבר - וכך גם יעידו מאות הדיירים שזכו לדירות חדשות במתחמים רבים שאותם חידשנו, שפרויקט מצליח הוא תוצר של שיתוף פעולה, הבנה ושקיפות בין החברה היזמית לדיירים. לכן ישנה חשיבות גדולה לבחירת חברה, אשר היא גם יזמית וגם מבצעת, עם ניסיון רב בתחום ויכולת מוכחת בהקמת פרויקטים למגורים ובעבודה מול גופי התכנון והרשויות".
חברת אפגד נוסדה בשנת 1989 על ידי אפרים הניג, ונחשבת לאחת מחברות הבנייה והייזום הוותיקות בישראל, עם אלפי יחידות דיור שהקימה לאורך השנים בכל רחבי הארץ, מעכו ועד אילת, בבנייה למגורים ובמסגרת התחדשות עירונית.
