ב-12 החודשים שבין אוקטובר 2021 לאוקטובר 2022 זינקו מחירי הדירות ביותר מ-20%, ובעשור האחרון נכסי המגורים בישראל כמעט והכפילו את ערכם. כעת, יש מי שטוען, תור הזהב של השוק הגיעה לסיומו: האינפלציה הגיעה לרמות שיא והריבית הועלתה בעקבותיה לשיעור של 4.75% - שיא של 15 שנים; כתוצאה מכך, הפעילות בשוק הנדל"ן קפאה כמעט לחלוטין, עם ירידה חדה במספר עסקאות הרכישה ובהיקף נטילת המשכנתאות.
אך האם שוק הנדל"ן אכן נכנס לתקופת "תיקון"? מסתבר כי לא כולם מוכנים לחתום על זה.
"יש הסוברים שתהיה ירידה במחירי הדיור של 10% ו-15% שתתממש אוטוטו, אבל שוכחים שמול הביקוש הקשיח למגורים, שרק הולך ומתגבר, במישור ההיצע שוק הנדל"ן בישראל תקוע", אומר גורם בכיר בענף הנדל"ן. לדבריו, "יזמים עצרו רכישות של קרקעות בגלל עלויות המימון הגבוהות, ומכרזים של רמ"י נכשלים בזה אחר זה, גם באזורים שעד לא מזמן יזמים היו נאבקים כדי לבנות בהם".
"לכל זה צריך להוסיף את הכשלים הידועים של שוק הנדל"ן הישראלי, ובראשם הביורוקרטיה הבלתי-נגמרת, שבגללה לוקח שנתיים מאישור תוכנית חדשה ועד הוצאת היתרי בנייה והתחלת שיווק; ובעיקר את העובדה שבכל שנה מתווספים לשוק 70 אלף משקי בית חדשים – זוגות שמתחתנים ורוצים להקים משפחה, זוגות שמתגרשים וצריכים שתי דירות במקום אחת, ועוד – ולמולם עומדות כיום למכירה לא יותר מ-53 אלף דירות בכל רחבי הארץ".
כאן לא בונים
נשמע מטריד? מסתבר שזה ממש לא הכל. נתון קריטי נוסף שמלמד על מגמות המחירים העתידיות בשוק הוא מספר התחלות הבנייה. בעוד הממשלה ציפתה להגיע ליעד של 80 אלף התחלות בנייה בשנה שעברה, זו הסתיימה עם 64 אלף דירות בלבד שבנייתן החלה, לפי נתוני הלמ"ס. כך, בשלושת הרבעונים האחרונים של השנה, חלה ירידה תלולה בהתחלות הבנייה, וברבעון האחרון החלה בנייתן של כ-14,600 דירות בלבד – ירידה של 23% לעומת הרבעון האחרון של 2021.
נתון נוסף שמשפיע על עליית מחירי הדירות הוא עזיבת המשקיעים את השוק. בשל המחסור בהיצע הדירות להשכרה, רבים ממבקשי הדיור בוחרים באופציית הרכישה – ובכך תורמים לעליית הביקוש.
"קיפאון כמו זה שאנחנו רואים היום בשוק הנדל"ן לא מבשר על התהפכות מגמת המחירים, אלא בדיוק להיפך – על עליות חדות שאנחנו צפויים לראות כבר בשנה-שנתיים הקרובות", מסכם הבכיר בענף. "הבלימה שיש כרגע בעליות המחירים היא תוצאה טבעית של העלאות הריבית והתייקרות המשכנתאות, אבל היא זמנית בלבד; גם אם לא נראה כאן ריביות אפסיות כפי שהיו פה במשך עשור – במוקדם או במאוחר הישראלים יחזרו לקנות דירות והמחירים יחזרו לעלות.
"הדרך היחידה לשנות כיוון היא לאפשר הגדלה משמעותית של ההיצע באמצעות קידום התחדשות עירונית והפשרת קרקעות מדינה לבנייה – ואת זה לצערי אנחנו לא רואים באופק".
